מהי ערבות חוק מכר ולמה היא בכלל נדרשת

רכישת דירה חדשה מקבלן היא עסקה שבה הכסף זז הרבה לפני המוצר. הרוכש חותם על חוזה, ומתחיל להעביר לקבלן תשלומים שמגיעים במקרים רבים למאות אלפי שקלים, בזמן שהדירה עדיין לא בנויה, אינה רשומה על שמו ואי אפשר לגור בה. כל עוד אין הערת אזהרה לטובת הרוכש בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), או הסכם חכירה חתום בינו לבין רשות מקרקעי ישראל, הדירה נחשבת מבחינה משפטית רכושו של הקבלן. המצב הזה יכול להימשך עד שלב מתקדם מאוד בבנייה, ולעיתים גם אחרי שהדירה כבר נמסרה.

הסיכון ברור: אם באמצע הדרך הקבלן נקלע לקשיים כלכליים, לא מקבל אישורים, נכנס להליך פירוק או פושט רגל, הרוכש עלול למצוא את עצמו כנושה אחד מני רבים, בלי דירה ובלי כסף. כדי למנוע מצב שבו רוכש שהעביר סכום גדול נותר בלי כלום, חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן להבטיח את הכספים. הכלל המרכזי הוא שקבלן אינו רשאי לדרוש או לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה לפני שהבטיח את כספי הרוכש באחת הדרכים שהחוק מתיר.

הדוגמה המוכרת ביותר לסיכון הזה היא קריסת חברת הבנייה חפציבה. ב-6 באוגוסט 2007 ניתן לחברה צו הקפאת הליכים זמני, בזמן שפרויקטים פעילים שלה עדיין היו בבנייה, ורוכשים רבים התברר שלא קיבלו בטוחות על כספם. המקרה הזה העלה את המודעות לנושא בקרב רוכשים, יזמים והציבור הרחב, והפך את השאלה "האם קיבלתי ערבות?" לשאלה בסיסית בכל עסקה מול קבלן.

חשוב להבחין בין ערבות חוק מכר לבין ערבויות אחרות בתחום הדיור. כשמדובר בשכירות, הערבות פועלת בכיוון ההפוך: השוכר הוא שנותן בטוחה לבעל הדירה, ויש לה כללים משלה, כפי שמפורט במאמר על ערבות לחוזה שכירות ומה מותר לבעל הדירה לדרוש. בעסקת מכר מקבלן, לעומת זאת, הבטוחה נועדה להגן על הצד החלש, הרוכש, שמשלם מראש על נכס שעוד לא קיים.

חמש הדרכים להבטיח את כספי הרוכש

הביטוי "ערבות חוק מכר" משמש בשפה היומיומית כשם כללי, אבל בפועל החוק מאפשר לקבלן לבחור בין כמה סוגי בטוחות. הבחירה אינה טכנית בלבד: לכל דרך יש השלכות על לוח התשלומים, על היכולת של הקבלן להחליף את הבטוחה בהמשך ועל אופן קבלת הכסף בחזרה אם משהו משתבש. לפי המידע שמרכז אתר כל זכות על מתן בטוחות לרוכש דירה מקבלן, אלה חמש הדרכים:

  • ערבות - בנקאית, או מגוף אחר שמורשה לתת ערבות.
  • פוליסת ביטוח - שמבטיחה את הסכומים ששולמו.
  • משכנתה ראשונה לטובת הרוכש - שעבוד של הדירה או הקרקע לטובתו.
  • הערת אזהרה - רישום בטאבו שמונע עסקאות סותרות בנכס.
  • העברת בעלות - רישום הזכויות על שם הרוכש.
סוג הבטוחהחובה מעל סףלוח תשלומים לפי קצב הבנייההחלפה בבטוחה אחרת
ערבות (בנקאית או מנותן ערבות מורשה)7% ממחיר הדירהלא חל - חל לוח החוזהרק אחרי השלמת הבנייה ומסירת החזקה, אם החוזה אינו אוסר
פוליסת ביטוח7% ממחיר הדירהלא חל - חל לוח החוזהרק אחרי השלמת הבנייה ומסירת החזקה, אם החוזה אינו אוסר
משכנתה ראשונה (שעבוד)7% ממחיר הדירהחללא רלוונטי
הערת אזהרה7% ממחיר הדירהחללא רלוונטי
העברת בעלות7% ממחיר הדירהחללא רלוונטי

מקור: כל זכות - מתן בטוחות לרוכש דירה מקבלן, ועמוד כל זכות על שיעורי תשלום לפי קצב הבנייה (קישורים בסעיף המקורות).

