עמלת פירעון מוקדם במשכנתא - איך מחושבת ומתי כדאי לשלם

מה החוק מתיר לבנק לגבות כשמשכנתא נפרעת לפני הזמן

משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח: הלווה מתחייב לשלם ריבית לאורך תקופה ידועה, והבנק מתכנן את המימון שלו בהתאם. פירעון מוקדם, בין שמדובר בסגירה מלאה של ההלוואה בעקבות מכירת דירה, ירושה או חיסכון שהשתחרר, ובין שמדובר בהקטנה חלקית של היתרה, מבטל חלק מאותה התחייבות. הזכות לפרוע הלוואה לדיור לפני המועד מעוגנת בסעיף 13 לפקודת הבנקאות, 1941, והעמלות שהבנק רשאי לגבות בגין הפירעון מוסדרות בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002.

הצו פועל בשני כיוונים. מצד אחד הוא מאפשר לבנק לקבל פיצוי מוגדר על ההפסד שנגרם לו. מצד שני הוא מגביל את הפיצוי לרשימה סגורה של רכיבים ולנוסחה קבועה, כך שהבנק אינו רשאי להוסיף עמלה משלו או לתמחר "קנס" לפי שיקול דעתו. הצו חל על משכנתאות שניתנו על ידי בנקים, וגם על משכנתאות שניתנו על ידי חברות ביטוח. מי שבוחן מימון מגוף שאינו בנק יכול להרחיב במאמר על משכנתא חוץ בנקאית, ולבדוק בחוזה עצמו אילו תנאי פירעון חלים עליו.

הרכיב הכבד בעמלה נגזר מהפער בין הריבית שהלווה משלם לבין הריבית הממוצעת בשוק ביום הפירעון, ולא מגובה ההלוואה שנלקחה בעבר. מכאן נובעת תוצאה שמפתיעה לווים רבים: לפעמים סגירת משכנתא לפני הזמן עולה עשרות שקלים בלבד, ולפעמים היא עולה סכום שמבטל את כל הכדאיות של המהלך.

מגבלה על פירעון חלקי

פקודת הבנקאות קובעת סף מינימלי לפירעון חלקי: הסכום שנפרע לא יפחת מ-10% מיתרת ההלוואה או מסכום ההלוואה המקורי, הגבוה מביניהם. מי שמתכנן להקטין את היתרה בסכומים קטנים ובתדירות גבוהה צריך לקחת את הסף הזה בחשבון כבר בשלב התכנון.

דף ההסבר שהבנק חייב למסור

יחד עם מסמכי ההלוואה הבנק חייב למסור ללווה דף הסבר על עמלות הפירעון המוקדם. אפשר לבקש את הדף שוב, ללא עלות, עד פעמיים בשנה. בנוסף, לפני כל החלטה כדאי לבקש מהבנק דוח יתרות לסילוק לתאריך מסוים: מסמך שמפרט את יתרת הקרן ואת רכיבי העמלה לכל מסלול. בקשה כזו אינה מחייבת לבצע את הפירעון, והיא הבסיס היחיד שאפשר לחשב ממנו כדאיות.

שלושת הרכיבים הקטנים: תפעולית, אי-הודעה ומדד ממוצע

מתוך ארבעת רכיבי העמלה, שלושה הם קטנים יחסית או שאפשר להימנע מהם לגמרי בתכנון פשוט. הבנתם חשובה, כי כאן נמצא החיסכון הקל ביותר, וכאן גם נעשות הטעויות הנפוצות ביותר, בעיקר בעסקאות שבהן הכל קורה מהר.

עמלה תפעולית

עמלה חד-פעמית על הטיפול בבקשת הפירעון, בסכום מרבי של 60 ש"ח לפי הצו. היא נגבית בכל פירעון מוקדם, גם בפירעון חלקי. מבחינת שיקולי הכדאיות זו עלות זניחה, בדומה לעמלות השוטפות שכדאי לבחון בכל מקרה במאמר על העמלות שמשלמים לבנק. במסלול פריים, שבו אין עמלת היוון, פירעון של 100,000 ש"ח יכול לעלות 60 ש"ח בלבד, בתנאי שנמסרה לבנק הודעה מוקדמת.

