זכויות שוכר דירה - תיקונים, פינוי ועליית שכר דירה

על אילו חוזים חלות ההגנות של "שכירות הוגנת"

שכירות של דירת מגורים בישראל מוסדרת בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. במשך שנים רבות רוב ההוראות בחוק חלו רק כשהחוזה שתק, כך שבפועל הצד שניסח את החוזה, בדרך כלל המשכיר, קבע את הכללים. התיקון המכונה "שכירות הוגנת" שינה את המצב: הוא אושר בכנסת ב-17.07.2017, פורסם ברשומות ב-19.07.2017 ונכנס לתוקף ב-17.09.2017. חלק מההוראות שהוא הוסיף מגינות על השוכר גם כשבחוזה נכתב משהו אחר.

ההגנות האלה אינן חלות על כל הסדר מגורים. כדי שהן יחולו, צריכים להתקיים כמה תנאים יחד:

• מדובר בשכירות של דירת מגורים לתקופה של 3 חודשים לפחות, או לתקופה קצרה יותר כשיש אופציה להאריך אותה מעבר ל-3 חודשים.
• התקופה אינה עולה על 10 שנים, או שהמשכיר יכול לסיים את השכירות לפני כן.
• שכר הדירה החודשי נמוך מ-20,000 ש"ח.

יש גם סוגי מגורים שנשארים מחוץ לתחולה: בתי מלון ודירות נופש, מעונות שחל עליהם חוק הפיקוח על מעונות, מעונות סטודנטים, תלמידים ועובדים, דיור ציבורי, שיש לו כללי תיקונים משלו, ודיור מוגן. מי שבוחן מעבר למסגרת כזו ימצא את הכללים הרלוונטיים במאמר על דיור מוגן. גם דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר, כלומר דיירות מוגנת שבה שולמו בדרך כלל "דמי מפתח", נמצאת במשטר משפטי אחר לגמרי, עם הגנה חזקה בהרבה מפני פינוי והעלאת שכר דירה.

חריג נוסף נוגע לשכירות בתוך המשפחה. כשהמשכיר והשוכר הם בני זוג, אחים, הורים וילדים, סבים ונכדים או בני זוגם, מותר להם להסכים על חלק מההוראות אחרת ממה שקובע החוק. המצב הזה נפוץ אחרי פרידה, כשאחד מבני הזוג נשאר בדירה של בן משפחה או עובר לגור בדירה של הורים, ושווה להכיר אותו לצד ההוצאות הנלוות שמתוארות במאמר על המחיר הכלכלי של גירושין. לכל שאר השוכרים בשוק החופשי, שהם הרוב הגדול, הכללים שבהמשך הם רשת הביטחון הבסיסית.

תיקון ליקויים: תוך כמה ימים המשכיר חייב לתקן

זו השאלה ששוכרים שואלים יותר מכל שאלה אחרת, והחוק עונה עליה במספרים ברורים. המשכיר אחראי לתקן ליקויים שמתגלים בדירה בתקופת השכירות, ולוח הזמנים נקבע לפי חומרת הפגם:

• פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, כמו נזילה חמורה, היעדר מים חמים, תקלת חשמל כללית או דלת כניסה שאינה ננעלת, מתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-3 ימים מהדרישה.
• ליקוי רגיל, שמפריע אך אינו מונע מגורים סבירים, מתוקן לא יאוחר מ-30 ימים מהדרישה. אם בחוזה נקבע מועד קצר יותר, המועד שבחוזה הוא שקובע.

מה נשאר באחריות השוכר

לא כל תקלה מוטלת על המשכיר. ליקוי קל ערך, וליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר של השוכר, מוטלים על השוכר, אלא אם הוסכם אחרת בחוזה. לעומת זאת בלאי טבעי של מערכות הדירה, כמו צנרת ישנה, דוד מים שהתיישן או מזגן שהגיע לסוף דרכו, נחשב בדרך כלל עניין של המשכיר. תקלות מזגן הן דוגמה שכיחה, ומי שרוצה להבין איזה סוג מערכת מותקן בדירה ומה הוא דורש מבחינת תחזוקה ימצא הסבר במאמר על מזגן מיני מרכזי, מולטי או עילי. גם בעיות במערכת חימום המים חוזרות על עצמן בדירות ותיקות, ובמאמר על חימום מים בגז מוסבר ההבדל בין המערכות.

המשכיר פטור מחובת התיקון רק בנסיבות צרות: כשלא ידע ולא יכול היה לדעת על הנסיבות שגרמו לפגם בעת החתימה, וגם התיקון עצמו בלתי אפשרי או שונה מהותית ממה שהוסכם. הבסיס לכללים האלה הוא סעיפים 9 ו-25ח לחוק.