ההבדל המעשי החשוב ביותר בין הבטוחות הוא שכאשר הבטוחה היא הערת אזהרה, שעבוד או העברת בעלות, הקבלן מוגבל לגבייה לפי קצב הבנייה, ואילו בערבות או בפוליסה חל לוח התשלומים שבחוזה. ההיגיון פשוט: ערבות בנקאית או פוליסה מבטיחות החזר כספי מלא מגוף חיצוני, ולכן אין צורך להגביל את קצב התשלום. הערת אזהרה או שעבוד, לעומת זאת, מגינים על הזכות בנכס עצמו, ושווי ההגנה תלוי במה שבאמת נבנה עד אותו שלב. רוכש שמקבל הצעה לבטוחה מסוג מסוים כדאי שיבין מראש איזה לוח תשלומים יחול עליו כתוצאה מכך.

איך הערבות עובדת בפועל: ליווי בנקאי, שוברים, מע"מ והצמדה

פנקס השוברים

ברוב הפרויקטים החדשים הקבלן עובד מול תאגיד מלווה, בדרך כלל בנק ולעיתים חברת ביטוח, שמממן את הבנייה ומפקח על זרימת הכספים. במסגרת זו הרוכש מקבל פנקס שוברים, וכל תשלום לקבלן מבוצע באמצעות שובר מתוך הפנקס. תיקון מס' 2 לחוק, שפורסם ב-6.4.2008, הוא שהוסיף לחוק את חובות היידוע והליווי, כפי שמופיע בנוסח החוק שפורסם באתר הממשלתי. התשלום בשובר הוא הדרך שבה התאגיד המלווה יודע כמה בדיוק שולם, ועל איזה סכום עליו להנפיק ערבות. תשלום שעוקף את השוברים, למשל העברה ישירה לחשבון אחר או תשלום במזומן, עלול להשאיר את הסכום בלי הגנה, ובמזומן קיימות גם מגבלות חוקיות נפרדות, כמפורט במאמר על חוק המזומן.

14 ימי עסקים

התאגיד המלווה מנפיק ערבות או פוליסה על הסכום ששולם בשובר, בלי רכיב המע"מ, בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום. המשמעות היא שאחרי כל תשלום כדאי לעקוב שהערבות אכן הגיעה, לשמור אותה במקום בטוח ולבדוק שהסכום שבה תואם את מה ששולם בניכוי המע"מ. ערבות שלא הגיעה במועד היא סימן שיש לברר מיד מול הקבלן ומול התאגיד המלווה.

ערבות חוק מכר - מה זה ולמה זה חשוב?

מה קורה עם המע"מ

מאחר שהערבות ניתנת בלי רכיב המע"מ, נשאלת השאלה מה קורה לחלק הזה אם הבטוחה ממומשת. לפי עמוד קרן המע"מ באתר הממשלה, כשהבטוחה ממומשת, קרן המע"מ הממשלתית של החשב הכללי מחזירה לרוכש את רכיב המע"מ דרך הבנק או המבטח, מכוח סעיף 3ג2 לחוק. כך הרוכש אינו נדרש לפנות לגוף נוסף בעצמו כדי לקבל את החלק הזה בחזרה.

הצמדה

תשלומים לדירה חדשה נפרסים לעיתים על פני שנים, ולכן שאלת ההצמדה משמעותית. לפי נייר העמדה של ממונה חוק המכר מ-10.8.2022, כל הכספים שהובטחו בערבות בנקאית או בפוליסה צריכים להיות צמודים במלואם. אם החוזה לא קבע הצמדה, ההצמדה היא למדד תשומות הבנייה. בחוזים שנחתמו אחרי תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) משנת 2022, הכספים צמודים גם כשהרוכש עצמו לא נדרש לשלם למוכר הפרשי הצמדה.

