מה התקרה על הבטוחות ואיך מחשבים אותה

לפני שנקבעו כללים לשכירות דירה, גובה הבטוחות היה עניין של כוח מיקוח. משכירים ביקשו שיקים בסכומים גבוהים, כמה ערבים במקביל או פיקדון בגובה חצי שנת שכירות. שוכרים רבים נאלצו להקפיא סכום שלא היה בידם, רק כדי לקבל את המפתח. סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 שם לזה גבול ברור. הסכום הכולל של הערובות שהשוכר משלם עליהן תשלום כלשהו לא יעלה על הנמוך מבין שני סכומים: דמי שכירות של שלושה חודשים, או דמי שכירות של שליש מתקופת השכירות.

המילה החשובה היא "כולל". התקרה אינה חלה על כל מסמך בנפרד. היא חלה על הסכום המצטבר של הערובות מהסוג שהשוכר נושא בעלותן: פיקדון במזומן או בהעברה, ערבות בנקאית, וערבות שהונפקה על ידי חברת ביטוח או חברת אשראי. משכיר שמבקש פיקדון וגם ערבות בנקאית צריך לחבר את שני הסכומים ולבדוק שהסך אינו חורג מהגבול.

השוואה בין שני המדדים מראה שבחוזים קצרים, שליש מהתקופה הוא בדרך כלל הסכום הנמוך. בחוזים של שנה ומעלה, שלושה חודשי שכירות הם הסכום הנמוך. בחוזה לשנה בדמי שכירות של 5,000 ש"ח לחודש, התקרה היא 15,000 ש"ח, כי שליש מהתקופה שווה ל-20,000 ש"ח והחוק מאמץ את הנמוך מבין השניים. הטבלה הבאה מציגה את החישוב באותם דמי שכירות, לפי אורך החוזה:

אורך החוזה דמי שכירות לכל התקופה 3 חודשי שכירות שליש מדמי השכירות לתקופה התקרה בפועל
4 חודשים 20,000 ש"ח 15,000 ש"ח 6,667 ש"ח 6,667 ש"ח
6 חודשים 30,000 ש"ח 15,000 ש"ח 10,000 ש"ח 10,000 ש"ח
9 חודשים 45,000 ש"ח 15,000 ש"ח 15,000 ש"ח 15,000 ש"ח
12 חודשים 60,000 ש"ח 15,000 ש"ח 20,000 ש"ח 15,000 ש"ח
24 חודשים 120,000 ש"ח 15,000 ש"ח 40,000 ש"ח 15,000 ש"ח

מקור: כל זכות - הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה. החישוב לפי דמי שכירות של 5,000 ש"ח לחודש, והסכומים מעוגלים לשקל.

יש נקודה אחת שכדאי להכיר לפני שמסכימים לערבות בנקאית גבוהה מהמותר. ערבות בנקאית שהונפקה בסכום שחורג מהתקרה נשארת תקפה מול הבנק. הבנק עשוי לכבד אותה במלואה, בלי לבדוק אם המשכיר שלח הודעה לפני המימוש או עמד בשאר חובותיו. כלומר, ההגנה שהחוק נותן לשוכר מתממשת מול המשכיר, לא מול הבנק. ההגנה המעשית היא להקפיד שהסכום הנכון ייכתב כבר בכתב הערבות, ולא לסמוך על אפשרות לתקן בדיעבד.

על אילו שכירויות הכללים חלים ועל אילו לא

פרק שכירות דירה אינו חל על כל עסקת שכירות. כדי שהתקרה וכללי המימוש יחולו, צריכים להתקיים כמה תנאים יחד. הראשון: תקופת השכירות ארוכה מ-3 חודשים, או שיש בחוזה אופציה להארכה. השני: התקופה אינה עולה על 10 שנים, או שלמשכיר יש אפשרות לבטל את החוזה לפני תום 10 שנים. השלישי: שכר הדירה החודשי אינו גבוה מ-20,000 ש"ח. דירה שמושכרת ביותר מ-20,000 ש"ח לחודש, או לתקופה של 3 חודשים בלי אופציה להארכה, יוצאת מתחולת הפרק, וגובה הבטוחות בה נקבע בהסכמה בין הצדדים.

מעבר לתנאי התקופה והמחיר, יש סוגי מגורים שהחוק מוציא מהפרק מראש:

  • בית מלון ודירת נופש.
  • מעון, למשל לקשישים, לילדים או לאנשים עם מוגבלות.
  • דיור מוגן.
  • מעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים.
  • דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר, כלומר שכירות מוגנת.

