זכויות שוכר דירה - תיקונים, פינוי ועליית שכר דירה

על אילו חוזים חל חוק שכירות הוגנת ומה הוא מחייב

חוזה שכירות של דירת מגורים בישראל כפוף לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. במשך עשרות שנים רוב סעיפי החוק היו "דיספוזיטיביים", כלומר חלו רק כשהחוזה לא קבע אחרת. בפועל המשכיר ניסח את החוזה, והשוכר חתם על מה שהונח לפניו. התיקון של 2017 שינה את התמונה, כי חלק מההוראות שלו קוגנטיות: אי אפשר להתנות עליהן לרעת השוכר, גם אם השוכר חתם על סעיף שאומר אחרת.

התיקון מחייב חוזה בכתב שכולל פרטים בסיסיים: תקופת השכירות, גובה שכר הדירה ומועדי התשלום, פירוט הביטחונות, רשימת ליקויים ידועים בדירה ורשימת הפריטים שנמסרים עם הדירה, כמו מזגן, מקרר או ארונות. הוא גם מגדיר מהי "דירה ראויה למגורים". בתוספת לחוק מפורטים תנאים כמו גישה סבירה לדירה, אספקת מים וחשמל, ניקוז וביוב תקינים, דלת כניסה עם מנעול, חלונות תקינים ותאורה. דירה שאינה עומדת בתנאים האלה ביום המסירה אינה עומדת בדרישות החוק, גם אם השוכר ראה אותה לפני החתימה.

לצד חוזה השכירות הרגיל קיים משטר אחר לגמרי: דיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. דייר מוגן, שבדרך כלל שילם "דמי מפתח", נהנה מהגנה חזקה בהרבה מפני פינוי ומפני העלאת שכר דירה. המאמר הזה עוסק בשכירות הרגילה בשוק החופשי, שבה נמצאים רוב השוכרים. מי ששוכר דירה אחרי פרידה או שינוי משפחתי ירוויח גם מהכרת ההוצאות הנלוות, כפי שמפורט במאמר על המחיר הכלכלי של גירושין.

תיקונים בדירה: תוך כמה ימים המשכיר חייב לתקן

זו השאלה ששוכרים שואלים יותר מכל שאלה אחרת, והחוק עונה עליה במפורש. המשכיר חייב לתקן ליקוי שהתגלה בדירה בתקופת השכירות. לוח הזמנים נקבע לפי חומרת הליקוי:

• ליקוי שאינו מונע שימוש סביר בדירה, למשל ברז מטפטף, תריס תקוע או ידית שבורה: המשכיר מתקן בתוך 30 ימים מיום שהשוכר דרש זאת.
• ליקוי שמונע שימוש סביר בדירה, למשל נזילה חמורה, היעדר מים חמים, תקלת חשמל כללית או דלת כניסה שאינה ננעלת: המשכיר מתקן בתוך 3 ימים.

לחובה הזאת יש שני חריגים. ליקוי שנגרם משימוש לא סביר של השוכר, מבלאי שחורג מבלאי רגיל או מרשלנות, מוטל על השוכר עצמו. בלאי טבעי, כמו צנרת ישנה, דוד שמש שהתיישן או מזגן שהגיע לסוף ימיו, הוא אחריות המשכיר. תקלת מזגן היא דוגמה נפוצה, ומי שרוצה להבין מה סוג המערכת משמעו מבחינת תחזוקה יכול לקרוא על מזגן מיני מרכזי, מולטי או עילי.

הדרישה לתיקון צריכה להיות מתועדת. הודעה כתובה, בהודעת טקסט, בדואר אלקטרוני או במכתב, עם תאריך ותמונות, קובעת את נקודת ההתחלה של ספירת הימים. החוק מדבר על ימים ולא על ימי עסקים, אבל כדאי להכיר את ההבחנה בין השניים, שמוסברת במאמר מה נחשב יום עסקים בישראל.

כשהמשכיר לא מתקן בזמן, השוכר רשאי לפי חוק השכירות והשאילה לתקן בעצמו בהוצאה סבירה ולדרוש את ההחזר מהמשכיר. מומלץ לא לקזז משכר הדירה על דעת עצמו לפני שבודקים את נוסח החוזה ושומרים חשבוניות, כי קיזוז שנוי במחלוקת עלול להיחשב אי תשלום.

