מה זה מס רכישה ובמה הוא שונה ממס שבח

רוב המסים בישראל מוטלים על הכנסה או על רווח: מס הכנסה על השכר, מס על רווחי הון, מס שבח על רווח ממכירת נכס. מס רכישה בנוי אחרת. הוא מוטל על הקונה בזמן הקנייה, ומחושב לפי שווי הנכס שנרכש, בלי קשר לשאלה אם העסקה תניב רווח בעתיד. מס רכישה הוא מס על ההשקעה עצמה, ולא על הרווח ממנה, ולכן הוא משולם גם על דירה שערכה ירד בהמשך.

המס חל על כל רכישה של זכות במקרקעין: דירת מגורים, קרקע, מבנה מסחרי או חלק מכל אחד מהם. עיקר העניין לרוב הציבור הוא דירת המגורים, ושם החוק מבחין בין סוגי רוכשים. הרעיון הכלכלי פשוט: מי שקונה דירה אחת כדי לגור בה, או מחליף דירה בדירה אחרת, ישלם מעט או לא ישלם בכלל. מי שמחזיק כמה דירות ומפעיל בפועל נכסים מניבים ישלם הרבה יותר.

המדיניות הזו משמשת את המדינה ככלי להשפעה על שוק הדיור. העלאת המס על דירות להשקעה נועדה לצנן את הביקוש מצד משקיעים, והקלה לרוכשי דירה יחידה נועדה לעזור לזוגות צעירים ולמשפחות להחזיק דירה משלהם. בנוסף לכך, למס יש גם תפקיד תקציבי, והוא מכניס לקופת המדינה סכומים משמעותיים בכל שנה.

ההבדל ממס שבח בקצרה

מס שבח משלם המוכר, על הפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה (בניכוי הוצאות מוכרות). מס רכישה משלם הקונה, על שווי העסקה כולה. באותה עסקה בדיוק יכולים להופיע שני המסים: המוכר מול מס שבח והקונה מול מס רכישה. הסבר מפורט על הצד של המוכר אפשר למצוא בערך מס שבח באתר כל זכות. השוואה רחבה יותר בין מיסוי של נכס פרטי לבין מיסוי של נכס עסקי מופיעה במאמר על ההבדלים בין מיסוי נדל"ן מסחרי לפרטי.

יש גם הבדל בהגדרות. לעניין מס שבח, השאלה אם נכס הוא דירת מגורים נבחנת בעיקר לפי מאפייני הנכס עצמו, כלומר באופן אובייקטיבי. לעניין מס רכישה ההגדרה קשורה יותר לייעוד ולשימוש: מגורים או עסק. לכן אותו נכס יכול להיות מסווג בצורה שונה בשני המסים, ושווה לבדוק את שני הצדדים לפני חתימה.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה וכך מחשבים

מס רכישה על דירה יחידה הוא מס פרוגרסיבי: כל מדרגה חלה רק על חלק השווי שנמצא בתוכה, ולא על כל מחיר הדירה. דירה זולה תהיה פטורה לחלוטין, דירה במחיר בינוני תשלם מס על החלק העליון בלבד, ודירת יוקרה תשלם סכום גבוה בהרבה. המדרגות נקבעו בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025, והן בתוקף מ-16.1.2024 עד 15.1.2028 בסכומים מוקפאים.

חלק השווי של הדירהשיעור המס
עד 1,978,745 ש"ח0%
מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח3.5%
מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח5%
מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח8%
מעל 20,183,565 ש"ח10%

מקור: רשות המסים - הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025

דוגמת חישוב לדירה של 2,400,000 ש"ח

קחו מקרה טיפוסי: זוג שקונה דירה יחידה במחיר 2,400,000 ש"ח. על 1,978,745 השקלים הראשונים אין מס. על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ש"ח, כלומר 368,295 ש"ח, חל מס של 3.5%, שהם 12,890 ש"ח. על היתרה, 52,960 ש"ח שמעל 2,347,040, חל מס של 5%, שהם 2,648 ש"ח. סך מס הרכישה על דירה יחידה של 2,400,000 ש"ח הוא 15,538 ש"ח.

