משכנתא לדירה שנייה - אחוז המימון, המס והתנאים

מה נחשב "דירה שנייה" ולמה ההגדרה קובעת את התנאים

לביטוי "דירה שנייה" אין הגדרה אחידה אחת. שתי מערכות כללים נפרדות בוחנות את אותה עסקה. בנק ישראל קובע כמה כסף הבנק רשאי להלוות, ורשות המסים קובעת כמה מס רכישה ישולם. שתיהן שואלות אם ביום הרכישה יש ברשות הרוכש דירת מגורים נוספת, אבל כל אחת עונה לפי מבחנים משלה, ולכן אותו רוכש יכול להיחשב בעל דירה נוספת אצל הבנק ומשפר דיור אצל רשות המסים.

לצורך המשכנתא, הבנק בודק את נסח הטאבו ואת הצהרת הלווים ומסווג את ההלוואה לאחת משלוש קטגוריות: דירה יחידה, דירה חליפית או דירה נוספת. הסיווג הזה קובע את שיעור המימון המרבי, והוא נקבע עוד בשלב האישור העקרוני.

לצורך המס, השאלה מורכבת יותר. בעלות על חלק מדירה, למשל חלק שהתקבל בירושה, אינה נבחנת תמיד כמו בעלות מלאה. בדיני מס שבח, למשל, נקבע שחלק של עד 33% בדירה אינו שולל את הפטור במכירת הדירה הקודמת, ובדירה שהתקבלה בירושה הרף הוא עד 50%, ובתנאים מסוימים הקשורים לקרבת המוריש גם יותר מכך. הבנק, לעומת זאת, עשוי לראות גם בעלות חלקית כדירה נוספת לכל דבר.

המשמעות המעשית: לפני כל צעד ממשי בעסקה כדאי לברר בדיוק מה רשום על שם כל אחד מבני הזוג, כולל חלקים קטנים בדירות משפחתיות. הפתעה בשלב הזה משנה את כל חישוב ההון העצמי.

טיפ זהב: כדאי להפיק נסח טאבו עדכני לכל הנכסים שבהם יש לבני הזוג זכות כלשהי, עוד לפני חתימה על זיכרון דברים. רוכשים שמגלים רק בשלב האישור העקרוני שהם רשומים כבעלים של חלק מדירה בירושה עלולים לרדת מ-75% מימון ל-50%.

כמה מימון הבנק ייתן לדירה שנייה?

הוראות בנק ישראל מגבילות את שיעור המימון, כלומר את היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס, לפי סיווג הרוכש. רוכש דירה נוספת מוגבל ל-50% מימון, ולכן עליו להביא מכספו מחצית ממחיר הדירה ועוד את כל העלויות הנלוות. הטבלה מציגה את ההבדל על דירה במחיר 2,000,000 ש"ח.

מקור: כל זכות - מגבלות על לקיחת משכנתא. הסכומים בטבלה הם חישוב אריתמטי לדוגמה.

השמאות קובעת, לא רק מחיר העסקה

נקודה שרבים מפספסים: הבנק מחשב את שיעור המימון לפי שווי הנכס, ולא בהכרח לפי המחיר ששולם. קחו מקרה היפותטי: נקבע מחיר של 2,000,000 ש"ח, והשמאי מעריך את הדירה ב-1,850,000 ש"ח. במקרה כזה 50% מימון מתורגמים ל-925,000 ש"ח בלבד, והפער של 75,000 ש"ח עובר אל הרוכש. כשההון העצמי מחושב "על הקצה", שמאות נמוכה יכולה לעצור את העסקה.

מגבלות נוספות שחלות על כל משכנתא

מעבר לשיעור המימון, אותן הוראות קובעות שלוש מגבלות שחלות גם על דירה שנייה. ההחזר החודשי, כולל ביטוחי המשכנתא, לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה. לפחות שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה, ועד 66% יכולים להיות בריבית משתנה. התקופה המרבית היא 30 שנה בכל מסלול. בדירה נוספת, שבה גם המשכנתא הקיימת נספרת, מגבלת ההחזר היא לרוב המגבלה שמכריעה.