על אילו תשלומים המשכיר אינו יכול לגלגל לשוכר

התיקון של 2017 קבע רשימה של הוצאות שחלות על המשכיר ואי אפשר להעביר אותן לשוכר בחוזה. הרשימה מגנה על השוכר מפני סעיפים שהיו נפוצים בחוזים ישנים:

• ביטוח המבנה של הדירה. ביטוח התכולה של השוכר הוא עניין נפרד ונשאר בחירה שלו.
• דמי התיווך של המתווך שהמשכיר שכר. שוכר משלם דמי תיווך רק למתווך שהוא עצמו הזמין.
• תשלומים לוועד הבית עבור שיפוץ מהותי של הבניין או שדרוג מבני. אחזקה שוטפת, כמו ניקיון חדר מדרגות ותאורה, נשארת בדרך כלל על השוכר.
• תיקון ליקויים שהם באחריות המשכיר לפי החוק.

סעיף בחוזה שמטיל על השוכר אחת מההוצאות האלה אינו תקף, גם אם השוכר חתם עליו. שוכר ששילם תשלום כזה יכול לדרוש אותו בחזרה.

הרשימה לא כוללת את התשלומים השוטפים: ארנונה, חשבונות חשמל, מים וגז, וכן אינטרנט וטלוויזיה. אלה מוטלים על השוכר כמקובל, וכדאי להעביר אותם על שמו בכניסה לדירה ולסגור אותם ביציאה. מנוי טלוויזיה או אינטרנט שנשאר פעיל אחרי המעבר הוא מקור שכיח לחיובים מיותרים, ואפשר לבטל אותו לפי הכללים שמפורטים במאמר על ביטול מנוי מתמשך. כשהצד השני הוא עוסק, למשל חברת ניהול נכסים או משרד תיווך, ובמקרים מסוימים חלים עליו גם דיני הגנת הצרכן, כדאי להכיר גם את האפשרות להגיש תלונה לרשות להגנת הצרכן.

עליית שכר דירה: מה מותר במהלך החוזה ומה בחידוש

בישראל אין פיקוח על שכר דירה בשוק החופשי. אין תקרה חוקית, ואין מנגנון ממשלתי שמגביל כמה משכיר רשאי לבקש. ההגנה על השוכר עוברת דרך החוזה ודרך מועדי ההודעה.

במהלך תקופת החוזה

שכר הדירה שנקבע בחוזה מחייב את שני הצדדים עד סוף התקופה. משכיר אינו רשאי להעלות את שכר הדירה באמצע תקופת החוזה, אלא אם החוזה עצמו קובע מנגנון שינוי, כמו הצמדה למדד המחירים לצרכן. דרישה להעלאה חד-צדדית באמצע השנה אינה מחייבת את השוכר. אם המשכיר מאיים לסיים את החוזה בגללה, הוא עצמו מפר את החוזה.

בתקופת האופציה

חוזים רבים כוללים תקופת הארכה, או "אופציה". כדאי לקבוע בחוזה המקורי את שכר הדירה לתקופה הזו, או לפחות תקרה להעלאה. בלי קביעה כזו השאלה פתוחה למשא ומתן. לפי התיקון, כשהחוזה כולל הארכה, משכיר שאינו מתכוון להאריך נדרש להודיע על כך לפחות 90 ימים לפני תום התקופה, ושוכר לפחות 60 ימים לפניה.

בחידוש אחרי תום החוזה

בתום החוזה, כשאין אופציה, המשכיר רשאי להציע תנאים חדשים בכל סכום. השוכר רשאי לסרב ולעזוב. בפועל, שוכר ותיק שמשלם בזמן ושומר על הדירה מחזיק בכוח מיקוח. החלפת שוכר עולה למשכיר חודשים ריקים, תיווך ושיפוץ, ולכן העלאה מתונה משרתת לעיתים גם אותו.

פינוי שוכר: מה מותר למשכיר ומה אסור

הכלל המרכזי פשוט: שוכר מפונה מדירה רק בצו של בית משפט, ולא על ידי המשכיר עצמו. החלפת מנעול, ניתוק חשמל או מים, הוצאת חפצים מהדירה או מניעת כניסה הם עשיית דין עצמית. הם אסורים גם כשהשוכר לא שילם וגם כשהחוזה הסתיים.

