מיסוי דירות נופש - כל המספרים

מהי דירת נופש בעיני החוק והפסיקה

השקעה בדירות נופש צוברת פופולריות בישראל ובעולם. רוכש דירת נופש משכיר אותה לתיירים ברוב ימות השנה ושוהה בה בעצמו לתקופות קצרות. בישראל מדובר בעיקר בדירות בערי חוף ובמוקדי תיירות, כמו תל אביב, אילת והרצליה. לפני שבודקים את המיסוי צריך לענות על שאלה אחת: האם הדירה נחשבת "דירת מגורים" לפי דיני המס. התשובה קובעת כמעט כל מספר בהמשך, ממס הרכישה ועד מס השבח במכירה.

בחוק אין מבחן מספרי פשוט של "כך וכך חודשים בשנה". את ההגדרה עיצבו פסקי דין של בית המשפט העליון. לפי עמדת המדינה שהוגשה לבית המשפט העליון בהליך רע"א 41409-09-24, שנחתמה ב-7.1.2026, הפסיקה בדיני התכנון מבחינה בין שני סוגי דירות. דירת מגורים משמשת את הבעלים או את השוכר למגורים דרך קבע. דירת נופש משמשת לבילוי מוגבל בזמן בעת חופשה.

גיצלטר וחכים: שימוש עצמי של חודשיים בשנה אינו מגורים

בעניין גיצלטר (ע"א 4299/11, 21.1.2014) עסק בית המשפט העליון במס רכישה. נדונה דירה שייעודה התכנוני מלונאות ונופש, וחלה חובה להשכיר אותה ברוב השנה. נקבע ששימוש עצמי לתקופות קצרות שמצטברות לחודשיים בשנה, בדירה כזו, אינו "מגורים" לעניין מס רכישה. בית המשפט קבע שהשימוש נבחן לפי אופיו, משכו, עוצמתו ותדירותו, ולא לפי עצם העובדה שמישהו ישן בדירה.

באותו יום ניתן פסק הדין בעניין חכים (ע"א 1046/12), שעסק במס שבח. נקבע שדירת נופש שחלה חובה להעמיד אותה לרשות הציבור ברוב ימות השנה אינה זכאית לפטור ממס שבח של דירת מגורים. המבחן אינו דורש מגורי קבע. הוא דורש שימוש למגורים לתקופה ממשית, ושימוש ארעי אינו מספיק.

שטיין: מגורים בפועל לא מספיקים כשהם נוגדים את התכנון

בעניין שטיין (ע"א 1073/20, 14.11.2022) הורחב העיקרון. דירה שמשמשת בפועל למגורים אינה נחשבת "דירת מגורים" לצורך פטור ממס שבח אם המגורים בה נוגדים את הייעוד התכנוני. המשמעות המעשית: גם מי שגר בדירת נופש באופן רציף לא יכול להסתמך על כך שהיא תסווג כדירת מגורים, כל עוד התכנון קובע אחרת.

מקור: עמדת המדינה ברע"א 41409-09-24, אתר gov.il (הקישור מופיע למעלה ובסעיף המקורות).

מס רכישה על דירת נופש: 6% על כל הסכום

מס רכישה משולם על ידי הקונה במועד העסקה. בדירת מגורים הוא מחושב במדרגות. לפי דף חישוב מס הרכישה באתר כל זכות, שיעור המס על מקרקעין שאינם בנויים או על נכס מסחרי הוא 6%. ההקלות לדירת מגורים לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין אינן חלות על דירה שייעודה התכנוני נופש ומלונאות. לכן רוכש דירת נופש משלם 6% מהשקל הראשון, בלי מדרגת פטור.

ההשוואה המקובלת היא מול דירה יחידה, ובה דירת נופש נראית יקרה מאוד. אבל לרוב רוכשי דירות הנופש יש כבר דירת מגורים. ההשוואה הרלוונטית להם היא מול דירת מגורים נוספת, ובה התמונה מתהפכת. בדירה במחיר 2,000,000 ש"ח, מס הרכישה על דירת נופש נמוך ב-40,000 ש"ח מזה של דירת מגורים נוספת: 120,000 ש"ח לעומת 160,000 ש"ח.

מקור: כל זכות - מס רכישה. החישוב לדירת מגורים יחידה: 3.5% על 21,255 ש"ח, החלק שמעל מדרגת הפטור.