טיפ זהב: הבנק אינו מממן את העלויות הנלוות לרכישה, כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שמאי ותיווך. מומלץ להשאיר רזרבה נזילה מעבר להון העצמי ולא לרוקן את החשבון עד השקל האחרון.

כמה מזומן צריך בפועל - השוואה על דירה ב-2,000,000 ש"ח

ההבדל בין רוכש דירה יחידה לרוכש דירה נוספת אינו רק באחוז המימון. מס הרכישה מגדיל את הפער פי כמה. רוכש דירה יחידה במחיר 2,000,000 ש"ח משלם מס רק על החלק שמעל 1,978,745 ש"ח, כלומר על 21,255 ש"ח בשיעור 3.5%. מדובר בכ-744 ש"ח. רוכש דירה נוספת משלם 8% על כל השווי, כלומר 160,000 ש"ח.

מקור: כל זכות - חישוב מס רכישה. הסכומים הם חישוב לדוגמה לפי המדרגות שבתוקף.

על אותה דירה בדיוק, רוכש דירה נוספת צריך להחזיק כ-659,256 ש"ח מזומן יותר מרוכש דירה יחידה, עוד לפני שכר עורך דין ושמאי. זה הנתון שכדאי לשים במרכז התכנון. מי שמחשב תקציב לפי "חצי ממחיר הדירה" מתעלם מ-160,000 ש"ח שצריכים להיות זמינים בתוך 60 יום מיום הרכישה, כי זה המועד שבו משלמים את מס הרכישה.

לסכום הזה מצטרפות הוצאות שהבנק אינו מממן ושמשתנות מעסקה לעסקה: עורך דין, שמאי, תיווך, הובלה ושיפוץ ראשוני. בדירה מקבלן נוספות לעיתים גם הוצאות פיתוח ורישום. התמונה המלאה של העסקה מתחילה מהמספר בשורה התחתונה של הטבלה, ולא מהמחיר שמופיע במודעה.

כדאי גם לבדוק מאיפה יגיע כל שקל. כסף בפיקדון שמשתחרר רק בעוד כמה חודשים, או חיסכון שפדיונו כרוך בקנס, אינם הון עצמי זמין ביום החתימה. הבנק יבקש לראות את מקור הכספים, ולוח הזמנים של התשלומים לפי החוזה צריך להתאים לזמינות שלהם.

מס רכישה על דירה נוספת - 8% מהשקל הראשון

ההבדל הגדול ביותר בכיס אינו בריבית אלא במס. רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגת פטור, ומשלם 0% עד 1,978,745 ש"ח. רוכש דירה נוספת אינו נהנה מאף מדרגת פטור: הוא משלם 8% על השווי עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעל הסכום הזה.

מקור: כל זכות - חישוב מס רכישה (קישור בסעיף המקורות). מדרגות הדירה היחידה מוקפאות מ-16.1.2024 עד 15.1.2028.

הוראת שעה עד 10.2.2027

שיעורי הדירה הנוספת, 8% ו-10%, בתוקף מ-16.1.2024 עד 10.2.2027 במסגרת הוראת שעה. אם ההוראה לא תוארך, המדרגה הראשונה לדירה נוספת אמורה לחזור לשיעור של 5%. לפי דיווח בגלובס, נכון ליוני 2026 לא התקבלה החלטה על הארכה, ובמשרד האוצר נאמר שהכוונה היא להאריך אותה. מי שמתכנן רכישה סביב המועד הזה צריך לעקוב אחרי ההחלטה, אבל לא כדאי לבנות תוכנית על הנחה שהשיעור יירד.

