מס על השכרת דירה - שלושת המסלולים ומתי כדאי כל אחד

איך בנויה שיטת המיסוי על שכר דירה

הכנסה משכר דירה היא הכנסה פסיבית: מקורה בנכס ולא בעבודה. החוק מנסה לעשות שני דברים במקביל. מצד אחד הוא מעודד בעלי דירות להשכיר למגורים, ולכן הוא נותן הקלות משמעותיות למשכירים קטנים. מצד שני הוא אינו מוותר על מס ממי שמקבל שכר דירה גבוה. התוצאה היא שלושה מסלולים מקבילים, שכל אחד מהם מאזן אחרת בין פשטות לבין גובה המס:

• מסלול הפטור - אין מס על שכר דירה עד תקרה חודשית, ויש פטור חלקי כשהשכר קצת מעליה.
• מסלול 10% - מס אחיד על כל שקל שכירות, בלי ניכויים ובלי תקרה.
• מסלול מדרגות המס - מנכים הוצאות ופחת, ומשלמים מס לפי המדרגות על הרווח שנשאר.

רגע, הדגשה אחת בלבד בסעיף: המשפט המרכזי כאן הוא הבא.

הבחירה במסלול אינה החלטה לכל החיים, וגם אינה התחייבות לשנים הבאות. בכל שנת מס בודקים מחדש את גובה שכר הדירה, את ההוצאות שנצברו ואת המצב האישי, ובוחרים את המסלול המתאים לאותה שנה. מי ששיפץ דירה בשנה מסוימת או שילם בה ריבית משכנתא גבוהה עשוי לגלות שמסלול המדרגות משתלם דווקא באותה שנה, ולחזור לפטור או ל-10% בשנה שאחריה.

עוד עיקרון שכדאי להפנים מההתחלה: הבדיקה מול תקרת הפטור נעשית חודש מול חודש, ולא על סך השנה. כלומר, ייתכן שבחלק מהחודשים ההכנסה פטורה לגמרי ובחלק אחר רק חלקית. נרחיב על כך בסעיף על מסלול הפטור. סקירה רחבה יותר של הרווחיות עצמה, לפני ואחרי מס, מופיעה במאמר על רווחים מהשכרת דירה.

טיפ זהב למשכירים: תעדו כל הוצאה על הנכס - תיקונים, ריבית משכנתא, ביטוח, שכר טרחה ודמי תיווך - גם בשנה שבה ברור לכם שתבחרו בפטור. בלי קבלות ומסמכים אי אפשר לעבור למסלול המדרגות בשנה שבה הוא היה חוסך מס.

מסלול הפטור: התקרה, התנאים והפטור החלקי

תקרת הפטור על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל עומדת על 5,654 ש"ח בחודש בשנת 2026. זה אותו סכום שחל ב-2025, משום שעדכוני המדד של סכומים בחוקי המס הוקפאו לשנות המס 2025 עד 2027, והתקרה הזו נכללת בהקפאה. מי שסך שכר הדירה החודשי שלו מכל דירות המגורים נמוך מהתקרה אינו משלם מס על ההכנסה הזו. הפירוט המלא של התנאים מופיע בעמוד של כל זכות על פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים.

אילו דירות ואילו שוכרים נכנסים לפטור

הפטור אינו חל על כל נכס שמושכר. הדירה צריכה להיות מיועדת למגורים לפי טיבה, ולא מחסן או חנות. היא אינה יכולה להיות רשומה בספרי עסק. השוכר צריך להיות יחיד, ולא חברה או שותפות, או לחלופין גוף ללא כוונת רווח שרשות המסים אישרה. והשימוש צריך להיות למגורים בלבד, לפי החוזה או לפי הצהרה בכתב של השוכר. השכרה למשרד, לקליניקה או לעסק אינה נכנסת למסלול הזה.