חריג נוסף נוגע לשכירות בתוך המשפחה. כשהשוכר והמשכיר הם קרובי משפחה, מותר להם להסכים על תנאים אחרים מאלה שבפרק, גם כאלה שאינם לטובת השוכר. לעניין זה נחשבים קרובי משפחה בני זוג, אחים, הורים, סבים, ילדים, ילדי בן הזוג ובני זוגם. הורה שמשכיר דירה לבנו רשאי לדרוש בטוחות גבוהות יותר מהתקרה, ואם הבן הסכים לכך, ההסכמה תקפה.

מחוץ לתחולת הפרק חוזרים לעיקרון הכללי של חופש החוזים. כאן כל תנאי, כולל גובה הבטוחות ודרך מימושן, נקבע במשא ומתן, ולכן חשוב לקרוא את החוזה לעומק. בתוך תחולת הפרק, הכללים על בטוחות הם רק חלק מתמונה רחבה יותר של זכויות השוכר. אותו פרק קובע גם חובות תיקון, הודעות מוקדמות ועוד, כפי שמפורט במאמר על זכויות שוכר דירה - תיקונים, פינוי ועליית שכר דירה. משכירים צריכים לזכור שהבטוחה היא רק צד אחד של העסקה. גם ההכנסה מהשכירות עצמה כפופה לכללי מיסוי, שמוסברים במאמר על מס על השכרת דירה ושלושת המסלולים.

סוגי הבטוחות - מה כל אחת עולה לשוכר ואיך היא ממומשת

החוק אינו כופה סוג בטוחה מסוים. הוא מגביל את הסכום של הערובות שכרוכות בתשלום מצד השוכר, וקובע איך מותר לממש כל ערובה. בפועל, ההבדל בין המכשירים נמדד בשתי שאלות. השאלה הראשונה היא כמה מהכסף של השוכר יוצא מידיו כבר ביום החתימה. השאלה השנייה היא באיזה מסלול המשכיר צריך לעבור כדי להגיע לכסף אם יש הפרה. מסלול המימוש קובע גם את דרכי ההתגוננות של השוכר. מול פיקדון במזומן השוכר נדרש לתבוע את כספו בחזרה. מול צ'ק שהוגש להוצאה לפועל הוא נדרש להגיש התנגדות במועד.

סוג הבטוחה נכללת במפורש בתקרה הכסף של השוכר שיוצא מידיו ביום החתימה דרך המימוש מועד ההשבה בתום השכירות
פיקדון במזומן או בהעברה כן 100% מסכום הפיקדון המשכיר משתמש בכסף ישירות עד 60 ימים
ערבות בנקאית כן עמלה ותנאים לפי הבנק המנפיק פנייה של המשכיר לבנק עד 60 ימים
ערבות מחברת ביטוח או מחברת אשראי כן תשלום לפי תנאי החברה המנפיקה פנייה לחברה המנפיקה עד 60 ימים
צ'ק ביטחון או שטר חוב לא נמנים ברשימת הערובות שבתשלום 0 ש"ח - הכסף נשאר בחשבון הגשה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל עד 60 ימים
ערב צד שלישי לא נמנה ברשימת הערובות שבתשלום 0 ש"ח - החשיפה היא של הערב תביעה בבית משפט עד 60 ימים

מקור: כל זכות - מימוש ערובה על ידי משכיר דירה.

ערבות לחוזה שכירות - מה מותר לבעל הדירה לדרוש

פיקדון במזומן הוא הבטוחה שמוציאה הכי הרבה כסף מידי השוכר, ואילו צ'ק ביטחון וערב אישי אינם עולים כסף ביום החתימה, אך פותחים פתח להליכי גבייה בהוצאה לפועל או בבית משפט. לכן כדאי להתייחס גם לבטוחות ה"זולות" ברצינות. צ'ק ביטחון פתוח, בלי סכום ובלי תאריך, הוא מסמך שקשה לשלוט במה שייעשה בו. מומלץ לרשום עליו סכום מרבי מוגדר, ולציין בחוזה במפורש את הייעוד שלו.