רכישת חלק מדירה: החישוב נעשה על הדירה כולה

טעות נפוצה היא לחשב את המס לפי מה שהקונה משלם בפועל. ברכישה של חלק מדירה, המס מחושב קודם לפי שווי הדירה בשלמותה, ורק אחר כך התוצאה מוכפלת בחלק שנרכש. לדוגמה, מי שקונה רבע מדירה ישלם 25% מהמס שהיה מוטל על הדירה כולה.

בדוגמה של הדירה ב-2,400,000 ש"ח: מי שקונה מחצית ממנה כדירה יחידה לא ישלם אפס, למרות שהוא מעביר רק 1,200,000 ש"ח. המס מחושב על הדירה השלמה, 15,538 ש"ח, ואז מוכפל במחצית, כך שהרוכש משלם 7,769 ש"ח. חישוב לפי שווי החלק לבדו היה מסתיים באפס, כי 1,200,000 ש"ח נמוכים מתקרת המדרגה הראשונה של 1,978,745 ש"ח, אבל זה אינו אופן החישוב הנכון. מצב כזה נפוץ למשל כשבן משפחה קונה את חלקו של אח בדירה משותפת, או כשבני זוג נכנסים לבעלות בשלבים.

איך משלמים

שווי הדירה לצורך המס הוא שווי השוק, כלומר המחיר שמוכר מרצון היה מקבל מקונה מרצון. הקונה מגיש שומה עצמית (הצהרה על העסקה וחישוב המס), ומנהל מיסוי מקרקעין בודק אותה. אם השווי סביר והחישוב תקין, השומה מאושרת. את התשלום אפשר לבצע בבנק או בתשלום מקוון באתר רשות המסים, ורשות המסים מפעילה גם סימולטור לחישוב מס רכישה ויישום לבדיקת יתרה לזכות מי ששילם מס רכישה או מס שבח ביתר.

מי נחשב רוכש של דירה יחידה

השאלה הכי משמעותית במס רכישה היא האם הדירה נחשבת "דירה יחידה". מי שעונה על ההגדרה נהנה מהמדרגות המופחתות, ומי שלא - עובר ישר ל-8% ו-10%. יש להבחין גם בין דירה ראשונה לדירה יחידה: מי שהחזיק בעבר דירה ומכר אותה אינו קונה דירה ראשונה, אבל הדירה שהוא קונה עכשיו יכולה בהחלט להיות דירה יחידה, וזה מה שקובע לעניין ההטבה.

התא המשפחתי הוא רוכש אחד

לעניין מס רכישה, התא המשפחתי - הרוכש, בן הזוג שגר איתו וילדיו הקטינים שאינם נשואים - נחשב רוכש אחד. המשמעות המעשית: אם לבת הזוג יש דירה רשומה על שמה, דירה חדשה שבן הזוג קונה על שמו לבדו לא תיחשב דירה יחידה. בדיקה של הבעלות של כל בני התא המשפחתי היא צעד ראשון הכרחי לפני שמחשבים את המס.

החריג: הסכם יחסי ממון והפרדה רכושית

בני זוג אינם נחשבים תא משפחתי אחד לעניין המס אם הם מציגים הסכם יחסי ממון שלפיו אין להם שיתוף בדירה, ומוכיחים שהם מתנהלים בפועל בהפרדה רכושית לגביה. לפי פסיקת בית המשפט העליון, ההפרדה עשויה להיות מוכרת גם כשבני הזוג מימנו יחד שיפוצים בדירה או גרו בה יחד, והכול לפי נסיבות המקרה. מכאן שהסכם יחסי ממון אינו מסמך משפטי בלבד, אלא גם שיקול מס שראוי לבחון מראש.