מי נספר בתקרה

התקרה נבדקת מול סך ההכנסות מכל דירות המגורים של המשכיר, ולא דירה אחר דירה. לפי מדריך של ביזפורטל, נספרים יחד גם שכר הדירה של בן או בת הזוג שמתגוררים עם המשכיר ושל ילדים עד גיל 18. זוג שיש לו שתי דירות נחשב יחידה אחת לצורך התקרה, גם כשכל דירה רשומה על שם אחר. שתי דירות שמושכרות ב-3,500 ש"ח כל אחת מגיעות יחד ל-7,000 ש"ח, כלומר מעל התקרה.

הפטור החלקי: כשהשכר עובר מעט את התקרה

כשסך שכר הדירה בחודש נמצא בין 5,654 ל-11,308 ש"ח יש פטור חלקי, ומ-11,308 ש"ח ומעלה אין פטור בכלל. הנוסחה פשוטה: מחשבים כמה השכר עולה על התקרה, ומפחיתים את העודף מהתקרה עצמה. התוצאה היא הסכום הפטור, והיתרה חייבת במס לפי מדרגות המס.

דוגמה: משכיר שמקבל 7,000 ש"ח בחודש. העודף מעל התקרה הוא 1,346 ש"ח. מפחיתים אותו מ-5,654 ומקבלים 4,308 ש"ח פטורים. היתרה, 2,692 ש"ח בחודש, חייבת במס לפי המדרגות.

הבדיקה חודשית ולא שנתית

חודש שבו השכירות לא עברה את התקרה פטור במלואו, וחודש שבו עברה אותה פטור רק חלקית. קחו מקרה טיפוסי לשנת 2026: שכר דירה של 5,000 ש"ח מינואר עד יוני, ושל 5,800 ש"ח מיולי עד דצמבר אחרי עדכון החוזה. במחצית הראשונה אין מס כלל. בכל אחד מחודשי יולי עד דצמבר העודף הוא 146 ש"ח, הסכום הפטור הוא 5,508 ש"ח, ו-292 ש"ח חייבים במס לפי המדרגות.

הצהרה ודיווח

הזכות לפטור ניתנת אוטומטית, בלי בקשה מראש. מי שחייב בהגשת דוח שנתי, או מגיש דוח כדי לקבל החזר מס, מצהיר בדוח על ההכנסה משכירות ועל הבחירה במסלול הפטור, ומצרף את חוזה השכירות. אם החוזה אינו קובע שהדירה מושכרת למגורים, מצרפים גם אישור בכתב מהשוכר.

מסלול נפרד לבני 65 ומעלה שעברו לבית אבות

מי שמלאו לו 65 ועבר לבית אבות, ומשכיר את הדירה שבה גר, פטור ממס על הכנסה מהשכירות עד מחצית הסכום ששילם באותה שנה לבית האבות. זהו מסלול נפרד מתקרת הפטור הרגילה.

טיפ זהב לזוגות: לפני שמסכמים שכר דירה בחוזה חדש, כדאי לחבר את כל ההכנסות משכירות של בני הזוג ושל הילדים עד גיל 18. עלייה קטנה בשכר הדירה יכולה להעביר את המשק כולו מפטור מלא לפטור חלקי.

מסלול 10%: מס על המחזור, בלי ניכויים

מסלול 10% הוא הפשוט מכולם: משלמים 10% מכל שכר הדירה שהתקבל, מהשקל הראשון, בלי קשר לגובה השכר ובלי תקרה עליונה. בתמורה לפשטות מוותרים על כל הניכויים. אי אפשר לנכות הוצאות תחזוקה, ריבית משכנתא או פחת, ואי אפשר לקזז הפסדים או להיעזר בנקודות זיכוי כנגד המס הזה. העקרונות של המסלול מפורטים בעמוד של כל זכות על ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים.

מועד התשלום: עד 30 בינואר

המס במסלול 10% משולם פעם אחת לכל השנה, עד 30 בינואר של השנה שאחריה: על שנת המס 2026 עד 30.01.2027. תשלום באיחור מחייב ריבית והצמדה על חוב המס. בעיתונות הכלכלית דווח שמי שהחמיץ את המועד יכול לדווח רק במסלול הרגיל, שמחייב דיווח מלא, ולכן הדרך הבטוחה היא פשוט לא לאחר.