לגבי פיקדון במזומן, השאלה המעשית היא מתי הכסף חוזר ומה מותר לקזז ממנו. נושא זה מוסבר בהרחבה במאמר על פיקדון בשכירות - מתי מקבלים אותו בחזרה ומה אסור לקזז. כשהמשכיר מבקש הרשאה לחיוב כרטיס אשראי במקום בטוחה מסורתית, יש היגיון להפריד בין הכרטיס שמשמש לבטוחה לבין הכרטיס של ההוצאות השוטפות. אמצעי כמו כרטיס אשראי וירטואלי עם מסגרת מוגבלת יכול לצמצם חשיפה לחיוב גבוה מהצפוי. אם בכל זאת בוצע חיוב שלא כדין, המסלול הצרכני מול חברת האשראי מתואר במאמר על ביטול עסקה באשראי והחזר כספי.

ערב לחוזה שכירות - ערב רגיל, ערב יחיד וערב מוגן

הבטוחה הנפוצה ביותר בשוק השכירות היא ערב אישי. לרוב זה הורה, קרוב משפחה או חבר קרוב. הערבות מוסדרת בחוק הערבות, התשכ"ז-1967, והיא אינה מחווה סמלית. הערב מתחייב לשלם את חוב השוכר אם השוכר לא ישלם, עד גבולות מה שנכתב בכתב הערבות. כשהמשכיר רוצה לממש ערבות של צד שלישי, הוא צריך להגיש תביעה בבית משפט. אין בידו מסלול ישיר כמו בפיקדון או בערבות בנקאית. ועדיין, מבחינת הערב, פסק דין נגדו הוא חוב אישי לכל דבר.

חוק הערבות מבחין בין שלוש קטגוריות: ערב רגיל, ערב יחיד וערב מוגן. ערב יחיד נהנה מהגנות מוגברות. הנושה חייב לגלות לו מידע לפני החתימה ולהודיע לו בתוך 90 ימים מהמועד שבו החייב היה צריך לשלם ולא שילם. בנוסף, חבותו מוגבלת לסכום שנקבע. אלא שההגנות האלה חלות רק כשהנושה עוסק במתן הלוואות או אשראי, כמו בנק או חברת אשראי. מאחר שמשכיר דירה בדרך כלל אינו עוסק במתן אשראי, ערב לחוזה שכירות הוא בדרך כלל ערב רגיל, בלי ההגנות המוגברות של ערב יחיד.

ערב מוגן הוא תת-קבוצה של ערב יחיד. מדובר בערב יחיד שערב לחוב של עד 89,311.66 ש"ח, או עד 744,263.82 ש"ח כשמדובר בחוב לרכישת דירה. הסכומים צמודים למדד ומתעדכנים פעמיים בשנה, והם נכונים ליוני 2026. גם ההגדרה הזו נשענת על היותו של הערב ערב יחיד. לכן בשכירות רגילה בין משכיר פרטי לשוכר, היא לרוב לא תחול.

מה כדאי לבדוק לפני שחותמים כערב

מאחר שהחוק אינו מטיל על משכיר פרטי חובות גילוי מוגברות, ההגנה של הערב עוברת דרך הניסוח של כתב הערבות עצמו. ערבות בלי סכום מרבי חושפת את הערב לכל חוב שייווצר, כולל חובות שהיקפם לא היה צפוי ביום החתימה. לכן מומלץ לרשום בכתב הערבות שלושה דברים: סכום מרבי מדויק, את החוזה שאליו הערבות מתייחסת, ותאריך סיום מפורש.

נקודה שנשכחת לעיתים קרובות היא הארכת החוזה. כשהשכירות ממשיכה אחרי תום השנה הראשונה, בהסכמה כתובה או בהתנהגות, עלולה להתעורר מחלוקת: האם הערב עדיין מחויב לתקופה החדשה? הדרך הנקייה היא לקבוע שהערבות מסתיימת בתאריך מוגדר, ושכל הארכה שלה נעשית רק בחתימה חדשה של הערב. ערב שמצבו הכלכלי או המשפחתי השתנה במהלך התקופה, למשל בגלל פרידה של בני זוג ששכרו דירה יחד, כדאי שיבדוק את היקף התחייבותו לפני שהחוזה מוארך.

מתי מותר לממש בטוחה ומה המשכיר חייב לעשות קודם

מימוש בטוחה אינו החלטה חופשית של המשכיר. החוק מגדיר שלושה מצבים שבהם מותר לממש ערובה, וקובע גם את הסכום שמותר לגבות בכל אחד מהם:

  1. אי-תשלום דמי שכירות במועד: מותר לממש עד גובה החוב, בתוספת הצמדה וריבית לפי מה שנקבע בחוזה.
  2. אי-תיקון ליקויים שבאחריות השוכר: מותר לממש עד עלות התיקון.
  3. אי-פינוי הדירה בתום השכירות: מותר לממש בסכום שנקבע בחוזה למקרה כזה.