מדרגות מוקפאות לדירה יחידה

מדרגות הדירה היחידה אינן מתעדכנות ב-16 בינואר כל עוד ההקפאה בתוקף, כלומר עד 15.1.2028. הסכומים בטבלה נשארים קבועים בתקופה הזו, ולכן אפשר להשתמש בהם לתכנון גם בעסקה שתיחתם בעוד כמה חודשים. הסבר מלא על המס לרוכשי דירה ראשונה מופיע במאמר על מס רכישה - 8 דברים שחשוב לדעת.

מס הרכישה משולם בתוך 60 יום ממועד הרכישה. איחור גורר ריבית והצמדה, ולכן הסכום הזה צריך להיות נזיל כבר בתחילת העסקה, ולא להישען על כספים שישתחררו רק בהמשך.

משפרי דיור - המסלול שמשנה גם את המימון וגם את המס

משפחה שמשדרגת דירה נמצאת לפרק זמן מסוים בבעלות על שתי דירות, אף שאין לה כוונה להשקיע. הכללים מכירים במצב הזה בשני מישורים: הבנק מעלה את שיעור המימון ל-70%, ורשות המסים מאפשרת לשלם מס רכישה כרוכש דירה יחידה. רוכש שמצהיר בעת הרכישה שימכור את דירתו היחידה משלם מראש לפי מדרגות דירה יחידה, ורק אם לא מכר בזמן הוא משלים את ההפרש לשיעורי דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה.

כמה זמן יש למכור את הדירה הקודמת

החלון למכירת הדירה הקודמת תלוי במועד הרכישה של הדירה החדשה:

מקור: כל זכות - חישוב מס רכישה, וביזפורטל - מדריך מס רכישה למשפרי דיור.

דירה מקבלן - הספירה מתחילה מהמסירה

ברכישה מקבלן החלון קצר יותר, 12 חודשים, אבל הספירה מתחילה מהמועד שבו החזקה אמורה להימסר לפי החוזה ולא מיום החתימה. אם המסירה התעכבה מסיבה שאינה בשליטת הרוכש, הספירה מתחילה מהמסירה בפועל. בתקופת ההמתנה למסירה כדאי לוודא שהכספים ששולמו לקבלן מוגנים, כפי שמוסבר במאמר על ערבות חוק מכר.

מי ששילם כדירה נוספת ומכר בזמן

יש רוכשים ששילמו את מס הרכישה לפי שיעורי דירה נוספת, למשל כי לא הצהירו על כוונה למכור, ובסוף מכרו בתוך החלון. במקרה כזה ההחזר אינו אוטומטי. לפי ביזפורטל, צריך להגיש בקשה לרשות המסים ולצרף את הסכם המכירה. הדיווח על מכירת הדירה עצמה מוגש בתוך 30 יום.

הצד הבנקאי של הדירה החליפית

מול הבנק, מסלול הדירה החליפית דורש התחייבות כתובה למכור את הדירה הקיימת. אם המכירה מתעכבת, הבנק עשוי לדרוש פירעון של חלק מההלוואה או לשנות את תנאיה. כשיש משכנתא פעילה על הדירה הישנה, כדאי להבין מראש איך עובדת עמלת פירעון מוקדם במשכנתא, ולבדוק אם גרירת המשכנתא לנכס החדש עדיפה. כשהכסף ממכירת הדירה הישנה מגיע אחרי מועד התשלום לדירה החדשה, הפתרון הנפוץ הוא הלוואת גישור.

טיפ זהב: ההצהרה על כוונה למכור היא התחייבות עם מחיר. אם הדירה הקודמת לא נמכרת בתוך החלון, ההפרש למס של דירה נוספת משולם עם ריבית והצמדה. מומלץ לתמחר את הדירה הישנה באופן מציאותי ולהתחיל לשווק אותה מוקדם.