למי שיש תיק במס הכנסה, התשלום מתבצע באתר רשות המסים. למי שאין תיק, התשלום נעשה בבנק הדואר בשובר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה". תשלום המס במסלול הזה אינו פוטר מהגשת דוח שנתי אם יש חובת דיווח מסיבה אחרת. מי שמשלם ממילא מקדמות כעצמאי צריך לוודא שההכנסה משכירות מטופלת בנפרד, ולא נבלעת במקדמות שעצמאים משלמים על הכנסתם מהעסק.

בעל דירה יחידה ששוכר דירה אחרת למגוריו

מאז 2023 קיים בתוך מסלול 10% הסדר מיוחד למי שיש לו דירה אחת בלבד, הוא משכיר אותה למגורים ובמקביל גר בעצמו בשכירות בדירה אחרת. במצב כזה מותר להפחית משכר הדירה שמתקבל את שכר הדירה שמשולם, עד 7,500 ש"ח בחודש, ולשלם 10% רק על ההפרש. דוגמה: מי שמקבל 9,000 ש"ח בחודש ומשלם 8,000 ש"ח על הדירה שבה הוא גר מפחית רק 7,500 ש"ח, כי זו התקרה. נשאר הפרש של 1,500 ש"ח, והמס עליו הוא 150 ש"ח לחודש. ההסדר מתאים למשל למשפחות שעברו לעיר אחרת בגלל עבודה והשאירו את הדירה שבבעלותן להשכרה.

למי המסלול מתאים

מסלול 10% מתאים בעיקר למי שחצה את תקרת הפטור, אין לו משכנתא משמעותית על הנכס, וההוצאות השוטפות שלו נמוכות. הוא גם חוסך את הצורך בניהול מסודר של כל הוצאה, אף שעדיין כדאי לתעד אותן למקרה שבשנה מסוימת מסלול אחר ישתלם יותר.

טיפ זהב: רשמו ביומן תזכורת לחודש ינואר. מי שבחר במסלול 10% ושילם באיחור משלם ריבית והצמדה ומסתבך בדיווח מיותר, על מס שהיה אמור להיות הפשוט ביותר.

מסלול מדרגות המס: הוצאות, פחת ושיעור הפתיחה לפי גיל

במסלול הזה ההכנסה משכר הדירה מצטרפת להכנסות האחרות ומחויבת לפי מדרגות מס הכנסה, אבל קודם מנכים ממנה את ההוצאות שיצרו אותה. לפי כלכליסט, ההוצאות המוכרות כוללות תיקונים, ריבית משכנתא, ביטוח, שכר טרחה ופחת בשיעור 2% מערך הדירה לשנה. ביטוח מבנה הוא דוגמה טובה להוצאה שאנשים שוכחים לרשום, וכדאי להכיר את ההבדל בין הכיסויים במאמר על ביטוח דירה - מבנה מול תכולה.

ריבית משכנתא: רק רכיב הריבית

רק רכיב הריבית בהחזר החודשי נחשב הוצאה, ולא ההחזר כולו. בהחזר של 4,000 ש"ח שבו 2,800 ש"ח הם קרן, ההוצאה שאפשר לנכות היא 1,200 ש"ח בלבד. מי שמחזיק משכנתא על דירה מושכרת ירוויח מהבנה טובה של מבנה ההחזר, שמוסברת במאמר על ריבית משכנתא ומה קובע את ההחזר. שיפוץ שמשביח את הנכס, להבדיל מתיקון שוטף, אינו תמיד מוכר כהוצאה של אותה שנה, ולכן כדאי לבדוק את סיווגו לפני שמגישים דוח שמסתמך עליו.