עמלת אי-הודעה מוקדמת

זה הרכיב שהכי קל לחסוך. העמלה אינה נגבית אם נמסרה לבנק הודעה בכתב על מועד הפירעון, לפחות 10 ימים ולא יותר מ-45 ימים לפני המועד. אפשר למסור את ההודעה בסניף או באזור האישי באתר הבנק. אם לא נמסרה הודעה, הבנק גובה 0.1% מהסכום הנפרע, כלומר 700 ש"ח על סילוק של 700,000 ש"ח. הסכום הנפרע לצורך החישוב כולל את הקרן ואת הריבית וההצמדה שנצברו עד יום הפירעון.

יש שני מצבים שבהם העמלה אינה נגבית גם בלי הודעה: על הסכום שממומן בהלוואה חדשה מאותו בנק, למשל במיחזור פנימי, וכשהלווה נפטר, חריג שנוסף בתיקון לצו בשנת 2014.

עמלת מדד ממוצע

השם הרשמי של הרכיב בצו הוא "עמלת מדד ממוצע". היא חלה רק על הלוואות צמודות מדד, ורק כשהפירעון מתבצע בין ה-1 ל-15 בחודש. פירעון מה-16 בחודש ועד סופו פטור ממנה. לכן במסלול צמוד, הזזה של מועד הפירעון בכמה ימים בלבד יכולה לבטל את הרכיב הזה. רקע על האופן שבו המדד מחושב ומתפרסם נמצא במאמר על מדד המחירים לצרכן. בהלוואות צמודות מטבע חוץ או בהלוואות במטבע חוץ קיימת במקום זאת עמלת הפרשי שער, ואפשר להימנע ממנה בהודעה לבנק לפחות שני ימי עסקים לפני הפירעון.

טיפ זהב: הודעה מוקדמת צריכה להימסר רק כשמועד הפירעון ודאי. מי שמסר הודעה ולא פרע במועד שציין מאבד את הפטור מעמלת אי-ההודעה למשך 6 חודשים מהמועד שבו היה אמור לפרוע. לכן כדאי לקבוע תאריך שיש סיכוי ממשי לעמוד בו, ולשמור אישור על מסירת ההודעה.

איך מחושבת עמלת ההיוון ומה מוריד אותה

עמלת ההיוון, שנקראת גם עמלת הפרשי ריבית, היא הרכיב היחיד שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. לכן כמעט כל שאלת הכדאיות של פירעון מוקדם מתנקזת אליה.

העיקרון

הבנק לוקח את כל התשלומים העתידיים שהלווה היה אמור לשלם, ומחשב את ערכם הנוכחי פעמיים: פעם לפי הריבית שבהלוואה, ופעם לפי הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל ביום הפירעון. ההפרש בין שני הערכים הוא עמלת ההיוון. הריבית הממוצעת נבחרת לפי סוג ההצמדה של המסלול ולפי התקופה שנותרה לפירעון. למשל, כשנותרו תשע שנים, משתמשים בריבית הממוצעת לתקופה של 5 עד 10 שנים. כשהריבית הממוצעת ביום הפירעון שווה לריבית בחוזה או גבוהה ממנה, אין הפרש לטובת הבנק, והעמלה מתאפסת.

העמלה נגבית על הלוואות בריבית קבועה ועל הלוואות בריבית משתנה בתדירות של יותר משנה, כמו ריבית שמשתנה כל 5 שנים. על ריבית פריים ועל ריבית שמשתנה כל שנה אין עמלת היוון. במסלולים משתנים אין עמלת היוון גם במועד תחנת שינוי הריבית, בתנאי שהתחנות רשומות בתנאי ההלוואה. הסבר מפורט על ההבדלים בין המסלולים נמצא במאמר על ריבית משכנתא והשוואת מסלולים.

דוגמה רשמית במספרים

מרכז המחקר של הכנסת מביא דוגמה מפורטת: יתרת קרן של 500,000 ש"ח, 120 חודשים שנותרו, ריבית בהלוואה 5% וריבית ממוצעת ביום הפירעון 4%. ההחזר החודשי בהלוואה כזו הוא 5,303 ש"ח, ועמלת ההיוון לפני הנחות מגיעה ל-23,805 ש"ח. הדוגמה ממחישה את סדר הגודל: פער של נקודת אחוז אחת בלבד, על יתרה של חצי מיליון לעשר שנים, מתורגם לעמלה של יותר מעשרים אלף שקלים.