מס רכישה - 8 דברים שחשוב לדעת

מצבים שבהם דירה נוספת אינה פוגעת בהגדרה

  • לרוכש יש חלק בדירת מגורים אחרת שאינו עולה על שליש.
  • לרוכש יש עד מחצית מדירה שקיבל בירושה.
  • לרוכש יש דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997.
  • הרוכש מחזיק זמנית שתי דירות ומתחייב למכור את הקודמת בתוך תקופת החפיפה (ראו בסעיף על משפרי דיור).

דרישת התושבות

ההטבה של דירה יחידה מיועדת לתושבי ישראל, או למי שנהיה תושב ישראל או תושב חוזר בתוך שנתיים מהרכישה. לרכישות שנעשו בין 28.2.2024 ל-30.5.2026 נקבעה הארכה: 27 חודשים מהרכישה או עד 31.8.2026, המאוחר מביניהם. מי שעובר לגור בישראל אחרי הקנייה צריך לעקוב אחרי המועד הזה, כי החמצה שלו עלולה להעביר את הדירה למדרגות של דירה נוספת.

משפרי דיור: כמה זמן מותר להחזיק שתי דירות

מי שמחליף דירה כמעט תמיד עובר תקופה שבה הוא מחזיק שתי דירות: הישנה שעוד לא נמכרה והחדשה שכבר נקנתה. החוק מכיר במצב הזה ומאפשר לשלם מס כמו על דירה יחידה, בתנאי שהדירה הקודמת נמכרת בתוך תקופה מוגדרת. אם המכירה לא מתבצעת בזמן, המס על הדירה החדשה מחושב מחדש לפי מדרגות דירה נוספת.

תקופות החפיפה הבסיסיות

  • דירה חלופית שנרכשה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: 18 חודשים למכירת הדירה הקודמת.
  • דירה חלופית שנרכשה מ-1.6.2025: 24 חודשים.
  • דירה מקבלן: 12 חודשים ממועד מסירת החזקה לפי החוזה, או ממועד המסירה בפועל אם היא התעכבה מסיבות שאינן בשליטת הרוכש.

הארכות בעקבות המלחמה

בשל המלחמה הוארכו התקופות לרוכשים בטווחי תאריכים מסוימים. דירה חלופית שנרכשה בין 28.8.2024 ל-31.5.2025 קיבלה 21 חודשים או עד 31.8.2026, המאוחר. דירה חלופית שנרכשה בין 1.6.2025 ל-30.5.2026 קיבלה 27 חודשים. דירה מקבלן שהחזקה בה נמסרה בין 28.2.2025 ל-30.5.2026 קיבלה 15 חודשים מהמסירה או עד 31.8.2026, המאוחר. דירה בקבוצת רכישה שבנייתה הושלמה בין 28.8.2024 ל-30.5.2026 קיבלה 21 חודשים מהשלמת הבנייה או עד 31.8.2026.

הוראת ביצוע 2/2026 - דחייה נוספת של שלושה חודשים

ב-30.3.2026 פרסמה רשות המסים את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, בעקבות מלחמת "שאגת הארי". ההוראה מגדירה תקופה קובעת מ-28.2.2026 עד 31.5.2026. כל מועד שהתקופה שלו חלה ולו ביום אחד בתקופה הקובעת נדחה בשלושה חודשים, שנספרים מהמאוחר מבין המועד המקורי לבין 31.5.2026.

הדוגמה שמופיעה בהוראה עצמה: דירה חלופית שנרכשה ב-1.6.2025, עם תקופה של 24 חודשים. המועד המקורי למכירת הדירה הקודמת היה 1.6.2027, והוא נדחה ל-1.9.2027. לפי אותה הוראה, בשומה העצמית ובבקשה לתיקון שומה יש לציין שהמועדים כפופים לחוק הארכת המועדים בעקבות "שאגת הארי". לשר האוצר יש סמכות להאריך את התקופה הקובעת בתקופות של עד שלושה חודשים כל אחת, ועד תשעה חודשים בסך הכול, ולכן מי שנמצא קרוב לסוף התקופה כדאי שיבדוק אם פורסמה הארכה נוספת.