גם כשמתקיים אחד המצבים, המשכיר אינו יכול לפעול מיד. הוא חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה, ולתת לו הזדמנות סבירה לתקן את ההפרה. הצדדים אינם רשאים לשנות את תנאי המימוש אלא לטובת השוכר, ולכן סעיף בחוזה שמתיר חילוט "לפי שיקול דעתו הבלעדי של המשכיר" בלי הודעה מוקדמת אינו מחייב.

בפועל, משכיר שמפקיד צ'ק ביטחון ביום שבו התגלה סדק בקיר, בלי הודעה ובלי חשבונית תיקון, מממש את הבטוחה באופן פגום. במקרה הפוך, שוכר שהשאיר חוב לא משולם ולא הגיב לפנייה כתובה יתקשה לטעון שהמימוש נעשה שלא כדין. לכן כדאי לתעד הכול: תכתובות, קריאות מונים ותמונות של מצב הדירה בכניסה וביציאה. פרוטוקול מסירה חתום הוא הכלי היעיל ביותר למנוע מחלוקת על השאלה אם מדובר בבלאי סביר או בנזק.

צ'ק ביטחון שהוגש להוצאה לפועל - 30 ימים להתנגדות

צ'ק ביטחון ושטר חוב ממומשים דרך לשכת ההוצאה לפועל. המשכיר מגיש את המסמך לביצוע, והלשכה שולחת לשוכר אזהרה. מרגע שהאזהרה הומצאה לשוכר, יש לו 30 ימים להגיש התנגדות לביצוע השטר. בהתנגדות הוא מפרט למה המשכיר אינו זכאי לגבות, למשל שלא התקיים אף אחד משלושת מצבי המימוש, או שלא נשלחה הודעה מוקדמת.

שוכר שהחמיץ את 30 הימים לא איבד בהכרח את זכותו להתגונן, אבל הדרך מסורבלת יותר. עליו להגיש בקשה להארכת מועד, ולצרף לה תצהיר שמסביר את העיכוב. במקביל עליו להגיש בקשה לעיכוב הליכים, כי הגבייה אינה נעצרת מעצמה עד שתתקבל החלטה בבקשה. בלי בקשת עיכוב, ההליכים עלולים להתקדם בזמן שההתנגדות ממתינה.

החזרת הבטוחה בתום השכירות

לאחר שהשוכר פינה את הדירה ושילם את חובותיו, המשכיר צריך להחזיר את הערובה או את מה שנותר ממנה. ההחזר כולל גם כל רווח שהמשכיר הפיק מהערובה, כמו ריבית או תשואה. המועד האחרון להחזרה הוא 60 ימים מהיום שבו הדירה הוחזרה, או מהיום שבו שולמו חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם. כשהבטוחה היא צ'ק או כתב ערבות, ההחזרה צריכה להיות של המסמך הפיזי עצמו. הצהרה שלא ייעשה בו שימוש אינה מספיקה.

מה אסור לדרוש מהשוכר

מעבר לתקרת הסכום ולכללי המימוש, יש תשלומים שהחוק מטיל על המשכיר. אסור לגלגל אותם לשוכר, לא כחיוב ישיר ולא דרך בטוחה שנועדה לכסות אותם מראש. הרשימה כוללת שלוש קבוצות עיקריות:

  • רכישה או השבחה של מערכות ומתקנים קבועים בדירה. החריג הוא התאמות שהשוכר עצמו ביקש.
  • דמי ביטוח מבנה.
  • תשלומים שהמשכיר חב לגורם אחר. דוגמאות: דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר, ושיפוץ שוועד הבית גובה מבעלי הדירות.

בטוחה שנדרשת כדי לכסות מראש תשלומים שהחוק מטיל על המשכיר, כמו ביטוח מבנה או שיפוץ של ועד הבית, היא בטוחה שנדרשה שלא כדין. ההבחנה בין ביטוח המבנה, שהוא באחריות המשכיר, לבין ביטוח תכולה, שהשוכר רשאי לבחור לעשות לעצמו, מוסברת במאמר על ביטוח דירה - מבנה מול תכולה ומה באמת מכוסה.