ובכיוון ההפוך: אם הריבית בהלוואה נמוכה מהריבית הממוצעת שמתפרסמת ביום הפירעון, עמלת ההיוון היא אפס. זו הסיבה שאותה משכנתא בדיוק יכולה להיות זולה לסגירה בתקופה של ריביות גבוהות בשוק, ויקרה מאוד בתקופה של ריביות נמוכות.

הכלל שמנטרל את תוספת הסיכון

מאז תיקון התשע"ד-2014 לצו, החישוב אינו משתמש בהכרח בריבית שבחוזה. במקומה נלקחת הנמוכה מבין שתיים: הריבית בהלוואה, או הריבית הממוצעת שפרסם בנק ישראל במועד נטילת ההלוואה. המשמעות היא שתוספת סיכון שהבנק העמיס על הלווה מעבר לממוצע בשוק אינה נכנסת לעמלה. בדוגמה של מרכז המחקר של הכנסת, אם הריבית הממוצעת ביום נטילת ההלוואה הייתה 4.5%, עמלת ההיוון יורדת מ-23,805 ש"ח ל-11,819 ש"ח. לווה שקיבל ריבית גבוהה מהממוצע בזמנו נהנה אפוא מהגנה מובנית, וכדאי לוודא שהחישוב בדוח הסילוק משקף אותה.

הנחה לפי ותק ההלוואה

הצו קובע גם הפחתה מעמלת ההיוון לפי הזמן שחלף ממתן ההלוואה:

בדוגמה הרשמית ההלוואה ניתנה ל-20 שנה ונפרעת אחרי 10 שנים, ולכן חלה ההפחתה של 30% והעמלה יורדת ל-16,664 ש"ח. בהלוואות לזכאי משרד הבינוי והשיכון ובהלוואות מוכוונות יש מדרגות הפחתה נוספות.

איזה מסלול חשוף לאיזו עמלה

משכנתא טיפוסית בנויה מכמה מסלולים, וכל אחד מהם נבדק בנפרד. יש מצבים שבהם באותו יום עצמו מסלול אחד פטור לחלוטין מעמלת היוון ומסלול אחר נושא עמלה גבוהה. הטבלה מרכזת את חשיפת כל מסלול לכל אחד מהרכיבים:

מקור: מרכז המחקר והמידע של הכנסת - עמלות פירעון מוקדם של הלוואות לדיור, וביזפורטל - עמלות פירעון מוקדם במשכנתא.

הטבלה חושפת דפוס ברור. העמלה התפעולית זהה בכל המסלולים וזניחה. עמלת אי-ההודעה נגבית בכל המסלולים, אבל ניתנת לביטול מלא בכל אחד מהם באמצעות מסמך אחד. עמלת המדד הממוצע רלוונטית רק למסלולים צמודים, וגם בהם ניתנת לביטול בבחירת תאריך. כל הרכיבים מלבד עמלת ההיוון קטנים או ניתנים לביטול מלא, ולכן שאלת הכדאיות מתמקדת בשאלה אחת: האם הריבית במסלול גבוהה מהריבית הממוצעת ביום הפירעון. המשמעות המעשית היא שכדאי לבקש מהבנק פירוט נפרד לכל מסלול, ולא סכום כולל אחד, ולבחון כל מסלול לגופו.

מתי משתלם לשלם את העמלה ולסגור

עמלת היוון אינה סיבה אוטומטית להימנע מפירעון. השאלה הנכונה היא מה עולה יותר: העמלה, או השארת ההלוואה במצבה. כמה מצבים שבהם פירעון מוקדם בדרך כלל הגיוני:

