זכויות שוכר דירה - תיקונים, פינוי ועליית שכר דירה

על אילו חוזים חל חוק שכירות הוגנת, ועל אילו לא

חוזה שכירות של דירת מגורים בישראל כפוף לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. במשך עשרות שנים רוב ההוראות בו חלו רק כשהחוזה שתק. מי שניסח את החוזה היה בדרך כלל המשכיר, והשוכר חתם על מה שהונח מולו. התיקון שפורסם בספר החוקים ב-19.07.2017, ונכנס לתוקף 30 ימים אחרי פרסומו, שינה את מאזן הכוחות: חלק מההוראות שלו אינן ניתנות לוויתור, ואי אפשר לעקוף אותן בסעיף חוזי לרעת השוכר. מה שחשוב לי שתדעו כבר בהתחלה הוא שחתימה על סעיף כזה לא הופכת אותו לתקף.

ההוראות האלה חלות על שכירות של דירה למגורים לתקופה של 3 חודשים לפחות, או לתקופה קצרה יותר עם אופציה להארכה מעבר ל-3 חודשים, ועד 10 שנים. התנאי הנוסף הוא ששכר הדירה נמוך מ-20,000 ש"ח לחודש, כך שרוב המוחלט של השוכרים בשוק החופשי נמצאים בתוך ההגנה. מחוץ לתחולה נמצאים מלון ודירת נופש, מעון, דיור מוגן, מעונות סטודנטים ומעונות עובדים, ודירה שחל עליה חוק הגנת הדייר. חלק מההוראות גם אינן חלות על שכירות בין קרובי משפחה. מי שבוחן מעבר לדיור לגיל השלישי ימצא שם משטר אחר לגמרי, ואת ההבדלים פירטתי במדריך על דיור מוגן.

לצד השכירות הרגילה קיימת דיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. דייר מוגן, שבדרך כלל שילם "דמי מפתח", נהנה מהגנה חזקה בהרבה מפני פינוי ומפני העלאת שכר דירה. המדריך הזה עוסק בשכירות הרגילה, שבה נמצאים רוב השוכרים.

לדעתי, עוד לפני החתימה כדאי לוודא שהחוזה כתוב, ושמופיעים בו תקופת השכירות, גובה שכר הדירה ומועדי התשלום, פירוט הביטחונות, רשימת ליקויים ידועים ורשימת הפריטים שנמסרים עם הדירה, כמו מזגן, מקרר או ארונות. רשימה כזו חוסכת ויכוחים בסוף. אם אתם שוכרים דירה אחרי פרידה, אני ממליץ לבנות תקציב שכולל את כל ההוצאות הנלוות, ולא רק את שכר הדירה, כפי שמוסבר במאמר על המחיר הכלכלי של גירושין. ואם אתם בני זוג שחותמים יחד על חוזה בלי להיות נשואים, שווה להבין מראש מה המשמעות של חתימה משותפת, נושא שמופיע גם במדריך על ידועים בציבור.

תיקונים בדירה: תוך כמה ימים המשכיר חייב לתקן

זו השאלה שעולה אצל שוכרים יותר מכל שאלה אחרת, והחוק עונה עליה במפורש. המשכיר אחראי לתקן ליקויים שמתגלים בדירה בתקופת השכירות, ולוח הזמנים נקבע לפי חומרת הליקוי.

פגם דחוף: 3 ימים

פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, למשל נזילה חמורה, היעדר מים חמים, תקלת חשמל כללית או דלת כניסה שאינה ננעלת, חייב להיות מתוקן לא יאוחר מ-3 ימים מהדרישה. כשהמצב לא מאפשר לחכות אפילו את הימים האלה, החוק מתיר לשוכר לתקן מיד ולקבל החזר. תקלה בדוד היא דוגמה קלאסית לפגם כזה, ומי שרוצה להבין את ההבדל בין המערכות יכול לקרוא על חימום מים בגז לעומת דוד שמש.

ליקוי רגיל: עד 30 ימים

ליקוי שאינו קל ערך, ושלא נגרם משימוש בלתי סביר של השוכר, מתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מהדרישה. אם בחוזה נקבע מועד קצר יותר, המועד הקצר גובר. סעיף שמאריך את מועדי התיקון, או מעביר לשוכר ליקויים שבאחריות המשכיר, אינו תקף. תקלת מזגן שאינה משביתה את הדירה נכנסת בדרך כלל לקטגוריה הזו, ואם אתם רוצים להבין מה סוג המערכת אומר על התחזוקה שלה, יש מדריך על מזגן מיני מרכזי, מולטי או עילי.