מדרגות המס על הכנסה פסיבית

מי שטרם מלאו לו 60 משלם על הכנסה פסיבית משכירות לפחות 31%, ואילו מגיל 60 החישוב מתחיל ממדרגה של 10%. שיעורי המס על הכנסה שאינה מיגיעה אישית חלים בשנות המס 2025, 2026 ו-2027 כך:

מקור: כל זכות - ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים (הקישור מופיע בסעיף המקורות).

איך ההכנסה מעבודה משפיעה על שיעור המס

השכירות אינה נבדקת לבד. קודם מחשבים את ההכנסה מיגיעה אישית, כלומר משכר או מעסק, ושכר הדירה נספר מעליה. לכן שיעור הפתיחה על השכירות הוא 10% מגיל 60 או 31% עד גיל 60, או שיעור המס השולי של ההכנסה מעבודה - הגבוה מביניהם. מי שמשתכר משכורת גבוהה ונמצא במדרגה של 35% יתחיל לשלם על השכירות 35%, גם אם הוא מעל גיל 60. איך נבנות המדרגות על ההכנסה מעבודה מוסבר במאמר על מדרגות מס הכנסה 2026, ועמוד המושג מדרגות מס הכנסה באתר כל זכות מסביר את העיקרון הכללי.

טיפ זהב למשכירים לקראת גיל 60: השנה שבה מלאו לכם 60 עשויה לשנות את החשבון מקצה לקצה. אחרי פרישה, כשההכנסה מעבודה יורדת, שכר הדירה מתחיל ממדרגה של 10%, ומסלול המדרגות עשוי לעקוף את מסלול 10% גם בלי הוצאות גבוהות.

השוואה בין המסלולים ואיך בוחרים בפועל

הטבלה הבאה מציגה את שלושת המסלולים זה מול זה, עם חישוב מס שנתי על שכר דירה של 8,000 ש"ח בחודש, כלומר 96,000 ש"ח בשנה. ההנחות בחישוב: משכיר שאין לו הכנסה מעבודה שמעלה אותו מעל מדרגת הפתיחה, ובמסלול המדרגות הוצאות ופחת בהיקף של מחצית מההכנסה. בשורת מסלול הפטור החישוב הוא למשכיר עד גיל 60.

מקור לשיעורים, לתקרות ולמועדים: כלכליסט - מיסוי הכנסה משכירות דירה, וכן העמודים של כל זכות שמפורטים בסעיף המקורות. החישובים בטבלה הם המחשה לפי ההנחות שצוינו.

הטבלה ממחישה נקודה חשובה: בשכר דירה של 8,000 ש"ח, הפטור החלקי דווקא יקר יותר מ-10% עבור משכיר צעיר מ-60, כי העודף מעל התקרה "אוכל" את הפטור, והיתרה נמוסה ב-31%. ומנגד, למשכיר בן 60 ומעלה מסלול המדרגות זול בהרבה.

שאלה ראשונה: האם ההכנסה החודשית מתחת לתקרה?

אם סך שכר הדירה של כל המשק, כולל בן או בת הזוג והילדים עד גיל 18, נמוך מ-5,654 ש"ח בחודש, מסלול הפטור כמעט תמיד עדיף. הוא אינו עולה דבר ואינו מחייב תשלום.

שאלה שנייה: כמה הוצאות אמיתיות יש על הנכס?

עד גיל 60, כשההוצאות והפחת עולים על כ-67.7% מההכנסה משכירות, מסלול המדרגות זול יותר ממסלול 10%. המספר נובע מחישוב פשוט: 31% מהרווח נטו שווה ל-10% מהמחזור כשהרווח נטו הוא כ-32.3% מההכנסה. משכנתא כבדה, שיפוץ שוטף או דמי ניהול גבוהים יכולים להביא לשם. הבדיקה: מחשבים את הרווח אחרי הוצאות ופחת, מכפילים ב-31%, ומשווים ל-10% מכל שכר הדירה.

שאלה שלישית: בן כמה המשכיר?