• כשהריבית במסלול נמוכה מהריבית הממוצעת בשוק ביום הפירעון. במצב כזה אין עמלת היוון, והפירעון עולה כמעט רק את העמלה התפעולית.
• כשהחלופה יקרה יותר: למשל כשהכסף הפנוי יכול לשמש גם לסגירת הלוואה צרכנית, מסגרת אשראי או יתרה בכרטיס אשראי שהריבית עליהן גבוהה בהרבה. במקרים כאלה ההשוואה הרלוונטית היא בין הלוואות, כפי שמוסבר במאמר על איחוד הלוואות לכיסוי חובות.
• כשהמטרה היא מיחזור. העמלה נספרת כעלות חד-פעמית מול החיסכון בריבית לאורך יתרת התקופה, ואם החיסכון המצטבר גדול מהעמלה בפער משמעותי, יש היגיון כלכלי במהלך. כדאי לבחון את ההצעה גם מול בנקים אחרים, כפי שמתואר במאמר איך עוברים בנק.
• כשהפירעון הוא חלק בלתי נפרד מעסקה, כמו שחרור נכס משעבוד לצורך מכירה, ואין דרך אחרת להשלים אותה.

יש גם מצבים שבהם כדאי לעצור ולחשב שוב. הבולט שבהם הוא כשהפירעון מרוקן את הכסף הנזיל של משק הבית. סגירת משכנתא בריבית נמוכה במחיר של היעדר כרית ביטחון היא לרוב מהלך לא מוצלח, גם אם התחושה של "בלי חובות" נעימה. מי שיישאר בלי נזילות ייאלץ לפנות בעתיד לאשראי יקר יותר, ובכך יאבד את היתרון שהשיג.

שיקול נוסף הוא עיתוי. ריבית הפריים נגזרת מהריבית שקובע בנק ישראל, ואת ההחלטות העדכניות אפשר לראות בעמוד ריבית בנק ישראל. עם זאת, את עמלת ההיוון קובעת הריבית הממוצעת למשכנתאות במסלול הרלוונטי ביום הפירעון, ולא ריבית בנק ישראל עצמה. ההשוואה הנכונה במיחזור היא בין העמלה החד-פעמית לבין סך התשלומים העתידיים בהלוואה החדשה, ולא בין ההחזרים החודשיים.

טיפ זהב לחישוב מיחזור: הקטנת החזר חודשי באמצעות הארכת תקופה יכולה להיראות כמו חיסכון ולהתברר כהתייקרות. כדאי לסכם את כל התשלומים בהלוואה הקיימת מול כל התשלומים בהלוואה החדשה, להוסיף את עמלת הפירעון, ורק אז להשוות.

צעדים חוקיים להקטנת העמלה

חלק גדול מהעמלה אפשר להקטין בלי לשנות דבר בהלוואה עצמה, רק באמצעות תכנון נכון של הפירעון. אלה הצעדים העיקריים, לפי הסדר שבו כדאי לבחון אותם:

1. מסירת הודעה בכתב 10 עד 45 ימים לפני הפירעון: מבטלת את עמלת אי-ההודעה של 0.1%. ההודעה נמסרת בסניף או באזור האישי, וכדאי לקבוע תאריך שבאמת אפשר לעמוד בו, בגלל החסימה של 6 חודשים למי שלא פרע במועד.
2. פירעון בתחנת יציאה במסלול משתנה: במועד שינוי הריבית שרשום בתנאי ההלוואה אין עמלת היוון. מי שהתחנה הבאה שלו קרובה יכול לשקול לדחות את הפירעון עד אליה.
3. פירעון המסלולים הפטורים תחילה: בפירעון חלקי כדאי להתחיל במסלול הפריים ובמסלולים שמשתנים כל שנה, שאין בהם עמלת היוון בכלל.
4. בחירת יום בחודש: במסלולים צמודי מדד, פירעון מה-16 בחודש ועד סופו פוטר מעמלת המדד הממוצע.
5. תזמון לפי ותק: מי שקרוב לרף של 3 או 5 שנים ממתן ההלוואה יכול לבדוק כמה יחסוך בהמתנה, לנוכח ההפחתה של 20% או 30% מעמלת ההיוון.
6. בדיקה שהכלל של 2014 יושם: יש לוודא שהחישוב בדוח הסילוק נעשה לפי הנמוכה מבין הריבית בהלוואה לבין הריבית הממוצעת במועד נטילתה.
7. פירעון חלקי מדורג: כשהמטרה רק להקטין את היתרה, אפשר לפרוע בשלבים, בכפוף לסף של 10% מיתרת ההלוואה או מסכום ההלוואה המקורי, הגבוה מביניהם.