מה נשאר על השוכר

ליקוי קל ערך, כמו ידית רופפת, וליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר, מוטלים על השוכר, אלא אם הוסכם אחרת. בלאי טבעי של צנרת ישנה או מכשיר שהגיע לסוף ימיו הוא עניין של המשכיר.

כשהמשכיר לא מתקן בזמן

אם המועד עבר, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות, בתנאי שהודיע למשכיר זמן סביר מראש. כל עוד הפגם לא תוקן, החוק מאפשר גם להפחית משכר הדירה ביחס לירידה בשווי השכירות. אני ממליץ להשתמש בזכות ההפחתה בזהירות ובשקיפות: לשלוח הודעה כתובה עם החישוב, ולשמור חשבוניות, כדי שהמשכיר לא יציג את ההפחתה כאי תשלום. ההודעה הכתובה, בהודעת טקסט, בדואר אלקטרוני או במכתב, עם תאריך ותמונות, היא שקובעת מתי התחילה הספירה. החוק מדבר על ימים ולא על ימי עסקים, ואת ההבדל בין השניים הסברתי במאמר מה נחשב יום עסקים.

אילו תשלומים אסור למשכיר לגלגל לשוכר

התיקון של 2017 הפך את נקודת המוצא. במקום לרשום מה אסור, החוק מפרט את התשלומים שמותר להטיל על שוכר, וכל תשלום אחר אסור. המשמעות המעשית היא שסעיפים שהיו שגרתיים בחוזים ישנים פשוט אינם מחייבים היום.

בין התשלומים שאסור להעביר לשוכר:

• ביטוח המבנה. זו הוצאה של בעל הנכס. ביטוח התכולה של השוכר הוא עניין נפרד ונשאר בחירה שלו, ואת ההבדל בין השניים פירטתי במדריך על ביטוח דירה - מבנה מול תכולה.
• רכישה או השבחה של מערכות ומתקנים קבועים בדירה. החלפת דוד, התקנת מזגן חדש או שדרוג מערכת קבועה הם על המשכיר, למעט התאמה שהשוכר עצמו ביקש.
• שיפוצים של ועד הבית. שיפוץ הבניין הוא השקעה בנכס של הבעלים.
• תשלומים שהמשכיר חייב לאחרים. הדוגמה הבולטת היא דמי התיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר. שוכר משלם דמי תיווך רק למתווך שהוא עצמו הזמין.

סעיף בחוזה שמטיל על השוכר אחת מההוצאות האלה אינו תקף, גם אם השוכר חתם עליו, ולדעתי מי ששילם תשלום כזה צריך לדרוש אותו בחזרה בכתב. אם המשכיר מסרב, דרישה להשבת סכום כזה היא מהסוג שמתאים לבית משפט לתביעות קטנות, ובמאמר על הגשת תביעה בבית משפט לתביעות קטנות מוסבר איך זה עובד ומה העלות.

התשלומים השוטפים על הצריכה שלכם, כמו חשמל, מים, גז וארנונה, נשארים בדרך כלל על השוכר. אני ממליץ להעביר אותם על שמכם ביום הכניסה, לצלם את המונים, ולסגור אותם ביום היציאה, כדי שלא תמצאו את עצמכם משלמים על השוכר הבא. מי שרוצה להבין מה בדיוק מחויב בחשבון ואיך להוריד אותו ימצא הסבר במדריך על חשבון החשמל. גם מנוי אינטרנט או טלוויזיה שנשאר פעיל אחרי המעבר הוא מקור שכיח לחיובים מיותרים, ולכן כדאי לבטל אותו כחלק מרשימת המשימות של היציאה.

עליית שכר דירה: מה מותר במהלך החוזה, באופציה ובחידוש

החוק שאושר ב-2017 אינו מגביל את גובה שכר הדירה ואת העלאתו, וההצעה להגביל העלאות הוצאה מהנוסח הסופי. אין מנגנון ממשלתי שקובע כמה משכיר רשאי לבקש. ההגנה על השוכר עוברת דרך החוזה עצמו ודרך כללי ההודעה המוקדמת.

במהלך תקופת החוזה

שכר הדירה שנקבע בחוזה מחייב את שני הצדדים עד סוף התקופה. משכיר אינו יכול להעלות אותו באמצע התקופה, אלא אם החוזה עצמו קבע מנגנון שינוי, למשל הצמדה למדד המחירים לצרכן. דרישה חד-צדדית להעלאה באמצע השנה אינה מחייבת אתכם, ומשכיר שמאיים לסיים את החוזה בגללה הוא זה שמפר אותו.