מס שבח ביום המכירה - הצד השני של העסקה

החשבון אינו נגמר ביום הקנייה. כשנכס שאינו זכאי לפטור נמכר, חל עליו מס שבח. המס הוא 25% מהשבח הריאלי נטו, כלומר מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה לאחר הצמדה למדד וניכוי הוצאות מוכרות. פירוט מלא של החישוב מופיע בעמוד חישוב מס שבח בכל זכות.

הוצאות שמקטינות את השבח

בין ההוצאות המוכרות: שיפוצים, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ומס הרכישה ששולם בקנייה. מכאן נובעת מסקנה פשוטה: מס הרכישה הגבוה ששולם על דירה נוספת חוזר באופן חלקי ביום המכירה, כי הוא מקטין את השבח החייב. בשיעור מס של 25%, כל 10,000 ש"ח של הוצאה מוכרת חוסכים 2,500 ש"ח מס. לכן כדאי לשמור כל חשבונית וכל הסכם מהיום הראשון, גם אם המכירה נראית רחוקה.

פטור במכירת הדירה הקודמת

מי שמחזיק שתי דירות אינו מאבד בהכרח את הפטור. לפי כל זכות - פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה, מוכר שרכש דירה נוספת ומוכר את הדירה הקודמת בתוך 18, 24 או 27 חודשים, לפי מועד הרכישה ובהתאם לחלונות של מס רכישה, יכול לקבל פטור. כאן חוזרת גם שאלת הבעלות החלקית: חלק של עד 33% בדירה אחרת אינו שולל את הפטור, ובדירה שהתקבלה בירושה הרף הוא עד 50%, ובתנאים מסוימים גם יותר.

למשקיע שמתכנן להחזיק את הנכס לאורך שנים, המשמעות היא שמס השבח הוא חלק מחישוב התשואה. מכירה עתידית של דירת השקעה, בלי פטור, תגלם תשלום של רבע מהרווח הריאלי. מי שמשכיר את הדירה בתקופת ההחזקה צריך לבדוק גם את מיסוי השכירות, כפי שמוסבר במאמר על מס על השכרת דירה ושלושת המסלולים.

יכולת החזר וריבית - איך הבנק בוחן את הבקשה

גם כשיש הון עצמי מלא, הבנק לא יאשר הלוואה בלי לבחון את ההכנסה. ההחזר החודשי, כולל ביטוחי המשכנתא, אינו יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה. בפועל, כל בנק מפעיל מדיניות משלו בתוך המגבלה, ורבים מאשרים פחות מהתקרה. המשכנתא הקיימת על הדירה הראשונה נספרת במלואה כהתחייבות שוטפת, ולכן לרוכש דירה שנייה נשאר מרווח החזר קטן יותר מאשר לרוכש ראשון עם אותה הכנסה.

שכר הדירה הצפוי כהכנסה

בנקים מתחשבים בשכר הדירה הצפוי מהנכס החדש, אבל לרוב לא במלואו. הם מקזזים חלק ממנו כדי לגלם תקופות שבהן הדירה עומדת ריקה או שהשוכר אינו משלם. השיעור המוכר משתנה מבנק לבנק, ולכן כדאי לבקש מכל בנק לפרט איך הוא מחשב את ההכנסה מהשכירות, ולהציג הסכם שכירות או הערכת שמאי כשאפשר.

הריבית והתמהיל

לפי כלכליסט, בהחלטה מ-21.10.2026 נותרה ריבית בנק ישראל ללא שינוי ועומדת על 3.25%, וריבית הפריים עומדת על 4.75%. מסלול הפריים נגזר מריבית בנק ישראל, ולכן כל שינוי בה משנה ישירות את ההחזר באותו מסלול. מאחר שלפחות שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה, התמהיל לדירה שנייה בנוי בדרך כלל משילוב של מסלולים. במאמר על ריבית משכנתא ואיך משווים מסלולים מוסבר איך בונים תמהיל ומה משפיע על ההחזר. בהלוואה של מיליון שקל, הפרש קטן בריבית מצטבר לסכום משמעותי לאורך התקופה.

