ערבות לחוזה שכירות - מה מותר לבעל הדירה לדרוש

תקרת הבטוחות: מה קובע סעיף 25י וכיצד מחשבים אותה

פרק "שכירות דירה" בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, מכונה לעיתים "חוק שכירות הוגנת". הוא הכניס לחוק כללים שמגינים על שוכרי דירות מגורים, ואחד המרכזיים שבהם עוסק בערובות. סעיף 25י קובע תקרה לסכום הכולל של הערובות שמשכיר רשאי לדרוש, והתקרה נקבעת לפי הנמוך מבין שני חישובים: דמי שכירות של שלושה חודשים, או דמי שכירות של שליש מתקופת השכירות.

המשמעות היא שבחוזים קצרים התקרה יורדת. בחוזה לשנה, שליש מהתקופה הוא ארבעה חודשים, ולכן שלושה חודשי שכירות הם החישוב הנמוך, והם התקרה. בחוזה לשישה חודשים, שליש מהתקופה הוא חודשיים בלבד, והתקרה יורדת בהתאם. בחוזה לתשעה חודשים שני החישובים זהים. בכל חוזה של שנה ומעלה התקרה היא שלושה חודשי שכירות, ובחוזה קצר משנה התקרה נמוכה יותר.

הטבלה שלהלן מדגימה את החישוב בכמה מצבים טיפוסיים. הסכומים הם תוצאה של חישוב לפי הנוסחה שבחוק, ולא נתונים של שוק השכירות.

מקור: חישוב לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, כמתואר בעמוד הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה - כל זכות.

חשוב לזכור שהתקרה היא מצטברת. משכיר רשאי לבקש כמה ערובות במקביל, למשל פיקדון במזומן וגם ערבות בנקאית, אבל כשמדובר בערובות שעולות לשוכר כסף, הסכום של כולן יחד כפוף לתקרה. משכיר שמבקש פיקדון של שלושה חודשים ובנוסף ערבות בנקאית בגובה חודש נוסף חורג מהמותר, גם אם כל ערובה לבדה נראית סבירה.

אילו ערובות נספרות בתקרה ואילו לא

החוק אינו מכתיב סוג ערובה מסוים. הוא משאיר לצדדים לבחור את המכשיר, ומגביל רק את מה שגורם לשוכר הוצאה כספית בפועל. הנקודה הזו נוטה להתבלבל: רבים סבורים שהתקרה חלה על כל מסמך שהשוכר מוסר, אבל הנוסח שמוצג בכל זכות, וגם מדריך שפורסם בביזפורטל, מבהירים שהתקרה חלה רק על בטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר. צ'ק ביטחון, שטר חוב וכתב ערבות של ערבים אינם עולים לשוכר כסף ביום החתימה, ולכן אינם נספרים בתקרה.

מכאן שהבחירה בין סוגי הערובות אינה רק שאלה של נוחות. פיקדון במזומן מקפיא כסף אמיתי לכל תקופת השכירות. ערבות בנקאית עולה עמלה לבנק לפי התעריפון שלו. צ'ק ביטחון אינו מוציא כסף מהחשבון, אבל הוא חושף את השוכר להליך גבייה בלשכת ההוצאה לפועל אם המשכיר יממש אותו. הרחבה על הסיכונים והיתרונות של המכשיר הזה מופיעה במדריך שלנו על צ'ק ביטחון ומידת ההגנה שהוא מספק.

מקור: מימוש ערובה על-ידי משכיר דירה - כל זכות, ומדריך ביזפורטל.

ערבות בנקאית מעל התקרה עדיין מחייבת את הבנק

נקודה שכדאי להכיר לפני שמנפיקים ערבות: ערבות בנקאית או שיק בנקאי שניתנו בסכום גבוה מהמותר נשארים תקפים מול הבנק. הבנק עשוי לכבד אותם במלואם בלי לבדוק אם המשכיר עמד בחובותיו לפי חוק השכירות. כלומר, ההגנה של סעיף 25י חלה ביחסים שבין השוכר למשכיר, אבל אינה עוצרת את הבנק מלשלם. לכן הדרך היעילה להגן על עצמך היא לוודא שסכום הערבות נכון לפני ההנפקה, ולא לסמוך על כך שאפשר יהיה לתקן אחר כך.