מתי הערבות מגינה ומתי לא

אחת הטעויות הנפוצות של רוכשים היא לחשוב שערבות חוק מכר היא סוג של ביטוח כללי לכל מה שעלול להשתבש בעסקה. בפועל, ההגנה צרה וממוקדת. הערבות נועדה למקרה שבו הקבלן אינו מוסר את הדירה בכלל, בדרך כלל עקב פשיטת רגל או הליך פירוק, ולא למקרים של איחור במסירה או הפרת חוזה בנושאי איכות.

מה לא מכוסה

  • איחור במסירה - גם אם הדירה נמסרת הרבה אחרי המועד שבחוזה, הערבות אינה הכלי לפיצוי על כך. איחור מטופל במסגרת זכויות אחרות שבחוק ובחוזה.
  • מפרט נמוך מהמובטח - חומרים זולים יותר, ריצוף שגוי, אביזרים שלא תואמים את המפרט - כל אלה הפרות חוזה שאינן מזכות במימוש הערבות.
  • ליקויי בנייה - רטיבות, סדקים ובעיות אחרות שמתגלות אחרי המסירה מטופלים בדרך של תביעה או דרישה לתיקון, לא דרך הערבות.

מכאן שהערבות אינה מחליפה את הצורך לקרוא את החוזה בעיון, לבדוק את המפרט ולוודא מה קובע החוזה לגבי איחורים. גם אחרי הקבלה, הדירה זקוקה להגנה משלה, וכדאי להכיר את ההבדלים בין סוגי הכיסוי, כפי שמוסבר במאמר על ביטוח דירה - מבנה מול תכולה.

התחדשות עירונית וקבוצות רכישה

חובת הבטוחה אינה מוגבלת לפרויקטים על קרקע ריקה. היא חלה גם על קבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38, ולמעשה החוק אף קובע לוח תשלומים נפרד לפרויקטים של חיזוק בניין קיים. המצב שונה בקבוצת רכישה: שם חברי הקבוצה הם היזמים, והם שמקימים את הבניין בעצמם באמצעות קבלן ביצוע. הם אינם קונים דירה מוגמרת מקבלן, ולכן ההגנה של ערבות חוק מכר אינה חלה עליהם באותו אופן. מי ששוקל להצטרף לקבוצת רכישה צריך להבין שהוא נושא בחלק גדול יותר מהסיכון, ולבחון מנגנוני הגנה אחרים.

לוח התשלומים לפי קצב הבנייה

כאמור, כשהקבלן בוחר להבטיח את הכסף באמצעות הערת אזהרה, שעבוד או העברת בעלות, הוא אינו רשאי לגבות בקצב שנוח לו. החוק מגביל את השיעור המרבי שאפשר לגבות בכל שלב, כך שהתשלומים ילכו בעקבות התקדמות הבנייה בפועל ולא לפי מועדים שנקבעו בחוזה. בחוזים שנחתמו מ-16.5.2019 ואילך, התשלום הראשון מוגבל ל-31% ממחיר הדירה, כולל המקדמה, עד גמר יציקת המפלס התחתון, ו-5% האחרונים משולמים רק עם אישור האכלוס והמסירה. לפי עמוד כל זכות על שיעורי תשלום מקסימליים לפי קצב הבנייה, זה הלוח המלא:

שלבשיעור מרבי מהמחירשיעור מצטבר
1 - גמר יציקת המפלס התחתון (כולל המקדמה)31%31%
225%56%
35%61%
46%67%
510%77%
613%90%
75%95%
8 - אישור אכלוס ומסירה5%100%

מקור: כל זכות - שיעורי תשלום מקסימליים ברכישת דירה חדשה לפי קצב התקדמות הבנייה.

בפרויקט של חיזוק בניין קיים קיים לוח נפרד, שמסתיים בתשלום אחרון של 6%. חשוב לזכור שהלוח הזה אינו חל על רוכש שקיבל ערבות בנקאית או פוליסה: במקרה כזה חל לוח התשלומים שנקבע בחוזה, ולכן כדאי לבדוק אותו היטב לפני החתימה. גבייה מעל השיעורים שבלוח, כשהוא חל, היא עבירה פלילית, ואפשר להגיש עליה תלונה במשטרה.