מכירת שתי דירות לטובת דירה אחת

מסלול נוסף מיועד למי שמחזיק שתי דירות קטנות ורוצה לאחד אותן לדירה אחת. כדי ליהנות ממדרגות הדירה היחידה צריכים להתקיים כל התנאים: בזמן מכירת הדירה הראשונה יש למוכר רק עוד דירה אחת; הדירה השנייה נמכרת בפטור ממס שבח בתוך 12 חודשים ממכירת הראשונה; שווי שתי הדירות יחד אינו עולה על 2,252,000 ש"ח (הסכום לשנים 2024 עד 2027); והדירה החלופית נרכשת בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שאחריה, בסכום של לפחות 75% משווי שתיהן יחד.

דירה נוספת, קרקע ונכס מסחרי

מי שאינו עונה על הגדרת דירה יחידה אינו נהנה מהמדרגה הפטורה. בעיני הרשויות, רוכש דירה נוספת הוא משקיע נדל"ן, והמדינה מעדיפה לרסן את הביקוש מצד משקיעים כדי להשאיר דירות לרוכשים שמחפשים בית. רוכש דירה נוספת משלם 8% על השווי עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעל, כבר מהשקל הראשון. השיעורים האלה בתוקף מ-16.1.2024 עד 10.2.2027.

לשם המחשה, דירה נוספת במחיר 2,400,000 ש"ח תחויב במס של 8% על כל הסכום, כלומר 192,000 ש"ח, לעומת 15,538 ש"ח על אותה דירה כשהיא דירה יחידה. ההפרש הזה הוא חלק משמעותי מההון העצמי שמשקיע צריך להביא, ולכן כדאי לשלב אותו בתכנון המימון. לצד המס יש גם מגבלות מימון בהלוואה, שמפורטות במאמר על משכנתא לדירה שנייה - אחוז המימון, המס והתנאים. מי ששוקל לרכוש דירה דרך חברה בבעלותו ייתקל בשיקולי מיסוי נוספים, שנידונים במאמר על רכישת דירה על חשבון החברה לבעלי שליטה.

קרקע ונכס מסחרי

רכישה של קרקע לא בנויה או של נכס מסחרי חייבת במס רכישה של 6% משווי העסקה. גם מי שקונה דירה לצורכי עסק, ולא לצורכי מגורים, אינו זכאי למדרגות של דירת מגורים. עם זאת, רוכש קרקע זכאי להחזר של שישית מהמס ששילם אם יש תוכנית שמתירה לבנות על הקרקע לפחות דירת מגורים אחת, והוא קיבל היתר לבניית דירה אחת לפחות בתוך 24 חודשים מהרכישה. מי שקונה דירה כדי להרוס אותה ולבנות במקומה עשוי להיחשב רוכש קרקע לעניין ההחזר הזה.

סוג הרכישהשיעור במדרגה הנמוכהשיעור במדרגה הגבוההתוקף השיעורים
דירה יחידה0% עד 1,978,745 ש"ח10% מעל 20,183,565 ש"חעד 15.1.2028
דירה נוספת8% עד 6,055,070 ש"ח10% מעל 6,055,070 ש"חעד 10.2.2027
קרקע לא בנויה6%6%אוקטובר 2026
נכס מסחרי6%6%אוקטובר 2026
נכה בדירה יחידה עד 2,500,000 ש"ח0% עד 1,978,745 ש"ח0.5% על היתרהאוקטובר 2026
עולה (אחרי 15.8.2024) בדירה יחידה0% עד 1,978,745 ש"ח8% עד 20,183,565 ש"חאוקטובר 2026

מקור: כל זכות - חישוב מס רכישה

מהי דירת מגורים לעניין מס רכישה

המדרגות המופחתות חלות רק על "דירת מגורים". לפי חוק מיסוי מקרקעין, מדובר בדירה שבנייתה הסתיימה, שהיא ראויה למגורים ושמשמשת או מיועדת לשמש למגורים. נכס שאינו עומד בהגדרה ימוסה כמקרקעין רגילים, בשיעור גבוה יותר.