הרשאה לחיוב חשבון

יש משכירים שמבקשים, לצד הערובה או במקומה, הרשאה לחיוב חשבון הבנק של השוכר עבור דמי השכירות. מדובר בהסדר תשלום ולא בהכרח בערובה, אבל כדאי לדעת מראש כיצד הוא פועל וכיצד מפסיקים אותו בתום השכירות. ההבדלים בין הרשאה בבנק להרשאה בכרטיס אשראי, ודרך הביטול, מוסברים במדריך על הוראת קבע ואיך מבטלים אותה.

על אילו שכירויות החוק חל ומתי ההגבלות אינן חלות

לא כל חוזה שכירות נכנס לגדר הפרק. ההגבלות על הערובות חלות כשמתקיימים שלושה תנאים מצטברים. התנאי הראשון: השכירות היא לתקופה של יותר משלושה חודשים, או שיש בה אופציה להארכה. התנאי השני: התקופה אינה עולה על עשר שנים, או שלמשכיר יש אפשרות לבטל את החוזה לפני כן. התנאי השלישי: דמי השכירות החודשיים אינם גבוהים מ-20,000 ש"ח. דירה שדמי השכירות בה גבוהים מ-20,000 ש"ח לחודש יוצאת מתחולת ההגבלות, וגובה הערובה בה הוא עניין למשא ומתן.

מעבר לתנאים האלה, יש סוגי מגורים שהחוק אינו חל עליהם כלל:

• דירה בבית מלון או דירת נופש.
• דירה במעון לפי חוק הפיקוח על מעונות.
• דיור מוגן, שבו ההתקשרות מוסדרת בכללים נפרדים.
• מעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים.
• דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (שכירות מוגנת).

שכירות בין קרובי משפחה

חריג נוסף, שפחות מוכר, נוגע לשכירות בתוך המשפחה. כשהמשכיר והשוכר הם קרובי משפחה (בני זוג, אחים, הורים, סבים, ילדים, ילדי בן הזוג ובני זוגם), אין הגבלה על סכום הערובה, והצדדים רשאים להסכים על תנאים אחרים, גם כאלה שאינם לטובת השוכר. הורים שמשכירים דירה לבנם, למשל, אינם כפופים לתקרה של סעיף 25י. ההיגיון הוא שבתוך המשפחה פערי הכוחות שהחוק בא לאזן בדרך כלל אינם קיימים באותה מידה.

כשהשכירות נמצאת מחוץ לתחולת הפרק, חוזרים לעיקרון של חופש החוזים. משכיר בדירת יוקרה, או בשכירות לחודשיים, רשאי לדרוש ערובות גבוהות יותר, והשוכר יכול לקבל או לסרב. גם במצב כזה כדאי להקפיד שהחוזה יפרט במדויק מה נמסר, בגין מה וכיצד מוחזר, כי הכללים המפורטים שהחוק קובע למימוש ולהשבה אינם חלים אוטומטית. משכירים שבוחנים גם את ההיבט המיסויי של ההכנסה מהדירה ימצאו את הפירוט במדריך על מס על השכרת דירה ושלושת המסלולים.

ערב אישי: מה הערב מתחייב בפועל

הדרישה הנפוצה ביותר בשוק השכירות היא ערב אישי, לרוב הורה, אח או חבר קרוב. הערבות מוסדרת בחוק הערבות, התשכ"ז-1967, והיא אינה הבטחה סמלית: הערב חב באותו חוב שהשוכר חב בו, בגבולות מה שנכתב בכתב הערבות. מאחר שכתב ערבות אינו עולה לשוכר כסף, הוא אינו נספר בתקרת סעיף 25י, ולכן משכיר רשאי לבקש ערב גם כשהוא כבר מחזיק פיקדון בגובה התקרה.

ערב רגיל, ערב יחיד וערב מוגן

חוק הערבות מבחין בין שלושה סוגי ערבים: ערב רגיל, ערב יחיד וערב מוגן. ההגנות המוגברות של ערב יחיד, ובהן חובת גילוי לפני החתימה, הודעה לערב תוך 90 ימים וחובה לרשום סכום מוגדר בכתב הערבות, חלות רק כשהנושה עוסק במתן הלוואות או אשראי, כמו בנק. משכיר דירה אינו עוסק במתן אשראי, ולכן ערב לחוזה שכירות הוא בדרך כלל ערב רגיל, בלי ההגנות המוגברות. המשמעות המעשית: אין חובה בחוק לנקוב בסכום מרבי בכתב ערבות לשכירות, והאחריות להגביל את החשיפה מוטלת על הערב עצמו.

