רווחים מהשכרת דירה - כמה מס צריך לשלם ואיך חוסכים בו?

מי בכלל חייב במס על הכנסה משכירות, ומתי הפטור חל

מיסוי ההכנסה מהשכרת דירות מגורים בישראל מקל יחסית לרוב מקורות ההכנסה האחרים. משכורת ממוסה במדרגות מתחילת השקל הראשון שמעל נקודות הזיכוי, ורווחי הון מהשקעות ממוסים בשיעור קבוע (ראו את המאמר על המס על רווחים בבורסה). בשכירות, לעומת זאת, רוב משכירי הדירה הבודדת לא משלמים מס כלל, או משלמים סכום נמוך. בגלל זה, ההחלטה שלא לדווח רק משום ש"זה מסובך" היא לרוב החלטה גרועה: הסכום שנחסך קטן, והחשיפה לריבית, להצמדה ולבירור מול רשות המסים גדולה.

הפטור אינו חל על כל השכרה. הוא מיועד ליחיד, כלומר לבן אדם ולא לחברה או לשותפות. הדירה צריכה להיות מיועדת למגורים, לא רשומה בספרי עסק, והשוכר צריך להשתמש בה למגורים בלבד. כדי להוכיח זאת נדרש חוזה שכירות או הצהרה בכתב של השוכר. גם השוכר עצמו צריך להיות יחיד, או חברה ללא כוונת רווח שקיבלה אישור. מי שמשכיר משרד, חנות או קליניקה אינו נכנס לתחום הזה, וההבדלים מוסברים במאמר על מיסוי נדל"ן מסחרי לעומת פרטי.

גם מספר הדירות קובע. עד 5 דירות יכולות ליהנות מהפטור, 6 עד 10 דירות נבחנות לפי אמות מידה של רשות המסים, ומ-10 דירות ומעלה הפעילות נחשבת עסק. בעל דירה אחת או שתיים נמצא בבירור בתחום הפטור, בתנאי שעמד בשאר התנאים.

הפטור ניתן באופן אוטומטי, בלי בקשה מיוחדת. מי שחייב ממילא בהגשת דוח שנתי, למשל עצמאי או בעל הכנסות נוספות, מצהיר בו על ההכנסה מהשכירות ועל המסלול שבחר. הפרטים המלאים של התנאים מופיעים בעמוד פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים באתר כל זכות.

חוזה שכירות חתום שמציין שהדירה מושכרת למגורים בלבד הוא המסמך הבסיסי לכל מסלול. כדאי לשמור עותק שלו לכל תקופת השכירות ולפחות כמה שנים אחריה. הנושאים שמותר לכלול בחוזה, כמו ערבויות, נסקרים במאמר על ערבות לחוזה שכירות.

שלושת המסלולים בהשוואה אחת

משכיר דירת מגורים בוחר בין שלושה מסלולי מיסוי, וכל מסלול מתאים לטווח הכנסות אחר. ההיגיון הכללי פשוט: הפטור מתאים לשכירות נמוכה, מסלול 10% מתאים לשכירות בינונית וגבוהה, ומסלול המדרגות מתאים בעיקר למי שיש לו הוצאות גבוהות או הכנסה כוללת נמוכה. ניתוח מפורט של כל מסלול לגופו מופיע במאמר מס על השכרת דירה: שלושת המסלולים. כאן ההתמקדות היא בחישוב עצמו ובנקודה שבה משתלם לעבור ממסלול למסלול.

מקור: כל זכות - מדרגות מס הכנסה, ועמוד הפטור באתר כל זכות. החישובים בטבלה מבוססים על תקרת 2026 ועל שיעור 31%.

הטבלה מראה את הנקודה המרכזית: בשכירות של 7,000 ש"ח לחודש, מסלול 10% זול ב-134.52 ש"ח לחודש מהפטור החלקי. זה נראה מפתיע, משום שהמילה "פטור" נשמעת תמיד משתלמת יותר. אבל ככל שהשכירות עולה מעל התקרה, הפטור נשחק מהר, והחלק החייב ממוסה בשיעור גבוה בהרבה מ-10%.