הבדל נוסף הוא התקרה. בדירת מגורים נוספת השיעור עולה ל-10% מעל 6,055,070 ש"ח, ובדירת נופש השיעור נשאר 6% בכל סכום. בנכסים יקרים הפער לטובת דירת הנופש גדל עוד יותר. פירוט על הפטורים וההקלות למי שרוכש דירת מגורים מופיע במאמר מס רכישה - 8 דברים שחשוב לדעת. ההבדל בין נכס מסחרי לנכס פרטי בכל שלבי העסקה מוסבר במאמר על מיסוי נדל"ן - ההבדלים בין מסחרי לפרטי.

מס שבח במכירת דירת נופש: 25% ובלי מסלול דירת המגורים

מס שבח מוטל על הרווח שנוצר למוכר במכירת מקרקעין. לפי דף חישוב מס השבח באתר כל זכות, המס הוא 25% מהשבח הריאלי נטו, כלומר אחרי ניכוי הוצאות מותרות ונטרול האינפלציה. הוצאות כאלה כוללות בין היתר עלויות שקשורות ברכישה ובשבח, ולכן כדאי לשמור קבלות ומסמכים מיום הקנייה. מי שרוכש דירת נופש כהשקעה צריך להניח מראש שהשבח במכירה ימוסה.

בדירת מגורים קיימים כמה מסלולים להקטנת המס או לביטולו. הבולטים הם הפטור לדירה יחידה והחישוב הליניארי, שמחלק את השבח בין תקופות שונות ומקל על מוכרים רבים. החישוב הליניארי מחשב את השבח מ-2014 ועד המכירה, והוא חלק מהמסלול של דירת מגורים לפי סעיף 49ב לחוק. לפי הפסיקה, ההקלות של דירת מגורים אינן חלות על דירת נופש, ולכן אין להניח שהחישוב הליניארי זמין במכירתה. כשבונים תחזית רווח מהשקעה בדירת נופש, נכון לחשב את מס השבח בשיעור המלא על כל השבח הריאלי.

מי שמחזיק גם דירת מגורים וגם דירת נופש

לסיווג של דירת נופש כ"לא דירת מגורים" יש גם צד חיובי. לפי דף הפטור ממס שבח לדירה יחידה באתר כל זכות, הפטור מותנה בכמה תנאים:

• הדירה הייתה בבעלות המוכר 18 חודשים לפחות לפני המכירה.
• במועד המכירה אין בבעלות המוכר יותר מדירת מגורים אחת.
• בדירה שנקנתה לפני שהייתה מוכנה למגורים, 18 החודשים נספרים מהיום שבו הייתה מוכנה, למשל מקבלת טופס 4.
• תקרת הפטור היא 5,008,000 ש"ח, והחלק שמעליה חייב במס.

לפי הקו שנקבע בפסיקה, דירה שייעודה נופש ומלונאות אינה "דירת מגורים". המשמעות היא שהיא לא אמורה להיספר כדירה שנייה ולמנוע פטור במכירת דירת המגורים. בעלים של דירת מגורים אחת ודירת נופש אחת יכולים לבקש פטור במכירת דירת המגורים, בכפוף לתנאים שלמעלה ולתקרה של 5,008,000 ש"ח. מכירה בסכום גבוה מהתקרה תחויב במס על החלק העודף.

מס הכנסה על השכרת דירת נופש

כל הכנסה מהשכרת מקרקעין חייבת במס לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה. מי שמשכיר דירת מגורים רגילה לטווח ארוך יכול בדרך כלל לבחור באחד ממסלולי ההקלה. המסלולים הם מס מופחת לפי סעיף 122, או פטור לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) מ-1990. שני המסלולים מותנים בכך שהדירה משמשת למגורים ושהפעילות אינה עסק.

השכרה קצרת טווח לנופש על פי רוב אינה זכאית להקלות של השכרת דירת מגורים, וההכנסה ממנה ממוסה במס שולי ליחיד לפי סעיף 121 או במס חברות. למשכיר שהוא אדם פרטי, ההכנסה מתווספת לשאר הכנסותיו וממוסה לפי המדרגה שאליה היא מגיעה. מי שמרוויח היטב מעבודתו עלול לשלם על ההכנסה מהדירה את השיעור הגבוה שלו. כדי להבין כמה זה יכול להגיע, ראו את המאמר על מדרגות מס הכנסה 2026.