כשהמשכיר אינו מתקן בזמן

החוק נותן לשוכר שני כלים. האפשרות הראשונה היא לתקן בעצמו, אחרי הודעה מראש למשכיר, ולדרוש החזר של ההוצאות הסבירות. האפשרות השנייה היא להפחית משכר הדירה באופן יחסי לירידה בשווי השכירות, כל עוד הפגם לא תוקן. כשמדובר במצב שבו אי אפשר לחכות למשכיר, השוכר רשאי לתקן מיד ולקבל החזר.

כדי שהכלים האלה יעבדו, הדרישה לתיקון צריכה להיות מתועדת. הודעה כתובה, בהודעת טקסט, בדואר אלקטרוני או במכתב, עם תאריך ותמונות של הליקוי, קובעת את נקודת ההתחלה לספירת הימים. כדאי לשמור חשבוניות על כל תיקון ולבדוק את נוסח החוזה לפני שמפחיתים סכום משכר הדירה, כדי שהמשכיר לא יוכל לטעון להפרה.

על אילו תשלומים המשכיר אינו יכול לגלגל לשוכר

סעיף 25ט לחוק הפך את נקודת המוצא: מותר להטיל על השוכר רק את התשלומים שהחוק עצמו מפרט, וכל השאר אסור. ההוראה הזו מגינה מפני סעיפים שהיו נפוצים בחוזים ישנים ועדיין מופיעים בחלק מהחוזים שמסתובבים בשוק. בין התשלומים שאסור להעביר לשוכר:

• רכישה או השבחה של מערכות ומתקנים קבועים בדירה. החריג הוא התאמה שהשוכר עצמו ביקש.
• דמי ביטוח המבנה. ביטוח התכולה של השוכר הוא עניין נפרד ונשאר בחירה שלו.
• תשלומים שהמשכיר חייב לגורם אחר, למשל דמי התיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר.
• תשלום לוועד הבית עבור שיפוץ של הבניין.

שוכר רשאי לסרב לשלם תשלום אסור כזה, גם אם חתם על חוזה שמטיל אותו עליו. מי ששילם כבר תשלום כזה יכול לדרוש אותו בחזרה, ואם המשכיר מסרב, אחת הדרכים הנגישות לברר את המחלוקת היא תביעה בבית משפט לתביעות קטנות.

מה כן נשאר על השוכר

התשלומים השוטפים שנובעים מהשימוש בדירה מוטלים בדרך כלל על השוכר: ארנונה, חשמל, מים וגז, אינטרנט וטלוויזיה, וכן אחזקה שוטפת של הבניין, כמו ניקיון חדר המדרגות ותאורה. כדאי להעביר את החשבונות על שמכם ביום הכניסה, לצלם את קריאות המונים ולסגור את החשבונות ביום היציאה, כדי שלא תשלמו על צריכה של שוכר אחר או שתיוותר אחריכם יתרה שתקוזז מהערובה. הסבר על הסעיפים בחשבון ועל האפשרויות להוזיל אותו מופיע במאמר על חשבון החשמל.

הבדיקה המעשית פשוטה: לפני החתימה, עברו על כל סעיף בחוזה שמזכיר תשלום ובדקו אם הוא שוטף, כלומר נובע מהמגורים שלכם, או מבני, כלומר משפר את הנכס של המשכיר. סעיף מהסוג השני הוא סימן לבדיקה נוספת.

עליית שכר דירה: מה מותר במהלך החוזה, באופציה ובחידוש

החוק אינו מגביל את גובה שכר הדירה: כשהתיקון נחקק ב-2017 נקבעה הגבלה רק על הערובות, ולא על שכר הדירה עצמו. אין תקרה חוקית ואין מנגנון ממשלתי שקובע כמה משכיר רשאי לבקש. ההגנה על השוכר עוברת דרך החוזה ודרך מועדי ההודעה שהחוק קבע.

במהלך תקופת החוזה

שכר הדירה שנקבע בחוזה מחייב את שני הצדדים עד סוף התקופה. שינוי באמצע התקופה אפשרי רק אם החוזה עצמו קובע מנגנון כזה, למשל הצמדה למדד המחירים לצרכן. דרישה חד-צדדית להעלאה באמצע השנה, בלי בסיס בחוזה, אינה מחייבת את השוכר. משכיר שמאיים לסיים את השכירות בגלל סירוב כזה, בלי עילה ובלי סעיף יציאה מוסכם, מסתכן בהפרת החוזה בעצמו.