מסלול המדרגות נראה בטבלה יקר מאוד, אבל המספר מוצג לפני ניכוי הוצאות. מי שמשלם ריבית גבוהה על משכנתא שנלקחה לרכישת הדירה, או מי שהכנסתו הכוללת נמוכה ונמצא במדרגה נמוכה מגיל 60, עשוי לגלות שהתמונה אחרת. לכן מסלול המדרגות דורש חישוב פרטני ולא הכרעה לפי טבלה כללית.

כלל חשוב נוסף: אי אפשר לקבל פטור חלקי על דירה ובמקביל לבחור באותה דירה במסלול 10%, ואי אפשר לפצל את ההכנסה מאותה דירה בין מסלולים באותה שנת מס. הבחירה נעשית לכל דירה, לכל שנה. מי שמחזיק כמה דירות יכול להפעיל מסלולים שונים על דירות שונות, וזה פותח פתח לתכנון שמוסבר בהמשך.

איך מחשבים את הפטור החלקי, שלב אחר שלב

תקרת הפטור המלא היא 5,654 ש"ח לחודש בשנת 2026. התקרה זהה ב-2024, ב-2025 וב-2026; ב-2023 עמדה על 5,471 ש"ח. מאחר שהצמדת הסכומים בחוקי המס הוקפאה לשנים 2025 עד 2027, התקרה צפויה להישאר 5,654 ש"ח גם ב-2027. מי ששוכר משלם לו עד הסכום הזה בחודש לא משלם מס כלל על ההכנסה מהדירה.

מעל התקרה מתחיל מנגנון ההפחתה. הנוסחה היא: הסכום הפטור שווה ל-5,654 פחות ההפרש שבין השכירות לבין 5,654. במילים אחרות, כל שקל מעל התקרה מוחק שקל מהפטור, ולכן החלק החייב במס גדל בשני שקלים על כל שקל נוסף של שכירות. כשהשכירות מגיעה ל-11,308 ש"ח, כפליים מהתקרה, הפטור מתאפס לגמרי, ומעל הסכום הזה כל השכירות חייבת.

הדוגמה של 7,000 ש"ח

נניח שכירות של 7,000 ש"ח לחודש. ההפרש מעל התקרה הוא 1,346 ש"ח (7,000 פחות 5,654). הפטור יורד ל-4,308 ש"ח (5,654 פחות 1,346). החלק החייב הוא 2,692 ש"ח לחודש, כלומר השכירות פחות הפטור. בשיעור 31%, המס על החלק החייב מגיע ל-834.52 ש"ח בחודש, ובערך 10,000 ש"ח בשנה.

הבדיקה חודשית, לא שנתית

כל חודש נבחן בנפרד. המשמעות המעשית היא שחודש שבו התקבלה שכירות גבוהה מהרגיל אינו "מתקזז" מול חודש שבו הדירה עמדה ריקה. משכיר שגובה בחלק מהחודשים מעל התקרה ובחלקם מתחתיה צריך לחשב כל חודש לחוד.

מה נכלל בתקרה

התקרה אינה נבחנת לכל דירה בנפרד אלא על סך ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות של בעל הנכס, יחד עם ההכנסות של בן או בת הזוג שגר איתו ושל ילדים עד גיל 18. משפחה שמשכירה שתי דירות, אחת ב-5,000 ש"ח ואחת ב-4,500 ש"ח, נבחנת על 9,500 ש"ח. במקרה כזה הפטור הוא רק 1,808 ש"ח (5,654 פחות 3,846), והחלק החייב הוא 7,692 ש"ח לחודש. בשיעור 31% מדובר ב-2,384.52 ש"ח בחודש, לעומת 950 ש"ח בחודש במסלול 10% על אותן שתי דירות.