מתי אפשר לפנות לערב

גם לערב רגיל יש הגנה בסיסית. הנושה אינו רשאי לדרוש ממנו לשלם לפני שפנה קודם לשוכר ודרש ממנו לעמוד בהתחייבות. ההגנה הזו אינה חלה אם הערב ויתר עליה, אם נפתחו נגד השוכר הליכי חדלות פירעון, או אם השוכר נפטר או נמצא מחוץ לישראל. לכן כדאי לקרוא היטב את כתב הערבות: סעיף שבו הערב "מוותר על הדרישה לפנות תחילה לחייב" מבטל את ההגנה הזו, והוא מופיע בלא מעט נוסחים סטנדרטיים.

דרך הגבייה מהערב תלויה במסמך שעליו חתם. ערב שחתם על שטר חוב, או שהתחייב במפורש לערוב לשיקים מסוימים, חשוף להליך בלשכת ההוצאה לפועל. ערב שחתם על חוזה ערבות רגיל בלבד מחייב את המשכיר להגיש תביעה בבית משפט. ההבדל משמעותי: הוצאה לפועל היא מסלול מהיר בהרבה, ולכן ערב שמתבקש לחתום גם על שטר חוב וגם על כתב ערבות מגדיל את החשיפה שלו.

מה כדאי לערב לבדוק לפני החתימה

• סכום מרבי מפורש בכתב הערבות, גם אם החוק אינו מחייב זאת בשכירות.
• תאריך סיום ברור, כך שהערבות לא תימשך בשקט אם החוזה מוארך בהסכמה שבשתיקה.
• הבהרה שהארכה או חוזה חדש מחייבים חתימה חדשה של הערב.
• האם מבקשים ממנו לחתום גם על שטר חוב, ומה המשמעות של כך.
• האם יש בכתב הערבות ויתור על הדרישה לפנות קודם לשוכר.

מתי ואיך מותר למשכיר לממש ערובה

מימוש ערובה אינו החלטה חופשית של המשכיר. החוק מגדיר רשימה סגורה של מצבים שבהם מותר לממש, וקובע גם את הסכום המרבי לכל מצב:

• אי-תשלום דמי שכירות: עד גובה החוב, בתוספת הצמדה וריבית לפי החוזה.
• אי-תיקון ליקויים שבאחריות השוכר: עד עלות התיקון.
• אי-תשלום תשלומים שוטפים שהשוכר חב בהם, כמו ארנונה, חשמל או מים: עד גובה החוב.
• אי-פינוי הדירה בתום השכירות: בסכום שנקבע בחוזה.

גם כשקיימת הפרה כזו, המשכיר חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולאפשר לו לתקן את ההפרה בתוך זמן סביר. הצדדים אינם יכולים לשנות את תנאי המימוש בחוזה אלא לטובת השוכר (פרט לקרובי משפחה). סעיף שמתיר מימוש "לפי שיקול דעתו הבלעדי של המשכיר", או מימוש בלי הודעה מוקדמת, אינו מחייב את השוכר.

דרך המימוש לפי סוג הערובה

לכל ערובה יש מסלול מימוש משלה. פיקדון במזומן מאפשר למשכיר להשתמש בכסף ישירות. ערבות בנקאית ממומשת בפנייה בכתב לבנק. צ'ק ביטחון ושטר חוב ממומשים דרך לשכת ההוצאה לפועל. ערבות של צד ג' ממומשת בתביעה בבית משפט. ההבדלים האלה משפיעים על השוכר: במזומן הכסף כבר בידי המשכיר, ואילו בצ'ק ביטחון השוכר מקבל אזהרה מההוצאה לפועל ויכול להגיש התנגדות.