שילוב של הודעה מוקדמת, פירעון מה-16 בחודש ובחירה במסלולים הפטורים יכול להוריד את העמלה לסכום של 60 ש"ח בלבד, העמלה התפעולית. בבחירת בנק למשכנתא חדשה כדאי לבדוק מראש גם את מבנה המסלולים, כי תמהיל שכולל מסלולים פטורים מעמלת היוון מעניק גמישות רבה יותר בעתיד. שיקולים כלליים נוספים מופיעים במאמר איך כדאי לבחור בנק.

הערת המערכת: אחרי פירעון חלקי או סגירת מסלול שלם, כדאי לוודא שההחזר החודשי שמחויב בחשבון עודכן בהתאם. חיוב שנשאר בגובה הקודם הוא טעות נפוצה, והמקום לבדוק אותה הוא דוח התנועות בחשבון בחודש שאחרי הפירעון.

מצבים מיוחדים: פירעון חלקי, מכירת דירה, פטירה ומשכנתא מסובסדת

פירעון חלקי מול סילוק מלא

בפירעון חלקי הלווה בוחר אם להקטין את ההחזר החודשי או לקצר את התקופה. קיצור התקופה חוסך בדרך כלל יותר ריבית, אבל משאיר את ההחזר החודשי בגובהו. העמלה בפירעון חלקי יחסית לסכום שנפרע ולמספר התשלומים שהוקדמו, ולא מחושבת על כל ההלוואה. גם כאן חל הסף של 10% מיתרת ההלוואה או מסכום ההלוואה המקורי, הגבוה מביניהם.

מכירת דירה וגרירת המשכנתא

מכירת דירה אינה מקנה פטור מעמלות הפירעון המוקדם. מי שמוכר דירה ועובר לדירה אחרת יכול לשקול חלופה לסילוק: גרירת המשכנתא לנכס החדש, שמשמרת את תנאי ההלוואה הקיימת. כשהריבית בהלוואה הקיימת נמוכה, הגרירה שומרת על היתרון הזה, וכשהיא גבוהה, ייתכן שמיחזור עדיף. ההשוואה בין שתי האפשרויות מפורטת במאמר על גרירת משכנתא בין נכסים. כשיש פער בזמנים בין מכירת הדירה הישנה לרכישת החדשה, נכנסת לתמונה גם הלוואת גישור. כדאי לבקש דוח יתרות לסילוק עוד לפני החתימה על מועדי התשלום בחוזה המכירה, כי גובה העמלה משפיע ישירות על הסכום שנשאר בפועל.

פטירת הלווה

כשהלווה נפטר, עמלת אי-ההודעה המוקדמת אינה נגבית כלל, לפי החריג שנוסף בתיקון לצו בשנת 2014. לבני משפחה שמטפלים בענייני העיזבון, ההיבטים הנוספים מול הבנק מוסברים במאמר על חשבון הבנק של אדם שנפטר.

זכאי משרד הבינוי והשיכון והלוואות מוכוונות

בעלי תעודת זכאות שקיבלו משכנתא מסובסדת פטורים מעמלות פירעון מוקדם, אבל רק על החלק המסובסד של ההלוואה. על שאר המסלולים חלים הכללים הרגילים. בהלוואות לזכאים ובהלוואות מוכוונות יש גם מדרגות הפחתה נוספות בעמלת ההיוון, ולכן כדאי לבקש מהבנק פירוט שמפריד בין החלק המסובסד לחלק המסחרי.

אין עמלה אחת למשכנתא: יש עמלה נפרדת לכל מסלול ולכל חלק בהלוואה, והפירוט לפי מסלול הוא המסמך שקובע. כששני בני זוג לוו יחד, שניהם נדרשים בדרך כלל לחתום על בקשת הסילוק, ולכן כדאי לברר מראש את דרישות החתימה כדי שלא יתעכב המועד שנקבע בהודעה המוקדמת.

מקורות

• מרכז המחקר והמידע של הכנסת - עמלות פירעון מוקדם של הלוואות לדיור
• ביזפורטל - עמלות פירעון מוקדם במשכנתא
• בנק ישראל - ריבית בנק ישראל