הוראות הפרק מגינות על השוכר גם מפני ויתור שלו עצמו. ההגבלות על מימוש הערובה אינן ניתנות לשינוי אלא לטובת השוכר. המשמעות היא שסעיף בחוזה שמרחיב את זכויות המשכיר מעבר למה שהחוק מתיר אינו מחייב, גם כשהשוכר חתם עליו. שאר החוזה נשאר בתוקף, ורק ההוראה החורגת נופלת. החריג הוא שכירות בין קרובי משפחה, שבה מותר להסכים על תנאים שונים.

מידע אישי שהמשכיר מבקש

סוגיה סמוכה היא היקף המידע שמשכירים אוספים על מועמדים לשכירות. בין המסמכים הנפוצים: תלושי שכר, תדפיסי חשבון בנק, צילום תעודת זהות ופרטי מקום עבודה. החוק אינו מחייב את השוכר למסור מסמכים כאלה, והם עניין למשא ומתן בין הצדדים. משכיר שמשכיר כמה דירות כעיסוק ומנהל רשימות מסודרות של מועמדים צריך לבחון את חובותיו לפי דיני הגנת הפרטיות. שוכר שנדרש לבטוחה מעל המותר, או שממנו נגבה סכום שלא כדין, יכול לשקול פנייה לבית משפט לתביעות קטנות כדי להשיב את הכסף.

איך מנסחים את סעיף הבטוחות בחוזה

סעיף בטוחות טוב הוא סעיף מפורט ומשעמם. הוא אומר מה נמסר, באיזה סכום, בגין אילו הפרות מותר לממש ומתי הבטוחה חוזרת. רוב המחלוקות בתום שכירות לא נובעות מכוונה רעה. הן נובעות מסעיף עמום, שכל צד קרא בו משהו אחר. שלושה פרטים חייבים להופיע בכתב: סכום מרבי מדויק לכל בטוחה, שלושת מצבי המימוש שבגינם מותר לגבות, ומועד ההשבה של עד 60 ימים בתום השכירות.

מעבר לשלושה אלה, כדאי שהסעיף יכלול גם את הרכיבים הבאים:

  • פירוט הבטוחות שנמסרו בפועל, לפי סוג וסכום, יחד עם סכימה של הסך הכולל. הסכימה מראה שהערובות שבתשלום אינן חורגות מהתקרה.
  • מנגנון הודעה: הודעה בכתב, פרק זמן לתיקון ההפרה, ודרך מסירה מוסכמת. אם הצדדים קובעים שדואר אלקטרוני או מסרון נחשבים הודעה בכתב, יש לציין זאת במפורש.
  • חובה של המשכיר להציג אסמכתאות לפני כל מימוש, כמו חשבונית תיקון או חשבון חשמל וארנונה.
  • קביעה שחתימה על פרוטוקול מסירה בלי הערות מחייבת השבה מלאה של הבטוחה.
  • מי מחזיק את הצ'ק או את כתב הערבות לאורך התקופה, והתחייבות להחזיר את המסמך הפיזי בתומה.
  • ריבית או תשואה שנצברה על פיקדון במזומן חוזרות לשוכר יחד עם הקרן.
טיפ זהב: לפני החתימה כדאי לחשב את התקרה בשני צעדים פשוטים. קודם מכפילים את דמי השכירות החודשיים בשלוש. אחר כך מחלקים את דמי השכירות של כל התקופה בשלוש. הסכום הנמוך מבין השניים הוא הגבול לערובות שבתשלום. אם הפיקדון והערבות הבנקאית שבחוזה עוברים אותו, זו נקודת פתיחה לגיטימית לבקש הפחתה, ולא בקשה חריגה.

כמו בכל התחייבות מתמשכת, כדאי לרשום ביומן את מועד תום החוזה ואת מועד תום הערבות. המועד הזה קובע גם מתי מתחילים לספור את 60 הימים להשבת הבטוחה. המועדים האלה חשובים במיוחד לערב, שאינו צד לניהול השוטף של השכירות ועלול לא לדעת שהחוזה הוארך. שוכר ששמר תיעוד מסודר של מצב הדירה, של התשלומים ושל ההודעות שקיבל, נמצא בעמדה טובה הרבה יותר בכל מחלוקת. זה נכון במשא ומתן ישיר עם המשכיר, בהתנגדות בהוצאה לפועל ובתביעה קטנה.

מקורות