כשיש כמה דירות, אפשר לייחס את הפטור לדירה אחת ולחייב את השאר במסלול 10% או במסלול המדרגות. מי שנמצא במצב הזה צריך לחשב כמה צירופים ולבחור את הזול שבהם, ולא להניח מראש שהפטור עדיף.

נקודת האיזון: מתי מסלול 10% זול יותר מהפטור

השאלה המעשית ביותר עבור רוב המשכירים היא באיזה סכום שכירות כדאי לעזוב את הפטור ולעבור למסלול 10%. את התשובה אפשר לחשב באופן מדויק, בהנחה שהחלק החייב ממוסה בשיעור 31%, המדרגה הראשונה על הכנסה שאינה מיגיעה אישית למי שמתחת לגיל 60.

הנוסחה

במסלול הפטור, החלק החייב הוא 2 כפול השכירות פחות 11,308. המס הוא 31% מהסכום הזה, ואחרי פתיחת הסוגריים מתקבל: 0.62 כפול השכירות, פחות 3,505.48 ש"ח. במסלול 10% המס הוא פשוט עשירית מהשכירות, כלומר 0.1 כפול השכירות.

כדי למצוא את נקודת השוויון משווים את שני הביטויים. ההפרש בין המקדמים הוא 0.52 (0.62 פחות 0.1), ולכן השוויון מתקבל כשהשכירות שווה ל-3,505.48 חלקי 0.52. נקודת האיזון היא שכירות של כ-6,741 ש"ח לחודש: מתחתיה הפטור זול יותר, ומעליה מסלול 10% זול יותר.

טבלת המס לפי גובה השכירות

מקור: חישוב לפי התקרה והנוסחה שבעמוד הפטור באתר כל זכות, ולפי המדרגה של 31% שבעמוד מדרגות מס הכנסה באתר כל זכות.

הפער גדל במהירות. בשכירות של 7,000 ש"ח ההפרש הוא 134.52 ש"ח בחודש, כ-1,614 ש"ח בשנה. בשכירות של 10,000 ש"ח הוא כבר 1,694.52 ש"ח בחודש. מי שגובה סכום גבוה ונשאר בפטור מתוך הרגל משלם יותר מהנדרש.

מתי החישוב משתנה

נקודת האיזון של 6,741 ש"ח נכונה רק כשהחלק החייב ממוסה ב-31%. מי שהכנסתו הכוללת גבוהה והוא נמצא במדרגה של 35% או 47% יגיע לנקודת איזון נמוכה יותר, ולכן מסלול 10% ישתלם לו מוקדם יותר. מגיל 60, כשהמדרגות נמוכות יותר, נקודת האיזון עשויה לזוז כלפי מעלה. ההסבר על המדרגות מופיע בסעיף הבא.

מסלול 10%: מה משלמים, מתי ואיך

המסלול הפשוט ביותר: משלמים 10% מכל דמי השכירות. אין ניכוי הוצאות, אין ניכוי פחת ואין ניכוי ארנונה. על שכירות של 7,000 ש"ח לחודש המס הוא 700 ש"ח, ועל שנה מלאה 8,400 ש"ח. הפשטות היא יתרון, אבל גם חיסרון: מי שיש לו הוצאות משמעותיות על הדירה לא יכול לקזז אותן כאן. המסלול זמין, כמו הפטור, רק להשכרה למגורים.

מועד התשלום

המס משולם פעם אחת לכל שנת המס, עד 30 בינואר של השנה שאחריה. על הכנסות של שנת 2026 יש לשלם עד 30.01.2027, ואיחור מחייב ריבית והצמדה. כדאי לרשום את התאריך מראש, משום שמדובר בתשלום שנתי יחיד שקל לשכוח אותו.

