ערבות לחוזה שכירות - מה מותר לבעל הדירה לדרוש

מה קובע החוק על גובה הבטוחות

עד 2017 הנושא היה פרוץ: משכירים דרשו שיקים בסכומים גבוהים, ערבים מרובים או פיקדונות בגובה חצי שנת שכירות, והשוכר נדרש להקפיא כסף שאין לו. תיקון החוק הכניס לחוק השכירות והשאילה פרק מיוחד לשכירות דירת מגורים, ובו סעיף שמגביל את סך הבטוחות. הכלל פשוט: סך כל הבטוחות שהמשכיר מקבל לא יעלה על הנמוך מבין דמי שכירות של שלושה חודשים או שליש מדמי השכירות של כל תקופת השכירות.

הדגש הוא על המילה "סך". מדובר בתקרה מצטברת, לא בתקרה לכל מסמך: אם דמי השכירות הם 5,000 שקלים לחודש והחוזה הוא לשנה, התקרה היא 15,000 שקלים - שהם גם שלושה חודשי שכירות וגם שליש מ-60,000 שקלים לתקופה. בחוזה לשישה חודשים באותם דמי שכירות, שליש מהתקופה הוא 10,000 שקלים, וזו התקרה הנמוכה מבין השתיים. מכאן שדרישה לשיק ביטחון של 15,000 שקלים ובנוסף לערבות אישית בלא הגבלת סכום חורגת מהחוק, גם אם השוכר חתם עליה מרצון.

לא כל שכירות נכנסת לגדר הפרק. הוא אינו חל על שכירות לתקופה קצרה משלושה חודשים, על שכירות לתקופה העולה על עשר שנים, על דירה שדמי השכירות החודשיים בה גבוהים מ-20,000 שקלים, וכן על דיור מוגן, מעונות לסטודנטים, שכירות מוגנת ויחידות מסוימות במבנה שהמשכיר גר בו. בשכירות שמחוץ לתחולת הפרק חוזרים לכלל הרגיל של חופש החוזים, והמשכיר אכן יכול לדרוש בטוחות גדולות יותר.

אילו בטוחות מותר לדרוש - השוואה

החוק אינו מכתיב סוג בטוחה אחד. הוא מגביל את הסכום הכולל, ומשאיר לצדדים לבחור את המכשיר. ההבדל המעשי בין הסוגים הוא בעיקר בשאלה כמה כסף של השוכר מוקפא בפועל, ובכמה קל למשכיר לממש את הבטוחה בלי הסכמה. פיקדון במזומן וערבות בנקאית מקפיאים כסף אמיתי, בעוד שיק ביטחון וערבות אישית אינם מקפיאים דבר - אך חושפים את השוכר או את הערב להליכי גבייה.

מקור: חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, פרק שכירות דירה (ספר החוקים). טווח עמלת הערבות הבנקאית הוא טווח מקובל בשוק ומשתנה בין בנקים - את הסכום המדויק יש לברר בתעריפון הבנק.

ערב אישי - מה חשוב לדעת לפני שחותמים

הדרישה הנפוצה ביותר בפועל היא ערב אישי, לרוב הורה או קרוב משפחה. הערבות מוסדרת בחוק הערבות, התשכ"ז-1967, וחשוב להבין שהיא אינה הבטחה סמלית: הערב חב באותו חוב שהשוכר חב בו, בגבולות הסכום שנרשם בכתב הערבות. ערבות אישית שאין בה סכום מוגדר היא הסיכון הגדול ביותר שבחוזה שכירות, ולכן יש לרשום בכתב הערבות סכום מרבי מדויק ותקופה מוגדרת.

חוק הערבות מבחין בין ערב רגיל לבין "ערב יחיד" ו"ערב מוגן", ומטיל על הנושה חובות גילוי מוגברות כלפי ערב יחיד - לרבות מסירת פרטי החוב ותנאיו בכתב לפני החתימה. כמו כן, ככלל אין לפנות לערב לפני שננקטו הליכים סבירים נגד החייב העיקרי. בחוזי שכירות נהוג גם לבקש מהערב כתב ערבות שמצורף לחוזה ומפנה אליו במפורש; ערבות שאינה מפרטת למה בדיוק היא ניתנת קשה לאכיפה, אך גם מקשה על הערב להתגונן בהמשך.

נקודה נוספת שנשכחת: הערבות אינה מסתיימת אוטומטית בתום השנה הראשונה. אם החוזה מוארך בהסכמה שבשתיקה, עלולה להתעורר מחלוקת אם הערב ממשיך להיות חייב. הדרך הנקייה היא לקבוע בכתב הערבות תאריך סיום מפורש, ולחדש אותה רק בכתב. מי שנדרש לחתום כערב כדאי שיבדוק גם מה קורה במצב של שינוי במצבו האישי או המשפחתי, נושא שמקבל משקל כשיש שותפים לחוזה או כשמדובר בבני זוג - עניין שנוגע גם להיבטים הכלכליים של פרידה.