המסלול החוקי נראה כך בדרך כלל. תחילה המשכיר שולח התראה בכתב על ההפרה, למשל אי תשלום, ונותן מועד לתיקונה. אם ההפרה נמשכת, הוא מגיש לבית משפט השלום תביעה לפינוי מושכר, שמתנהלת בסדר דין מהיר. אחרי שניתן פסק דין, והשוכר עדיין לא עוזב, הביצוע נעשה דרך לשכת ההוצאה לפועל.

על אילו עילות אפשר לבקש פינוי לפני תום החוזה? הפרה יסודית של החוזה, כמו אי תשלום שכר דירה, שימוש שונה מהמוסכם, השכרת משנה בלי אישור או גרימת נזק חמור לדירה. משכיר שפשוט "התחרט", או שמצא שוכר שמשלם יותר, אינו רשאי לסיים את החוזה לפני הזמן, אלא אם יש בחוזה סעיף יציאה מוסכם.

שוכר שנשאר בדירה אחרי תום החוזה, בלי הסכמה, מחזיק בה שלא כדין וחשוף לתביעה לדמי שימוש ולפינוי. אבל גם במקרה הזה הפינוי עובר דרך בית המשפט. שוכר שמקבל מכתב התראה או כתב תביעה צריך להגיב בזמן, כי התעלמות עלולה להוביל לפסק דין שניתן בהיעדרו.

ביטחונות, יציאה מוקדמת ומסירת הדירה

סוף השכירות הוא השלב שבו מתגלעים רוב הסכסוכים, בעיקר סביב הפיקדון. החוק מגביל את סך הביטחונות, בין אם צ'קים, ערבות בנקאית, פיקדון במזומן או שטר חוב, לסכום הנמוך מבין שכר דירה של שלושה חודשים לבין שליש משכר הדירה לכל תקופת השכירות. המשכיר חייב להחזיר את הביטחונות בתוך 60 ימים מתום השכירות, אלא אם יש חוב או נזק שהוא רשאי לממש בגינו.

המשכיר רשאי לממש ביטחונות רק במצבים מוגדרים: שכר דירה שלא שולם, חשבונות שוטפים שהשוכר השאיר, או נזק שחורג מבלאי סביר. לפני המימוש עליו להודיע לשוכר ולתת לו הזדמנות סבירה לתקן. בלאי רגיל, כמו חורים קטנים מתמונות או צבע שדהה, אינו עילה למימוש.

יציאה מוקדמת של השוכר מוסדרת בעיקר בחוזה. בחוזים רבים יש סעיף שמאפשר לצאת אם השוכר מביא שוכר חלופי מתאים. גם בלי סעיף כזה, חוק השכירות והשאילה קובע שהמשכיר לא יסרב להעברת השכירות משיקולים בלתי סבירים. שוכר שעוזב בלי הסכמה ובלי חלופי עלול להמשיך לשאת בשכר הדירה, בכפוף לחובת המשכיר להקטין את נזקו.

כדאי לתעד את מצב הדירה ביום הכניסה וביום המסירה, בצילומים ובפרוטוקול חתום, ולקרוא מונים. זה המסמך שמכריע בוויכוח על הפיקדון.

טבלת מועדים וסכומים לפי חוק שכירות הוגנת

הטבלה מרכזת את המספרים שכל שוכר צריך להכיר. ההוראות האלה חלות על חוזי שכירות של דירות מגורים שנחתמו אחרי כניסת התיקון לתוקף, ובחלקן אי אפשר להתנות עליהן לרעת השוכר.

מקור: כל זכות - שכירות דירה

טיפ: כל דרישה למשכיר, לתיקון, להחזר או להודעה, כדאי לשלוח בכתב ולשמור צילום מסך עם תאריך. כך הספירה של 3 או 30 ימים מתחילה ממועד שאפשר להוכיח.

שלושה מספרים מכסים את רוב המחלוקות: 3 ימים לתיקון דחוף, 30 ימים לתיקון רגיל ו-60 ימים להחזרת הפיקדון. מי שזוכר אותם, ומתעד כל פנייה, נמצא בעמדה טובה בכל משא ומתן.

מקורות

• ויקיפדיה - חוק השכירות והשאילה