איך משלמים

מי שיש לו תיק ברשות המסים משלם באתר הרשות. מי שאין לו תיק משלם בבנק הדואר, עם שובר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" שמקבלים בפקיד השומה. ההוראות המלאות מופיעות בעמוד מס הכנסה בשיעור 10% מדמי שכירות של דירה למגורים באתר כל זכות.

משכירים את הדירה וגרים בשכירות

מאז 2023 יש הקלה למי שמחזיק דירה יחידה, משכיר אותה ושוכר דירה אחרת למגוריו. במסלול 10% הוא רשאי להפחית מההכנסה את שכר הדירה שהוא עצמו משלם, עד 7,500 ש"ח לחודש, ולשלם 10% רק על ההפרש. קחו מקרה היפותטי: בעלת דירה בעיר אחת משכירה אותה ב-6,000 ש"ח ושוכרת דירה בעיר שבה היא עובדת ב-5,000 ש"ח. במסלול 10% היא תשלם מס על 1,000 ש"ח בלבד, כלומר 100 ש"ח בחודש. ההקלה הזו רלוונטית לזוגות צעירים שקנו דירה ועדיין גרים בשכירות, ולמי שעבר לעיר אחרת לצורכי עבודה. מי ששוקל רכישה נוספת ימצא את ההיבטים הרלוונטיים במאמר על משכנתא לדירה שנייה.

מסלול המדרגות, וגיל 60: מה באמת חל

במסלול השלישי ההכנסה מהשכירות מצטרפת לשאר ההכנסות של בעל הנכס, וממוסה לפי מדרגות המס. הכנסה משכירות נחשבת הכנסה שאינה מיגיעה אישית, ולכן עד גיל 60 המדרגה הראשונה עליה היא 31%, עד 301,200 ש"ח בשנה. אחריה 35%, עד 560,280 ש"ח, ומעל לכך 47%. הסבר כללי על המדרגות, גם להכנסה מעבודה, מופיע במאמר על מדרגות מס הכנסה 2026.

מגיל 60: המדרגות הרגילות, לא 10% קבוע

מגיל 60 ההכנסה משכירות ממוסה לפי המדרגות הרגילות: 10% עד 84,120 ש"ח בשנה, 14% עד 120,720 ש"ח, 20% עד 228,000 ש"ח ו-31% עד 301,200 ש"ח. ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות, ובהן פנסיה, משכורת או הכנסה מעסק. שיעור 10% חל רק כל עוד סך ההכנסה השנתית כולה נשאר בתוך המדרגה הראשונה של 84,120 ש"ח.

זו נקודה שכדאי להבין היטב. משכיר בן 65 שאין לו הכנסות אחרות כמעט, עשוי לשלם על החלק החייב במסלול הפטור 10% בלבד, ואז הפטור משתלם לו גם בשכירות גבוהה יחסית. לעומת זאת, משכיר בן 62 שעדיין עובד ומשתכר היטב, או שמקבל פנסיה נאה, נמצא כבר במדרגה גבוהה יותר, וההכנסה מהשכירות תמוסה בהתאם. במקרה כזה החישוב שלו קרוב יותר לחישוב של מי שמתחת לגיל 60.

הוצאות ופחת, והמחיר שלהם במכירה

היתרון של מסלול המדרגות הוא שמותר לנכות בו הוצאות, ובהן פחת על הדירה. אלא שלפחת יש צד שני: פחת שנוכה מקטין את יתרת המחיר המקורי של הדירה במכירה, ולכן מגדיל את השבח. בדוגמה של רכיב מבנה ששוויו 1,000,000 ש"ח, פחת של 2% בשנה במשך 15 שנה מצטבר ל-300,000 ש"ח. במס שבח בשיעור 25%, התוספת לשבח מייקרת את המס ב-75,000 ש"ח. ההסבר המלא מופיע בכתבה על מיסוי שכירות באתר ביזפורטל.