דירה מקבלן שעדיין בבנייה

כשקונים דירה על הנייר או בשלבי בנייה, הבדיקה מתמקדת בהתחייבות הקבלן. אם הקבלן מתחייב בחוזה להשלים את בניית הדירה, היא נחשבת דירת מגורים לעניין המס; אם אין התחייבות כזו, הרכישה ממוסה כמו קרקע, בשיעור של 6%. לכן כדאי לוודא שהחוזה כולל התחייבות ברורה להשלמת הבנייה. דירה מקבלן חייבת גם במע"מ שכלול במחיר, נושא שמוסבר במאמר על מס ערך מוסף ושיעור המס.

דירה מושכרת ודירה לשימוש עסקי

מי שקונה דירה מושכרת ומתכוון להמשיך להשכיר אותה צריך לוודא שהשוכר משתמש בה למגורים בלבד. אם השוכר גר בה, הקונה יכול ליהנות ממדרגות דירת המגורים (בכפוף לשאלה אם זו דירה יחידה). אם הדירה משמשת למשרד, לקליניקה או לכל פעילות עסקית, היא עלולה לאבד את הסיווג כדירת מגורים.

דירת נופש

שאלת הסיווג של דירות נופש הגיעה לבתי המשפט כמה פעמים. מהפסיקה עולה שדירת נופש בדרך כלל אינה נחשבת דירת מגורים לעניין מס רכישה, ולכן רוכש שלה אינו זכאי למדרגות המופחתות. לכך יש צד שני: מי שמחזיק דירת נופש וקונה עכשיו דירה למגורים, עשוי להיחשב רוכש של דירה יחידה, כי דירת הנופש אינה נספרת. פירוט נוסף על ההיבטים השונים מופיע במאמר על מיסוי דירות נופש.

כפי שצוין בסעיף הראשון, ההגדרה לעניין מס רכישה מתמקדת בשימוש בפועל, ואילו לעניין מס שבח ההגדרה אובייקטיבית יותר. לכן בעסקה אחת אותו נכס יכול להיחשב דירת מגורים עבור צד אחד ונכס אחר עבור הצד השני.

מתנות, בני זוג, ירושה ופרויקטים מיוחדים

לא כל העברה של זכות בדירה היא מכירה רגילה, והחוק קובע כללים מיוחדים למצבים משפחתיים ולפרויקטים של התחדשות עירונית. חלק מהמצבים פטורים לגמרי, וחלק מקבלים הנחה.

מתנה לקרוב משפחה

העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה - בן זוג, אח, צאצא או בן זוג של צאצא - חייבת בשליש בלבד ממס הרכישה הרגיל. העברת דירת מגורים בין בני זוג שגרים יחד באותה דירה פטורה ממס, גם כשהדירה המועברת אינה הדירה שבה הם גרים. בני זוג שאינם גרים יחד ישלמו את השליש. הפרטים מופיעים בעמוד הנחה במס רכישה בהעברת זכויות לקרוב משפחה ללא תמורה.

איזון רכוש בין בני זוג וגירושין

כשבני זוג רוצים לרשום ביניהם את הרכוש באופן שוויוני, למשל כל אחד מעביר מחצית מהדירה שעל שמו לבן הזוג השני תמורת מחצית מהדירה של בן הזוג, ההעברה נחשבת כאילו כל אחד מהם קנה מהשני. במצב כזה עלול לחול מס רכישה. לעומת זאת, העברת נכס בין בני זוג במסגרת הליך גירושין פטורה ממס רכישה.

ירושה ופטירת בן זוג

בן זוג שמקבל את הנכסים לאחר פטירת בן הזוג השני אינו משלם מס רכישה, וקבלת דירה בירושה פטורה או מקבלת הקלה בהתאם לתנאים. כאמור, מחצית מדירה שהתקבלה בירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה ברכישה הבאה.