מגיל 60 מדרגת הפתיחה יורדת ל-10%, ולכן מסלול המדרגות משתווה ל-10% עוד לפני ניכוי שקל אחד של הוצאות, ובכל הוצאה נוספת הוא כבר זול יותר, כל עוד ההכנסה מעבודה אינה מעלה את שיעור המס.

הקשר בין מסלול המיסוי למס שבח ביום המכירה

ההשוואה בין המסלולים אינה רק חשבון של שנה אחת. יום המכירה מגיע בסוף, ובו נחשב מס שבח על הרווח מהעלייה בערך הדירה. פחת שנוכה מההכנסה השוטפת מקטין את עלות הנכס בחישוב השבח, ולכן מגדיל את הרווח החייב במס. חשוב להבין שזה קורה בכל שלושת המסלולים, ולא רק במסלול המדרגות.

גם במסלול הפטור נזקף פחת

משכיר שניצל את הפטור במלואו ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח מוסיף לשבח פחת בשיעור 2% מערך הדירה על כל שנה שבה הדירה הושכרה. בנוסף, הוא אינו יכול לנכות הוצאות שוטפות בחישוב השבח. כלומר, ההנחה שהפטור משכירות "שומר" את הדירה נקייה לקראת המכירה אינה נכונה: פחת נזקף גם בלי שנוכה בפועל.

מסלול 10% ומסלול המדרגות

במסלול 10%, משכיר שאינו זכאי לפטור מלא ממס שבח מוסיף לשווי המכירה את הפחת המרבי שהיה יכול לנכות אילו לא בחר במסלול המקל. במסלול המדרגות הפחת נוכה בפועל לאורך השנים, ולכן הוא ממילא מקטין את עלות הנכס. ההבדל המעשי הוא שבמסלול המדרגות לפחות נהנו מהפחת כהקטנת מס בשנים שבהן הדירה הושכרה, ואילו בשני המסלולים האחרים הוא נזקף במכירה בלי שחסך מס קודם.

מה זה אומר לתכנון

מי שמחזיק דירה להשכרה לטווח ארוך ומצפה למכור אותה כשאינה זכאית לפטור מלא ממס שבח, צריך לחשב את המסלולים לאורך כל תקופת ההחזקה ולא רק בשנה הנוכחית. הדבר רלוונטי במיוחד לדירה שנייה ושלישית, שלגביהן אין בדרך כלל פטור ממס שבח כמו בדירת מגורים יחידה. היבטי המימון והמס של דירה כזו מוסברים במאמר על משכנתא לדירה שנייה. מכירה של נכס עשויה לגרור גם תשלום היטל השבחה לרשות המקומית, נושא נפרד שמוסבר במאמר על היטל השבחה.

הערה מהמערכת: חישוב המס במכירה תלוי גם בזכאות לפטור ממס שבח, ולכן כדאי לשמור לאורך כל שנות ההשכרה את חוזי השכירות ואת המסמכים על ערך הדירה. בלי תיעוד קשה לשחזר את חישוב הפחת שנזקף.

מתי ההשכרה כבר אינה פסיבית אלא עסק

שלושת המסלולים חלים על הכנסה פסיבית מהשכרת דירות מגורים. כשהפעילות מגיעה להיקף ולאופי של עסק, ההכנסה מסווגת כהכנסה מעסק ומחויבת לפי מדרגות המס הרגילות, בלי פטור ובלי מסלול 10%.

כמה דירות הן עסק

לפי עמדת רשות המסים, בעקבות פסק דין של בית המשפט העליון, השכרה של 10 דירות ומעלה נחשבת עסק. השכרה של 6 עד 10 דירות נבחנת לפי קריטריונים, והשכרה של 5 דירות או פחות יכולה ליהנות מהפטור ומהמסלולים המיוחדים. גם דירה שרשומה בספרי עסק אינה נכנסת לפטור, כפי שתואר בתנאי מסלול הפטור.