גם במסלול הפטור, מי שאינו פטור ממס שבח במכירה צריך לבדוק איך הפחת משפיע על החישוב. העקרונות של מס שבח מוסברים באתר כל זכות. מי שמחזיק הרבה דירות ומנהל אותן כעסק לכל דבר נכנס לרוב למסלול המדרגות ממילא, ומגיש דוח שנתי כמו כל בעל עסק.

איך חוסכים במס על השכירות, באופן חוקי

החיסכון במס על השכרת דירה אינו דורש תרגילים. הוא דורש בעיקר חישוב נכון פעם בשנה, ובחירת מסלול לפי המספרים ולא לפי הרגל. אלה הצעדים העיקריים:

1. הצעד הראשון הוא לבדוק את גובה השכירות מול נקודת האיזון של כ-6,741 ש"ח לחודש. מתחת לסכום הזה, בשיעור 31%, הפטור עדיף. מעליו, מסלול 10% עדיף.
2. לחבר את כל ההכנסות מדירות של בני הבית: שלכם, של בן או בת הזוג שגרים איתכם ושל ילדים עד גיל 18. תקרה של משק בית אחד נשחקת מהר כשיש שתי דירות.
3. כשיש כמה דירות, לחשב צירופים: פטור לדירה אחת ומסלול 10% לאחרות, או מסלול 10% לכולן. ההפרש בין הצירופים יכול להגיע לאלפי שקלים בשנה.
4. מגיל 60 לבדוק את ההכנסה הכוללת, כולל פנסיה ומשכורת, כדי לדעת באיזו מדרגה ימוסה החלק החייב.
5. מי שגר בשכירות ומשכיר דירה יחידה, לבדוק את ההקלה שמאפשרת להפחית את שכר הדירה ששולם, עד 7,500 ש"ח לחודש, במסלול 10%.
6. לפני ניכוי פחת במסלול המדרגות, לחשב את ההשפעה העתידית שלו על מס השבח במכירה.
7. לשלם במסלול 10% עד 30 בינואר, כדי לא להוסיף ריבית והצמדה לסכום שממילא נמוך.

מעבר לכך, כדאי לזכור שההבחנה בין ניכוי לזיכוי משפיעה על כל חישוב מס, ולא רק על שכירות. ההבדל מוסבר במאמר על ניכוי וזיכוי במס הכנסה. מי שמשכיר דירה לתקופות קצרות לנופש נכנס לכללים אחרים, המפורטים במאמר על מיסוי דירות נופש.

ההקפאה של הצמדת הסכומים בחוקי המס לשנים 2025 עד 2027 פירושה שהתקרה צפויה להישאר 5,654 ש"ח גם ב-2027. מי שמעלה את השכירות בחידוש החוזה צריך לבדוק מחדש אם עבר את נקודת האיזון, משום שהתקרה לא עולה יחד איתה.

ולבסוף, השאלה אם לדווח בכלל. למשכיר של דירה אחת בשכירות רגילה, הסכום שמשלמים בפועל הוא לרוב אפסי או נמוך. בשכירות של 6,000 ש"ח, למשל, המס במסלול הפטור הוא 214.52 ש"ח בחודש, ובשכירות שמתחת לתקרה אין מס כלל. מול סכומים כאלה, הסיכון שבאי דיווח פשוט אינו משתלם.

מקורות

• כל זכות - פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים: https://www.kolzchut.org.il/he/פטור_ממס_על_הכנסה_מהשכרת_דירה_למגורים
• כל זכות - מס בשיעור 10% מדמי שכירות של דירה למגורים: https://www.kolzchut.org.il/he/ניכוי_מס_הכנסה_מדמי_שכירות_של_דירה_למגורים
• כל זכות - מדרגות מס הכנסה: https://www.kolzchut.org.il/he/מדרגות_מס_הכנסה
• כל זכות - מס שבח: https://www.kolzchut.org.il/he/מס_שבח
• ביזפורטל - מיסוי הכנסה משכירות: https://www.bizportal.co.il/guides/news/article/20040158