בתקופת האופציה

חוזים רבים כוללים תקופת הארכה, או "אופציה". בתקופה הזו שכר הדירה עולה רק אם ההעלאה נקבעה מראש בחוזה. כשהאופציה שייכת למשכיר, הוא חייב להודיע על מימושה לפחות 90 ימים לפני תום החוזה, ורק בתנאים שנכתבו מראש. כשהאופציה שייכת לשוכר, ההודעה על מימושה ניתנת עד 60 ימים לפני תום החוזה, וסעיף שמחייב הודעה מוקדמת יותר אינו תקף. אני ממליץ לקבוע כבר בחוזה המקורי את שכר הדירה לתקופת האופציה, או לפחות תקרה להעלאה, כי זה המקום היחיד שבו יש לכם שליטה על המחיר העתידי.

בחידוש אחרי תום החוזה

כשאין בחוזה אופציה, המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר לפני תום התקופה אם הוא מעוניין להאריך ובאילו תנאים. החוק אינו נוקב כאן במספר ימים. בשלב הזה המשכיר רשאי להציע כל סכום, והשוכר רשאי לסרב ולעזוב.

בפועל, לדעתי לשוכר ותיק יש יותר כוח ממה שנדמה לו. קחו מקרה טיפוסי: נועה שוכרת כבר שלוש שנים, משלמת בזמן ושומרת על הדירה. החלפה שלה תעלה למשכיר חודשים ריקים, תיווך ואולי צבע ושיפוץ. במצב כזה העלאה מתונה משרתת גם את המשכיר, ושווה להציג לו את החשבון הזה בשיחה גלויה לפני שמתחילים להתמקח על הסכום.

פינוי שוכר: מה מותר למשכיר ומה אסור

הכלל המרכזי פשוט, ואני רוצה שתזכרו אותו גם ברגע של לחץ. פינוי שוכר נעשה רק בתביעה לבית משפט השלום, ולא על ידי המשכיר עצמו. החלפת מנעול, פינוי בכוח, ניתוק חשמל או מים, הוצאת חפצים מהדירה או מניעת כניסה הם עשיית דין עצמית. הם אסורים גם כשהשוכר לא שילם, וגם כשהחוזה הסתיים.

המסלול החוקי

בדרך כלל זה מתחיל בהתראה כתובה מהמשכיר על ההפרה, עם מועד לתיקונה. אם ההפרה נמשכת, המשכיר מגיש תביעה, ויכול לבחור בין שני מסלולים: הליך מהיר שעוסק בפינוי בלבד, או הליך רגיל שבו אפשר לתבוע גם את החובות.

לוחות הזמנים בהליך המהיר

• לשוכר יש 30 ימים מהמצאת התביעה להגיש כתב הגנה.
• הדיון נקבע לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת ההגנה.
• פסק הדין ניתן עד 14 ימים מתום הדיון.
• לפי כל זכות, ההליך יכול להסתיים בתוך כ-60 ימים מהגשת התביעה.

אם פסק הדין לא קבע מועד לפינוי, אפשר לפנות ללשכת ההוצאה לפועל רק 15 ימים אחרי מתן פסק הדין או המצאתו לשוכר. רק שם, ובאמצעות הגורמים המוסמכים, מתבצע הפינוי בפועל.

על אילו עילות

פינוי לפני תום החוזה אפשרי כשיש הפרה יסודית: אי תשלום שכר דירה, שימוש שונה מהמוסכם, השכרת משנה בלי אישור או נזק חמור לדירה. משכיר שהתחרט, או שמצא שוכר שמוכן לשלם יותר, אינו יכול לסיים את החוזה מוקדם, אלא אם יש בחוזה סעיף יציאה מוסכם.

שוכר שנשאר בדירה אחרי תום החוזה בלי הסכמה מחזיק בה שלא כדין, וחשוף לתביעת פינוי ולתביעה לדמי שימוש. גם אז הפינוי עובר דרך בית המשפט. מה שחשוב לי שתדעו: מי שמקבל כתב תביעה חייב להגיב בתוך המועד. התעלמות עלולה להוביל לפסק דין שניתן בהיעדרכם, ואז כל הטענות הטובות שהיו לכם כבר לא יישמעו.