מה זה אומר בפועל

קחו מקרה טיפוסי: בתום השכירות מגלה המשכיר סדק בקיר ומגיש את צ'ק הביטחון לביצוע באותו יום, בלי הודעה ובלי חשבונית תיקון. זה מימוש פגום פעמיים: לא ניתנה התראה, ולא הוכח שהליקוי באחריות השוכר ומה עלות תיקונו. מנגד, שוכר שהשאיר חוב ארנונה פתוח, קיבל הודעה בכתב ולא הגיב, יתקשה לטעון שהמימוש נעשה שלא כדין. השאלה מי אחראי לאיזה ליקוי, ומה ההבדל בין בלאי סביר לנזק, מורחבת במדריך על זכויות שוכר דירה בתיקונים, בפינוי ובעליית שכר הדירה.

הכלים החשובים ביותר למניעת מחלוקת הם תיעודיים: פרוטוקול מסירה חתום בכניסה וביציאה, תמונות של מצב הדירה, קריאות מונים ביום המסירה ושמירת כל התכתובות. כשמתעוררת מחלוקת, אפשר לנסות לפתור אותה בהידברות או בהליך גישור לפני פנייה לבית משפט לתביעות קטנות, שהוא המסלול הנפוץ לתביעות להשבת ערובה.

החזרת הערובה בתום השכירות

אחרי שהשוכר פינה את הדירה ועמד בחיוביו, הערובה צריכה לחזור אליו. החוק אינו משאיר את המועד לשיקול דעת המשכיר. על המשכיר להחזיר את הערובה או את יתרתה, כולל כל רווח או ריבית שהפיק ממנה, עד 60 ימים מהחזרת הדירה או מהמועד שבו שולמו חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם.

שני פרטים בכלל הזה חשובים במיוחד. הראשון: "לפי המאוחר". אם השוכר החזיר את הדירה, אבל חשבון חשמל אחרון הגיע רק כעבור חודש ושולם רק אז, ספירת 60 הימים מתחילה ממועד התשלום. לכן כדאי לשוכר לסגור את כל החשבונות השוטפים מהר ככל האפשר, ולהעביר למשכיר אישורי תשלום. השני: "כולל רווח או ריבית". משכיר שהפקיד את הפיקדון בתוכנית חיסכון נושאת ריבית אינו רשאי לשמור את הפירות לעצמו, והם חוזרים לשוכר יחד עם הקרן.

כשמשכיר מקזז מהערובה סכום כלשהו, הוא צריך להראות על מה הקיזוז נשען: חשבון ארנונה או חשמל שלא שולם, חשבונית תיקון של ליקוי שבאחריות השוכר, או חוב דמי שכירות. קיזוז "כללי" בגין ניקיון או צביעה, בלי אסמכתה ובלי שהוכח שמדובר בנזק ולא בבלאי סביר, פתוח לערעור.

מעבר לכסף, חשוב לוודא גם את החזרת המסמכים עצמם. צ'ק ביטחון, שטר חוב או כתב ערבות שנשארים אצל המשכיר אחרי סיום השכירות הם סיכון מיותר, גם אם המשכיר מצהיר שלא ישתמש בהם. הדרך הנקייה היא לקבל את המסמך המקורי לידיים, או אישור בכתב שהוא הושמד. ערבות בנקאית פוקעת בדרך כלל במועד שנקבע בה, אבל כדאי לבדוק מול הבנק שאין בה מנגנון הארכה אוטומטי.

דרישות שאסור לכלול בחוזה ותשלומים שאסור להטיל

מעבר לתקרת הסכום ולכללי המימוש, יש דרישות שנשמעות שגרתיות אבל אינן עומדות במסגרת החוק. הכלל המנחה הוא שהוראות הפרק נועדו להגן על השוכר, ולכן סעיף בחוזה שמרע את מצבו לעומת החוק אינו מחייב אותו, גם אם חתם עליו מרצון. סעיף שקובע ערובות כספיות מעל התקרה, או שמתיר מימוש בלי הודעה מוקדמת, אינו מחייב את השוכר אף שחתם עליו.

תשלומים שהחוק משאיר על המשכיר

החוק מונה תשלומים שאסור להטיל על השוכר, ובכלל זה אסור לגבות אותם מתוך הערובה:

• רכישה או השבחה של מערכות ומתקנים קבועים שמשרתים את הדירה, למעט התאמות או שיפורים שהשוכר ביקש.
• דמי ביטוח מבנה. ההבדל בין ביטוח המבנה, שבאחריות הבעלים, לבין ביטוח התכולה של השוכר מוסבר במדריך על ביטוח דירה - מבנה מול תכולה.
• תשלומים שהמשכיר חייב לצד שלישי, כמו דמי תיווך למתווך שפעל מטעמו.