השכרה לטווח קצר ושירותים נלווים

מעבר למספר הדירות, גם אופי הפעילות משנה. השכרות קצרות ומתחלפות, שיווק פעיל, ניקיון והחלפת מצעים בין אורחים ומערך תפעול מסודר מעידים על פעילות עסקית יותר משכירות שנתית רגילה. אותה דירה בדיוק יכולה להיחשב השכרה למגורים בחוזה שנתי, ולהיבחן אחרת כשמשכירים אותה ללילות בודדים. מי שעובר לפעילות כזו צריך לבדוק גם את ההשלכות על מע"מ ועל רישום ותשלומים בביטוח לאומי.

דירה בחו"ל

מסלולי ההקלה שתוארו כאן חלים על השכרת דירות מגורים בישראל. תושב ישראל שמשכיר נכס בחו"ל כפוף לכללים אחרים, ולכן אין להעתיק אליו את התקרה ואת מסלול 10% שתוארו כאן.

ההשפעה של הסיווג כעסק רחבה: היא משנה את שיעור המס, את חובות הדיווח ואת אופן הניהול של ההכנסה. לכן, כשמספר הדירות מתקרב לטווח שנבחן לפי קריטריונים, כדאי לבחון את המצב לפני שמוסיפים דירה נוספת ולא אחרי.

טעויות נפוצות שעולות כסף

רוב הטעויות במיסוי שכר דירה אינן נובעות מכוונה להתחמק, אלא מהנחות שגויות על הכללים. הנה המקרים שחוזרים שוב ושוב:

• איחור בתשלום במסלול 10% אחרי 30 בינואר, שמחייב ריבית והצמדה ועלול לסבך את הדיווח.
• התעלמות מהכנסות בן או בת הזוג ומהכנסות הילדים עד גיל 18 בחישוב תקרת הפטור.
• חישוב התקרה על סך השנה במקום חודש מול חודש, מה שמוביל לטעות בגובה הפטור.
• ניסיון לשלב פטור חלקי ומסלול 10% על אותה דירה - זה אינו אפשרי. על היתרה שלא נהנתה מהפטור חל מס לפי המדרגות.
• ניכוי החזר המשכנתא המלא כהוצאה, במקום רכיב הריבית בלבד.
• אי-שמירת קבלות על תיקונים והוצאות, מה שחוסם מעבר למסלול המדרגות בשנה שבה הוא משתלם.
• הנחה שמסלול הפטור מונע תוספת פחת במס שבח - הוא אינו מונע, ופחת של 2% לשנה נזקף גם בו כשאין פטור מלא ממס שבח.
• שימוש בפטור להשכרה למשרד, לחנות או לחברה, שאינה השכרה ליחיד למגורים.
• אי-ניצול ההסדר לבעל דירה יחידה ששוכר דירה אחרת, שמאפשר להפחית עד 7,500 ש"ח בחודש לפני חישוב ה-10%.

הטעות היקרה מכולן היא לבחור מסלול פעם אחת ולשכוח ממנו, כי שינוי בשכר הדירה, בהוצאות או בגיל יכול להפוך את המסלול הזול של השנה שעברה ליקר של השנה הזו. בדיקה שנתית קצרה, כשמכינים את הדוח או לפני 30 בינואר, מספיקה כדי לזהות את השינוי.

גם הצד של השוכר משפיע על החשבון: חוזה שמגדיר במפורש שהדירה מושכרת למגורים חוסך את הצורך בהצהרה נפרדת, ועדכון שכר הדירה באמצע שנה משנה את הבדיקה החודשית מול התקרה. הזכויות של השוכרים בנושאים כמו תיקונים ועליית שכר דירה מוסברות במאמר על זכויות שוכר דירה, וכדאי להכיר אותן גם מצד המשכיר, כי הוצאות תיקון שהמשכיר נושא בהן הן חלק מההוצאות שאפשר לנכות במסלול המדרגות.

מקורות

• כל זכות - פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים
• כל זכות - ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים
• כל זכות - מס שבח
• כל זכות - מדרגות מס הכנסה
• ביזפורטל - מדריך מס על הכנסה משכירות דירה
• כלכליסט - מיסוי הכנסה משכירות דירה