ביטחונות, יציאה מוקדמת ומסירת הדירה

סוף השכירות הוא השלב שבו מתגלעים רוב הסכסוכים, ובעיקר סביב הפיקדון. החוק מבחין בין שני סוגי ביטחונות. ערובות שעולות לשוכר כסף, כמו פיקדון במזומן או ערבות בנקאית, מוגבלות לסכום הנמוך מבין שכר דירה של 3 חודשים לבין שכר דירה לשליש מתקופת השכירות. צ'ק ביטחון, שטר חוב וערבים אישיים אינם כפופים לתקרה הזו. מי שרוצה להבין לעומק מה מותר לבעל הדירה לדרוש ימצא פירוט במאמר על ערבות לחוזה שכירות.

מתי מחזירים ומתי מותר לממש

המשכיר חייב להחזיר את הערובה עד 60 ימים מהיום שהדירה הוחזרה לו, או מהיום שבו שולמו חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם, כולל ריבית או רווח שנצברו. מימוש הערובה מותר רק בשלושה מצבים: שכר דירה שלא שולם, ליקוי שבאחריות השוכר ולא תוקן, ואז רק עד עלות התיקון, ואי פינוי של הדירה בתום התקופה. לפני כל מימוש המשכיר צריך להודיע מראש ולתת זמן סביר לתקן. בלאי רגיל, כמו חורים קטנים מתמונות או צבע שדהה, אינו עילה למימוש. אם הפיקדון לא מוחזר במועד, בית משפט לתביעות קטנות הוא בדרך כלל המסלול הפשוט לגבות אותו.

יציאה מוקדמת

יציאה לפני תום התקופה מוסדרת בעיקר בחוזה. בחוזים רבים יש סעיף שמאפשר לצאת אם השוכר מביא שוכר חלופי מתאים, ואני ממליץ לדרוש סעיף כזה כבר במשא ומתן. בלי סעיף כזה, כדאי לבדוק את הוראות חוק השכירות והשאילה לגבי העברת שכירות, ולהציע למשכיר מועמד ראוי בכתב. שוכר שעוזב בלי הסכמה ובלי חלופי עלול להמשיך לשאת בשכר הדירה, אבל גם המשכיר אינו יכול לשבת בחיבוק ידיים, ומצופה ממנו לפעול כדי להשכיר את הדירה מחדש.

מסירת הדירה

הייתי מתחיל מתיעוד כבר ביום הכניסה: צילומים של כל חדר, פרוטוקול חתום על מצב הדירה והפריטים, וקריאת מונים. את אותו תהליך חוזרים עליו ביום המסירה. זה המסמך שמכריע בוויכוח על הפיקדון, והרבה פעמים עצם קיומו מונע את הוויכוח מראש.

טבלת מועדים וסכומים לפי חוק שכירות הוגנת

ריכזתי כאן את המספרים שכדאי לכל שוכר להכיר. ההוראות האלה חלות על דירות מגורים בתוך תחולת התיקון, ובחלקן אי אפשר להתנות עליהן לרעת השוכר.

מקור: כל זכות - תיקון ליקויים בדירה מושכרת

טיפ זהב: כל דרישה למשכיר, לתיקון, להחזר או להודעה על אופציה, שלחו בכתב ושמרו צילום מסך עם תאריך. כך הספירה של 3, 30, 60 או 90 ימים מתחילה ממועד שאפשר להוכיח.

לדעתי שלושה מספרים מכסים את רוב המחלוקות: 3 ימים לפגם דחוף, 30 ימים לליקוי רגיל ו-60 ימים להחזרת הערובה. מי שזוכר אותם ומתעד כל פנייה נכנס לכל שיחה עם המשכיר מעמדה בטוחה. ואם בכל זאת נוצר סכסוך, הטבלה הזו היא נקודת הפתיחה לבדיקה מול החוזה ומול הוראות החוק, לפני שמחליטים אם לגשת לבית משפט.

מקורות

• הכנסת - חוק השכירות והשאילה (תיקון), ספר החוקים 2017
• כל זכות - תיקון ליקויים בדירה מושכרת
• כל זכות - תשלומים שאסור להטיל על שוכר דירה
• כל זכות - הארכת תקופת השכירות (אופציה להארכת השכירות)
• כל זכות - פינוי דייר (שוכר) מדירה מושכרת בהליך מהיר ומזורז
• כל זכות - הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה
• כל זכות - מימוש ערובה על ידי משכיר דירה
• כלכליסט - אישור חוק שכירות הוגנת והוצאת ההגבלה על העלאת שכר דירה
• ויקיפדיה - חוק השכירות והשאילה