טיפ זהב: לא כדאי להניח ששכר הדירה יכסה את ההחזר. בשיעור מימון של 50% ובתקופה קצרה, ההחזר החודשי עשוי להיות גבוה משכר הדירה בשוק. את ההפרש משלימים מהתקציב המשפחתי מדי חודש, ולכן כדאי לחשב אותו לפני החתימה.

השלמת ההון העצמי וטעויות שחוזרות על עצמן

הפער בין 50% מימון לבין הכסף שבחשבון הוא המכשול המרכזי ברכישת דירה שנייה. הדרך הנפוצה לגשר עליו היא הלוואה בשעבוד הדירה הקיימת, שבדרך כלל נושאת ריבית נמוכה מהלוואה צרכנית, אבל היא פורסת את אותו סיכון על שני נכסים ואינה עוקפת את מגבלות המימון.

מקורות אפשריים להון עצמי

• הלוואה בשעבוד הנכס הקיים: כשהדירה הראשונה נקייה או ממושכנת חלקית, אפשר לשעבד אותה ולהשתמש בכסף כהון עצמי, בכפוף למגבלות הבנק. ההחזר על ההלוואה הזו נספר בבדיקת יכולת ההחזר של הבקשה החדשה.
• הלוואה חוץ בנקאית: הבנק המלווה בודק אם ההון העצמי הגיע מהלוואה, והוא רשאי לסרב להכיר בו. הסתרה שמתגלה בדיעבד עלולה לבטל את האישור העקרוני רגע לפני החתימה. על התנאים בתחום ראו את המאמר על משכנתא חוץ בנקאית.
• סיוע מבני משפחה: מתנה מהורים דורשת מכתב מתנה חתום, ולעיתים גם הוכחה למקור הכספים.

כשההון העצמי נשען על כמה הלוואות, כדאי להשוות אותן לפי העלות הכוללת ולא לפי הריבית הנקובה בלבד. במאמר על השוואת הלוואות ולוח סילוקין מוסבר איך קוראים את המספרים.

הטעויות הנפוצות

• חישוב התקציב לפי מחיר הדירה בלבד, בלי 8% מס רכישה ובלי העלויות הנלוות.
• הישענות על מכירת הדירה הקיימת בלוח זמנים אופטימי, בלי תוכנית גיבוי למקרה שהיא לא תימכר בתוך החלון.
• הנחה ששיעור 8% יירד בפברואר 2027, בלי החלטה רשמית על כך.
• תקופת החזר קצרה מדי כדי "לסיים מהר", שמנפחת את ההחזר החודשי ומצמצמת את הגמישות בתזרים.
• התעלמות מעלויות אחזקה: ועד בית, ארנונה בתקופות ללא שוכר, תיקונים וביטוח.
• בחירת בנק מתוך הרגל במקום לפי הצעה. גם בעסקה השנייה כדאי לקבל כמה הצעות מתחרות, ולשקול מעבר בנק כשההצעה שם טובה יותר.

הערה מהמערכת: אישור עקרוני תקף לתקופה מוגבלת, ובנקים מבקשים לרענן אותו כשחולף זמן. לא כדאי לחתום על חוזה רכישה עם קנס ביטול לפני שיש בידכם אישור עקרוני בכתב, שמפרט את שיעור המימון שאושר בפועל.

מקורות

• כל זכות - מגבלות על לקיחת משכנתא
• כל זכות - חישוב מס רכישה
• כל זכות - חישוב מס שבח
• כל זכות - פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה
• גלובס - הוראת השעה במס רכישה על דירה נוספת
• כלכליסט - החלטת הריבית של בנק ישראל
• ביזפורטל - מס רכישה למשפרי דיור ומועדי תשלום
• ביזפורטל - בקשה להחזר מס רכישה לאחר מכירת הדירה הקודמת