הכנסה מעסק או הכנסה פסיבית

רשות המסים בוחנת את אופי הפעילות לפי כמה סימנים. היא בודקת את תדירות ההשכרה, את מספר הדירות שבבעלות המשכיר, את היקף ההכנסות מהדירות ביחס לשאר ההכנסות, ואת מידת המעורבות האישית בניהול. ככל שיש יותר סימנים לכך שההשכרה היא פעילות עיקרית ושוטפת, גדל הסיכוי שההכנסה תסווג כהכנסה מעסק. סיווג כזה משפיע על אופן הדיווח, על ההוצאות שמותר לנכות ועל חובת תשלום מקדמות. ההיגיון דומה לזה שמופיע במאמר סוחר או משקיע - מה ההבדל ומה המבחנים. מי שמדווח כעסק יכול למצוא הסבר על המקדמות במאמר מהו גובה המקדמות שעצמאים משלמים.

ביטוח לאומי והחזקה דרך חברה

הכנסה מהשכרת נופש עלולה לחייב גם בדמי ביטוח לאומי, במיוחד כשהיא מסווגת כהכנסה מעסק. השיעורים והסכומים מתפרסמים בדף שיעורי וסכומי דמי ביטוח של ביטוח לאומי. יש משקיעים שבוחרים להחזיק דירות נופש דרך חברה. אז ההכנסה ממוסה במס חברות, ומשיכת הרווחים לבעלים ממוסה פעם נוספת. מבנה המס הזה מוסבר במאמר על מיסוי חברות בישראל.

מע"מ ורישוי עסקים בהשכרה לטווח קצר

ההבדל החשוב ביותר בין השכרה לטווח ארוך לבין השכרה לנופש מגיע דווקא מחוק מס ערך מוסף. סעיף 31(1) לחוק מע"מ פוטר ממס "השכרה למגורים". דייר שגר בדירה שנה ומשלם שכר דירה חודשי נכנס לפטור, ובעל הדירה לא גובה ממנו מע"מ. בהשכרה לנופש המצב שונה.

השכרה לטווח קצר לנופש נחשבת פעילות עסקית, ולכן היא חייבת ככלל במע"מ בשיעור המלא. בפועל, המשמעות היא שחלק מכל תשלום שמתקבל מאורח שייך לרשות המסים, אלא אם המשכיר גילם את המע"מ במחיר. משקיע שבונה תחזית הכנסות לפי המחירים בפלטפורמות ההשכרה, בלי להפחית מהם מע"מ, עלול להעריך את התשואה ביותר מדי. מנגד, עוסק שגובה מע"מ יכול בדרך כלל לקזז את המע"מ ששילם על הוצאות שקשורות בפעילות.

קיים שיעור אפס במע"מ על לינת תייר, אבל הוא חל רק על "בית מלון", כלומר מקום שבו מלינים בדרך כלל לפחות חמישה אנשים. דירת נופש בודדת שמושכרת לזוג או למשפחה קטנה אינה עומדת בהגדרה הזו, ולכן אין להניח שההטבה תחול עליה.

מתי השכרת יחידות נופש היא עסק טעון רישוי

צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי) מ-2013 קובע בפריט 7.1ב שהשכרת יחידות אירוח לנופש עם שירותים לשוכרים היא עסק טעון רישוי, כשמספר היחידות להשכרה עולה על ארבע. בעל דירה אחת או שתיים לא יגיע לרף הזה. משקיע שמרכז כמה יחידות באותו פרויקט ומספק לאורחים שירותים כמו ניקיון, החלפת מצעים או קבלת פנים צריך לבדוק אם הוא נדרש ברישיון עסק מהרשות המקומית.

ארנונה על דירת נופש: מה קובע את התעריף

הארנונה היא מס מקומי, וכל רשות קובעת אותה בצו הארנונה שלה. הצו חייב להיות בטווח שבין הסכומים המזעריים והמרביים שקבועים בתקנות הארצי. התקנות מגדירות סיווגים ראשיים לנכסים, ולבתי מלון יש סיווג ראשי משלהם. לדירות מגורים שמושכרות לנופש אין כיום סיווג ראשי נפרד. לכן היחס אליהן משתנה מרשות לרשות, ותלוי בייעוד התכנוני של הפרויקט ובשימוש בפועל.