מתי מותר למשכיר לחלט את הבטוחה

חלוט בטוחה אינו החלטה חופשית של המשכיר. החוק מגדיר רשימת מצבים שבהם מותר לממש בטוחה: אי-תשלום דמי שכירות או תשלומים שהשוכר התחייב לשלם, אי-תיקון קלקול שתיקונו באחריות השוכר, ואי-פינוי הדירה במועד שנקבע. גם כשקיימת הפרה כזו, המשכיר חייב להודיע לשוכר בכתב על כוונתו לממש את הבטוחה ולתת לו הזדמנות סבירה לקיים את חיובו לפני המימוש.

בפועל, זה אומר שהפקדת שיק ביטחון בבנק ביום שבו התגלה סדק בקיר, בלי התראה ובלי חשבונית תיקון, היא מימוש פגום. מנגד, שוכר שהותיר חוב ארנונה או חשבון חשמל פתוח ולא הגיב לפנייה בכתב יתקשה לטעון שהחילוט היה שלא כדין. לכן כדאי לשמור תכתובות, קריאות מונה ותמונות מצב הדירה בכניסה וביציאה - פרוטוקול מסירה חתום הוא הכלי היעיל ביותר למנוע מחלוקת על בלאי סביר לעומת נזק.

בתום השכירות, לאחר שהשוכר קיים את חיוביו ופינה את הדירה, על המשכיר להשיב את הבטוחה או את יתרתה. כשהבטוחה היא הרשאה לחיוב כרטיס אשראי, שוכר שחויב שלא כדין יכול לפעול גם במסלול הצרכני ולבקש ביטול חיוב בכרטיס האשראי מול חברת האשראי, במקביל לטיפול מול המשכיר.

מה אסור לדרוש

מעבר לתקרת הסכום, יש דרישות שנשמעות שגרתיות אך אינן עומדות במסגרת החוק. הוראות פרק שכירות דירה הן קוגנטיות: התניה על הוראותיו לרעת השוכר אינה תקפה, גם אם השוכר חתם עליה במפורש. מכאן שסעיף שקובע בטוחות מעל התקרה, או סעיף שמאפשר חילוט "לפי שיקול דעתו הבלעדי של המשכיר" ללא התראה, אינו מחייב.

אסור גם להטיל על השוכר, בדרך של בטוחה, חיובים שהחוק משאיר למשכיר - למשל תיקון בלאי סביר, תיקון פגם בצינורות או במערכות הבית שאינו נובע משימוש לא סביר, או עלויות ביטוח מבנה. בטוחה שנדרשת כדי לכסות מראש חיובים כאלה היא בטוחה שנדרשה שלא כדין.

סוגיה נוספת היא היקף המידע שנאסף על השוכר. משכירים מבקשים לעיתים תלושי שכר, תדפיסי חשבון בנק, צילום תעודת זהות מלא ופרטי מקום עבודה. אין בחוק חובה למסור מסמכים אלה, והם עניין למשא ומתן. משכיר שמנהל רשימות מסודרות של מועמדים לשכירות, ובפרט מי שמשכיר מספר דירות כעיסוק, כדאי שיבחן את חובותיו לפי דיני הגנת הפרטיות ואת הכללים החלים על ניהול מאגר מידע. שוכר שנתקל בדרישה בלתי חוקית או בגביית סכום שלא כדין יכול, בין היתר, לשקול הגשת תלונה לרשות המתאימה או פנייה לבית משפט לתביעות קטנות.

איך מנסחים את סעיף הבטוחות בחוזה

סעיף בטוחות טוב הוא סעיף משעמם: הוא מפרט מה נמסר, כמה, בגין מה, ומתי חוזר. שלושת הפרטים שחייבים להופיע בכתב הם סכום מרבי מדויק, רשימת ההפרות שבגינן ניתן לממש, ומועד ההשבה בתום השכירות.

• פירוט הבטוחות שנמסרו בפועל, לפי סוג וסכום, וסכימה של הסך הכולל - כדי להראות שהוא אינו חורג מהתקרה.
• מנגנון התראה: הודעה בכתב, פרק זמן לתיקון, ודרך מסירה מוסכמת (דואר אלקטרוני או מסרון נחשבים כתב, אם נקבע כך).
• חובת המשכיר להציג אסמכתאות - חשבונית תיקון, חשבון חשמל או ארנונה - לפני חילוט כל סכום.
• מועד השבה מוגדר לאחר הפינוי, וקביעה שעצם חתימה על פרוטוקול מסירה ללא הערות מחייבת השבה מלאה.
• מי מחזיק את השיק או את הערבות, והתחייבות להשיב את המסמך הפיזי ולא רק להצהיר שלא ייעשה בו שימוש.

טיפ זהב: לפני החתימה כדאי לחשב את התקרה במחשבון פשוט - דמי השכירות החודשיים כפול שלוש, ולחוד דמי השכירות לכל התקופה חלקי שלוש. הסכום הנמוך מבין השניים הוא הגבול. אם סך הבטוחות בחוזה גבוה ממנו, זו נקודת פתיחה לגיטימית לבקש הפחתה, ולא בקשה חריגה.

כמו בכל התחייבות מתמשכת, כדאי לתעד את מועד תום התקופה ביומן ולא להסתמך על כך שהצד השני יזכיר. ההיגיון זהה לזה שחל על התחייבויות מתמשכות אחרות: מי שלא עוקב אחרי תאריכים מגלה שההסדר המשיך לרוץ בלי שהתכוון לכך.