באשר לתיקונים, השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר ולתיקונו. ליקוי אחר שאינו קל ערך מתקן המשכיר, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת. ערובה שנועדה לכסות מראש תיקונים שהם באחריות המשכיר, כמו פגם במערכות הבית שנוצר בלי שימוש לא סביר, אינה משמשת למטרה שהחוק מכיר בה.

איסוף מידע על השוכר

משכירים מבקשים לעיתים תלושי שכר, תדפיסי חשבון בנק, צילום תעודת זהות ופרטי מקום עבודה. אין בחוק חובה על השוכר למסור מסמכים אלה, והם עניין למשא ומתן. בצד של המשכיר, מי שמנהל רשימות מסודרות של מועמדים לשכירות, ובמיוחד מי שמשכיר כמה דירות כעיסוק, כדאי שיבחן את חובותיו לפי דיני הגנת הפרטיות ואת הכללים שחלים על ניהול מאגר מידע. שוכר שנתקל בדרישה שאינה חוקית, או בגבייה שלא כדין, יכול לשקול פנייה לבית משפט לתביעות קטנות.

איך מנסחים סעיף בטוחות בחוזה

סעיף בטוחות טוב הוא סעיף משעמם: הוא מפרט מה נמסר, כמה, בגין מה, ומתי זה חוזר. ניסוח מדויק חוסך מחלוקות בסוף השכירות, ומאפשר לשני הצדדים לדעת מראש מה המשמעות של כל מסמך. שלושת הפרטים שחייבים להופיע בכתב הם סכום מדויק לכל ערובה, רשימת ההפרות שבגינן ניתן לממש, ומועד ההשבה בתום השכירות.

• פירוט הערובות שנמסרו בפועל, לפי סוג וסכום, וסכימה נפרדת של הערובות הכספיות (פיקדון, ערבות בנקאית) כדי להראות שהן אינן חורגות מהתקרה.
• מנגנון הודעה: הודעה בכתב, פרק זמן לתיקון, ודרך מסירה מוסכמת. דואר אלקטרוני או מסרון יכולים להיחשב הודעה בכתב, אם הוסכם על כך.
• חובת המשכיר להציג אסמכתאות, כמו חשבונית תיקון או חשבון ארנונה וחשמל, לפני מימוש כל סכום.
• מועד השבה שאינו מאוחר מ-60 ימים, וקביעה שחתימה על פרוטוקול מסירה ללא הערות מחייבת השבה מלאה.
• מי מחזיק את הצ'ק, את השטר או את כתב הערבות, והתחייבות להחזיר את המסמך הפיזי ולא רק להצהיר שלא ייעשה בו שימוש.
• לגבי ערב: סכום מרבי ותאריך סיום, והבהרה שהארכת החוזה מחייבת חתימה חדשה שלו.

טיפ זהב: לפני החתימה כדאי לחשב את התקרה בשני צעדים. מכפילים את דמי השכירות החודשיים בשלוש, ובנפרד מחשבים את דמי השכירות לכל התקופה ומחלקים בשלוש. הסכום הנמוך מבין השניים הוא הגבול לערובות הכספיות. אם הפיקדון והערבות הבנקאית יחד גבוהים ממנו, זו נקודת פתיחה לגיטימית לבקש הפחתה, ולא בקשה חריגה.

כמו בכל התחייבות מתמשכת, כדאי לרשום ביומן את מועד סיום החוזה, את מועד פקיעת הערבות הבנקאית ואת היום ה-60 שאחרי הפינוי. מי שאינו עוקב אחרי התאריכים מגלה לעיתים שערבות המשיכה לרוץ, או שהמועד להשבת הפיקדון עבר בלי שנדרש דבר.

מקורות

• כל זכות - הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה
• כל זכות - מימוש ערובה על-ידי משכיר דירה
• כל זכות - הגדרת ערב יחיד
• כל זכות - מימוש ערבות שניתנה על ידי ערב רגיל
• כל זכות - תשלומים שאסור להטיל על שוכר דירה
• ויקיפדיה - חוק השכירות והשאילה
• ביזפורטל - מדריך בנושא בטוחות בשכירות דירה