בפרויקטים שהוקמו מלכתחילה לנופש ולתיירות, הארנונה נגבית לרוב בתעריף שונה מזה של דירות מגורים רגילות. זה מוסיף הוצאה קבועה שמשולמת גם בחודשים שבהם הדירה ריקה. לפני רכישה כדאי לבקש מהרשות המקומית את הסיווג ואת התעריף של הנכס הספציפי, ולא להסתמך על תעריף מגורים שכיח באותה עיר.

התיקון המתוכנן: 90 ימים בשנה

בתוכנית הכלכלית לשנים 2023-2024 הוחלט לתקן את תקנות הארנונה. לפי התיקון, דירה שמשמשת יותר מ-90 ימים בשנה ללינה של אורחים מתחלפים תחויב כבית מלון. אורחים מתחלפים הם שלושה אורחים לפחות, כשכל אחד שוהה יום אחד עד 45 ימים. לפי עמדת המדינה מינואר 2026, התקנות טרם תוקנו, ולכן כלל 90 הימים אינו בתוקף. משקיע שבונה תוכנית לטווח ארוך צריך להביא בחשבון שהתיקון עשוי להיכנס לתוקף בעתיד. אם זה יקרה, גם דירות מגורים רגילות שמושכרות לנופש באופן תדיר עלולות להיות מחויבות בתעריף של בית מלון.

מה לשקלל לפני רכישת דירת נופש להשקעה

דירת נופש יכולה להיות השקעה משתלמת. הביקוש של תיירים לאירוח בדירות במקום בבתי מלון גדל, והבעלים יכולים להשתמש בדירה בחלק מהשנה ולחסוך בעלויות החופשה שלהם. עליית ערכי הנדל"ן משפרת גם היא את הסיכוי לרווח הון במכירה. אבל המספרים שלמעלה מראים שכמעט בכל שלב, מהרכישה ועד המכירה, המיסוי של דירת נופש שונה מזה של דירת מגורים.

תחזית תשואה מדויקת מבוססת על ההכנסה השנתית כולה, אחרי מע"מ, מס הכנסה וארנונה, ולא על המחיר ללילה בעונת השיא. כדאי לעבור על רשימת ההוצאות הקבועות והמשתנות:

• מס רכישה של 6% מכל סכום העסקה, שמשולם מיד.
• ריהוט וציוד שמתאימים להשכרה לאורחים.
• תחזוקה שוטפת, ניקיון בין אורחים ובלאי מהיר יותר מבדירה שמושכרת לטווח ארוך.
• עמלות פלטפורמות ההזמנה או דמי ניהול לחברת ניהול, או זמן אישי שמושקע בניהול.
• ארנונה שמשולמת גם בחודשים ריקים.
• מע"מ על ההכנסות ומס הכנסה לפי המדרגה השולית.
• מס שבח של 25% על השבח הריאלי במכירה, בלי מסלולי ההקלה של דירת מגורים.

אחרי שמרכזים את כל ההוצאות, אפשר לחשב את הרווח הנקי בפועל ולהשוות אותו לחלופות השקעה אחרות. הסבר על החישוב מופיע במאמר חישוב רווח נקי - הנוסחה ודוגמה. החלק הקשה בחישוב הוא תפוסה ריאלית לאורך כל השנה. אזורי תיירות נהנים מביקוש גבוה בעונות מסוימות, אבל בחודשים אחרים התפוסה יכולה לרדת, וההוצאות הקבועות ממשיכות. בגלל המורכבות המשפטית, ובמיוחד שאלת הייעוד התכנוני, נהוג לבדוק את פרטי העסקה מול רואה חשבון או עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין לפני החתימה.

מקורות

• gov.il - עמדת המדינה ברע"א 41409-09-24: https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/41409-09-24/he/historical-instructions_41409-09-24.pdf
• כל זכות - חישוב מס רכישה: https://www.kolzchut.org.il/he/חישוב_מס_רכישה
• כל זכות - מס רכישה: https://www.kolzchut.org.il/he/מס_רכישה
• כל זכות - חישוב מס שבח: https://www.kolzchut.org.il/he/חישוב_מס_שבח
• כל זכות - פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה: https://www.kolzchut.org.il/he/פטור_ממס_שבח_במכירת_דירה_יחידה
• ביטוח לאומי - שיעורי וסכומי דמי ביטוח: https://www.btl.gov.il/insurance/rates/Pages/default.aspx