בתקופת האופציה

חוזים רבים כוללים אופציה להארכת השכירות. החוק קובע לה מועדי הודעה ברורים: משכיר שרוצה לממש אופציה מודיע על כך לפחות 90 ימים לפני תום התקופה, ורק בתנאים שנקבעו מראש בחוזה. שוכר מודיע על רצונו לפחות 60 ימים לפני תום התקופה. המשמעות המעשית היא שהתנאים לתקופת האופציה, ובעיקר שכר הדירה בה, צריכים להיקבע כבר בחוזה המקורי. חוזה שקובע אופציה בלי לנקוב בסכום או בתקרת העלאה משאיר את השאלה פתוחה, וזה בדיוק המצב שכדאי למנוע בזמן החתימה.

כשאין אופציה בחוזה

בלי אופציה, המשכיר צריך להודיע "בזמן סביר" אם הוא מעוניין להאריך ובאילו תנאים. החוק אינו קובע לכך מספר ימים. בתום החוזה המשכיר רשאי להציע תנאים חדשים בכל סכום, והשוכר רשאי לסרב ולעזוב.

בפועל, לשוכר שמשלם בזמן ושומר על הדירה יש כוח מיקוח של ממש. החלפת שוכר עולה למשכיר חודשים שבהם הדירה עומדת ריקה, תיווך ולעיתים גם שיפוץ, ולכן העלאה מתונה משרתת לא פעם גם אותו. קחו מקרה טיפוסי: שוכרת שגרה בדירה שלוש שנים ומקבלת הצעה להעלאה חדה. אם היא מגיעה לשיחה עם נתונים על דירות דומות בשכונה ועם תיעוד של תשלומים בזמן, יש לה בסיס טוב למשא ומתן על סכום אחר.

פינוי שוכר: המסלול החוקי ולוחות הזמנים

הכלל המרכזי הוא שהפינוי עובר דרך בית המשפט ולא דרך המשכיר. החלפת מנעול, ניתוק חשמל או מים, הוצאת חפצים מהדירה או מניעת כניסה הם עשיית דין עצמית, גם כשהשוכר לא שילם וגם כשהחוזה הסתיים. משכיר שרוצה לפנות שוכר מגיש לבית משפט השלום תביעה לפינוי מושכר, ובדרך כלל לפני כן שולח התראה בכתב על ההפרה ונותן מועד לתיקונה. על התביעה הוא משלם אגרה, ואם הוא זוכה, הוא יכול לבקש שהשוכר יחזיר לו אותה.

על אילו עילות אפשר לתבוע פינוי

העילות הנפוצות הן הפרה יסודית של החוזה, כמו אי תשלום שכר דירה, שימוש שונה מהמוסכם, השכרת משנה בלי אישור או נזק חמור לדירה. עילה נוספת קיימת כשהחוזה מתיר למשכיר לסיים את השכירות בהודעה, והוא נתן הודעה על פינוי של 90 ימים לפחות. משכיר שפשוט התחרט, או שמצא שוכר שמוכן לשלם יותר, אינו רשאי לסיים את החוזה לפני הזמן אם אין בו סעיף יציאה מוסכם. שוכר שנשאר בדירה אחרי תום החוזה בלי הסכמה מחזיק בה שלא כדין וחשוף לתביעה, אבל גם אז הפינוי נעשה רק דרך בית המשפט.

לוחות הזמנים של ההליך המהיר

• לשוכר יש 30 ימים מהמצאת כתב התביעה להגיש כתב הגנה.
• הדיון נקבע לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת ההגנה, גם אם השוכר לא הגיש הגנה.
• עד 14 ימים לפני הדיון אפשר להגיש רשימת אסמכתאות וסיכומים של עד 5 עמודים.
• הדיון אמור להסתיים ביום אחד, ופסק הדין ניתן בתום הדיון או לא יאוחר מ-14 ימים אחריו.

ההליך כולו יכול להסתיים בתוך 60 ימים מהגשת התביעה, ולכן שוכר שמקבל כתב תביעה צריך לפעול מיד ולא לחכות. התעלמות מהתביעה עלולה להוביל לפסק דין שניתן בהיעדרו. כשפסק הדין אינו קובע מועד לפינוי, אפשר לפנות ללשכת ההוצאה לפועל 15 ימים אחרי פסק הדין אם השוכר נכח בדיון, או 15 ימים אחרי שפסק הדין הומצא לו אם לא נכח.