פינוי בינוי, תמ"א 38 וקבוצות רכישה

הדירה החדשה שמקבל דייר בפרויקט פינוי בינוי, בתוך המתחם או מחוצה לו, בתמורה לדירה הישנה, פטורה ממס רכישה. בפרויקט תמ"א 38, הדיירים הקיימים שמקבלים דירה משודרגת אינם משלמים מס רכישה כי לא התבצעה רכישה, אבל מי שקונה דירה חדשה בבניין משלם מס רכישה כמו על כל דירה אחרת. בקבוצות רכישה הייתה מחלוקת ארוכה בשאלה אם הרכישה היא של קרקע (6%) או של דירה, ותיקון 69 לחוק, משנת 2011, קבע שרכישה במסגרת קבוצת רכישה נחשבת רכישה של דירה ולא של קרקע.

הנחות לנכים, למשפחות שכולות ולעולים

לצד ההבחנה בין דירה יחידה לדירה נוספת, החוק מעניק הקלות לקבוצות מסוימות. ההקלות מחליפות את המדרגות הרגילות במס נמוך במיוחד, ובחלק מהמקרים כמעט מבטלות אותו.

נכים

נכה שקונה דירה יחידה בשווי של עד 2,500,000 ש"ח פטור ממס על החלק שעד 1,978,745 ש"ח, ומשלם 0.5% על היתרה; בשאר המקרים הוא משלם 0.5% מכל השווי. הזכאות כוללת בין השאר: מי שנקבעה לו אי כושר השתכרות של 75% לפחות לצמיתות; נכות רפואית של 100%, או 90% משוקללת מכמה פגיעות; ונכות של 50% לפחות לצמיתות עם קטיעה או שיתוק של יד או רגל. קבוצות נוספות הן נפגעי תאונות דרכים עם נכות של 50% לפחות לצמיתות, נכי צה"ל ונכי המלחמה בנאצים עם נכות של 19% לפחות, נכי רדיפות הנאצים עם נכות של 50% לפחות, ונפגעי פעולות איבה עם נכות של 19% לפחות. בני זוג שקונים יחד ורק אחד מהם זכאי - שניהם נהנים מההקלה. על קביעת דרגות הנכות במוסד, ראו את המאמר על ביטוח לאומי - מי משלם, מי פטור ואיך פותחים תיק, ואת עמוד הנחה במס רכישה לנכים.

משפחות שכולות

בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה - הורים, אלמנות ויתומים של חללי צה"ל ושאירים הזכאים לתגמולים - נהנים מאותו מבנה הקלה כמו נכים. יתומים זכאים עד גיל 50, בתנאי שהוכרו לפני גיל 30; מי שרכש לפני 23.8.2023 זכאי רק אם טרם מלאו לו 40. יתומים ששני הוריהם חללים זכאים ללא הגבלת גיל. את ההקלה אפשר לנצל פעמיים. פרטים נוספים בעמוד הנחה במס רכישה לבני משפחות שכולות.

עולים חדשים ותושבים חוזרים

עולה זכאי להקלה ברכישה שנעשתה בחלון של שנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה, ותקופת שירות חובה או שירות לאומי אינה נספרת בשבע השנים. מי שעלה אחרי 15.8.2024 וקונה דירה יחידה עד 20,183,565 ש"ח פטור על החלק שעד 1,978,745 ש"ח, משלם 0.5% עד 6,055,070 ש"ח ו-8% עד 20,183,565 ש"ח. מי שעלה לפני 15.8.2024, וכן מי שרוכש מבנה לעסק שבו יעבוד הוא או קרוב שלו, משלם 0.5% עד 1,988,090 ש"ח ו-5% מעל לסכום הזה, בשיעורים שבתוקף מ-16.1.2024 עד 15.1.2028. ההקלה חלה גם על קרקע לבניית דירת מגורים עבור העולה, ובני זוג שקונים יחד ורק אחד מהם עולה - שניהם נהנים ממנה. הפירוט המלא בעמוד הנחה במס רכישה לעולים.

מקורות