לוח התשלומים משפיע גם על תכנון המימון. משכנתה לדירה מקבלן משתחררת בדרך כלל בהתאם לשלבי התשלום, ומי שרוכש דירה נוספת צריך להביא בחשבון גם את אחוז המימון המותר ואת המס, כפי שמפורט במאמר על משכנתא לדירה שנייה.

תיקון מס' 11: ערבות גם מגופים שאינם בנקים

כדי לשמור על רמת הגנה אחידה לרוכשים, נוסח הערבות לא נקבע על ידי כל גוף לעצמו. הוא ייקבע בהסכמת המפקח על הבנקים או הממונה על שוק ההון, לפי סוג הגוף. לפי סעיף 37 לחוק, הפרק נכנס לתוקף שישה חודשים מיום תחילת החוק.

מה המשמעות לרוכש? מבחינתו, השאלה החשובה נשארת זהה: האם הכסף שהעביר מעבר לסף ה-7% מובטח בבטוחה שהחוק מכיר בה. ההרחבה נועדה להגדיל את התחרות בתחום הליווי והמימון לפרויקטים, אבל הרוכש עדיין צריך לבדוק מיהו הגוף שנתן את הערבות, לוודא שהוא אכן מורשה לכך ושהמסמך שקיבל הוא ערבות בנוסח המחייב. באופן דומה, בשוק המשכנתאות כבר פועלים גופים חוץ בנקאיים, ולמי שמתעניין בהבדלים ביניהם לבין הבנקים כדאי לעיין במאמר על משכנתא חוץ בנקאית.

טיפ: כשמגיעה ערבות מגוף שאינו בנק, כדאי לבקש מהקבלן ומהגוף המלווה אישור שהגוף מחזיק ברישיון הרלוונטי ושנוסח הערבות הוא הנוסח שאושר. שמירה מסודרת של כל ערבות שמתקבלת היא צעד בסיסי שחוסך הרבה בעיות בעתיד.

כשהקבלן מתחמק: סימני אזהרה ותלונה לממונה על חוק המכר

קבלן שמבקש תשלומים מעבר ל-7% בלי לתת בטוחה, מתנהג כאילו אינו מכיר את הנושא או מציע "להסתדר" בלי ערבות, מפר את החוק. התנהגות כזו עשויה גם להעיד על קשיים בתזרים המזומנים, על בעיות באישורים או על חשש של הקבלן עצמו שהפרויקט לא יושלם. קבלן שמסרב לתת בטוחה שהחוק מחייב היא סיבה מספקת לשקול ברצינות נסיגה מהעסקה לפני שמועבר כסף נוסף.

על מה אפשר להתלונן

לפי עמוד כל זכות על הגשת תלונה לממונה על חוק המכר, אפשר להתלונן כשהקבלן:

  • לא דיווח לממונה על המכירה;
  • לא יידע את הרוכש בכתב על זכותו לבטוחה;
  • לא מסר פנקס שוברים;
  • קיבל יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי לתת בטוחה.

איך התלונה מתנהלת

התלונה מוגשת בטופס מקוון, ואפשר להגיש אותה גם בעילום שם, מה שמאפשר לרוכשים שחוששים מהשלכות על היחסים עם הקבלן לפעול בכל זאת. עדכון על ההחלטה נשלח ככלל בתוך 30 יום. מי שבוחר לפנות גם לבית משפט באותו עניין חייב להודיע על כך לממונה מיד, ופנייה כזו עלולה להביא להפסקת הטיפול בתלונה.

החלפת ערבות בבטוחה אחרת

מצב נוסף שרוכשים נתקלים בו הוא בקשת הקבלן להחליף ערבות בנקאית או פוליסה בבטוחה אחרת, למשל בהערת אזהרה. ההחלפה מותרת רק כשמתקיימים שלושה תנאים יחד: הבנייה הושלמה, החזקה בדירה נמסרה לרוכש, והחוזה אינו אוסר על כך. בקשה להחליף את הערבות לפני שהתנאים האלה התקיימו אינה עומדת בחוק. לפני חתימה על כל מסמך שקשור לבטוחות או לרישום, כדאי לבדוק אותו עם עורך דין מטעם הרוכש, ולהיערך מראש לעלויות הנלוות לעסקה, כמו מס רכישה.

מקורות