ערעור על פסק דין פינוי ועיכוב ביצוע

ערעור על פסק דין פינוי שניתן בהליך המהיר מוגש לבית המשפט המחוזי. חשוב לדעת שהגשת הערעור לבדה אינה עוצרת את הפינוי. שוכר שרוצה להישאר בדירה עד שהערעור יוכרע צריך להגיש בנפרד בקשה לעיכוב ביצוע. ההליך המהיר כולו מוסדר בתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

ערובות, פיקדון ויציאה מהדירה

סוף השכירות הוא השלב שבו מתגלעים רוב הסכסוכים, וכמעט תמיד הם סובבים סביב הערובה. החוק מגביל את הסכום הכולל של ערובות שעולות לשוכר כסף, כמו פיקדון במזומן, עמלה על ערבות בנקאית או ערבות של חברת אשראי או ביטוח. התקרה היא הסכום הנמוך מבין שכר דירה של 3 חודשים לבין שכר דירה של שליש מתקופת השכירות. כך, בשכירות של שנה ב-3,000 ש"ח לחודש, התקרה היא 9,000 ש"ח. ערבות בנקאית שניתנה מעל התקרה עדיין תקפה מול הבנק, ולכן כדאי לבדוק את הסכום לפני שמנפיקים אותה. פירוט על סוגי הערובות ועל מה מותר לדרוש מופיע במאמר על ערבות לחוזה שכירות.

מתי מקבלים את הערובה בחזרה

המשכיר מחזיר את הערובה בתוך 60 ימים מהמאוחר מבין החזרת הדירה לבין תשלום החובות, יחד עם כל רווח שהופק ממנה. לפני שהוא מממש ערובה, עליו להודיע לשוכר ולתת לו הזדמנות סבירה לתקן. המימוש עצמו מוצדק רק כשיש חוב אמיתי, כמו שכר דירה שלא שולם, חשבונות שוטפים שנשארו פתוחים או נזק שחורג מבלאי סביר. בלאי רגיל, כמו חורים קטנים מתלייה של תמונות או צבע שדהה, אינו עילה לקיזוז. הסבר מפורט על המועדים ועל הקיזוזים האסורים מופיע במאמר על פיקדון בשכירות.

יציאה מוקדמת ומסירת הדירה

יציאה לפני תום החוזה מוסדרת בעיקר בחוזה עצמו. בחוזים רבים יש סעיף שמאפשר לשוכר לצאת אם הוא מביא שוכר חלופי מתאים. שוכר שעוזב בלי הסכמה ובלי מחליף עלול להמשיך לשאת בשכר הדירה, ולכן כדאי לבדוק את הסעיף הזה עוד לפני החתימה ולא רק כשמתעורר צורך לעזוב.

הכלי החשוב ביותר בסוף השכירות הוא תיעוד. צלמו את הדירה ביום הכניסה וביום המסירה, ערכו פרוטוקול חתום על ידי שני הצדדים, ורשמו את קריאות המונים. המסמך הזה הוא שמכריע בוויכוח על הערובה, כי הוא מאפשר להפריד בין נזק שקדם לכניסה, בלאי רגיל ונזק שנגרם בתקופת השכירות.

טבלת מועדים וסכומים לפי חוק שכירות הוגנת

הטבלה מרכזת את המספרים שכדאי להכיר בכל שלב של השכירות. הם חלים על שכירות דירת מגורים שעומדת בתנאי התחולה שתוארו למעלה.

מקור: כל זכות - תיקון ליקויים בדירה מושכרת, הארכת תקופת השכירות, הגבלת סכום הערובה, פינוי דייר בהליך מהיר; ויקיפדיה - חוק השכירות והשאילה

טיפ: כל דרישה למשכיר, לתיקון, להחזר או להודעה על אופציה, שלחו בכתב ושמרו צילום מסך עם תאריך. כך הספירה של 3, 30, 60 או 90 ימים מתחילה ממועד שאפשר להוכיח.

שלושה מספרים מכסים את רוב המחלוקות: 3 ימים לתיקון דחוף, 30 ימים לתיקון רגיל ו-60 ימים להחזרת הערובה. מי שזוכר אותם ומתעד כל פנייה נכנס לכל שיחה עם המשכיר מעמדה טובה. המספרים האחרים בטבלה חשובים בצמתים מסוימים: מועדי האופציה רלוונטיים כמה חודשים לפני תום החוזה, ולוחות הזמנים של ההליך המהיר נעשים קריטיים ברגע שמגיע כתב תביעה. כדאי לשמור את הטבלה יחד עם עותק החוזה, כך שבכל שלב אפשר לבדוק מהר מה המועד הרלוונטי ומתי הוא מתחיל להיספר.

מקורות

• ויקיפדיה - חוק השכירות והשאילה
• כל זכות - תיקון ליקויים בדירה מושכרת
• כל זכות - תשלומים שאסור להטיל על שוכר דירה
• כל זכות - הארכת תקופת השכירות (אופציה להארכת השכירות)
• כל זכות - פינוי דייר (שוכר) מדירה מושכרת בהליך מהיר ומזורז
• כל זכות - הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה