פיקדון בשכירות - מתי מקבלים אותו בחזרה ומה אסור לקזז

מה החוק קובע ועל אילו חוזי שכירות הוא חל

רוב השוכרים קוראים "פיקדון" לכל סכום שבעל הדירה מחזיק כביטחון. בחוק השכירות והשאילה המונח הוא "ערובה", והוא כולל ארבעה סוגים: מזומן שהועבר למשכיר, ערבות בנקאית, צ'ק ביטחון ושטר חוב שניתן כביטחון. ההוראות מרוכזות בסעיף 25י לחוק, וחלות על כל הסוגים האלה יחד. כשהמשכיר מבקש גם צ'ק וגם שטר חוב עם ערבים, כל אלה נספרים כחלק מאותה ערובה, ולא כשתי דרישות נפרדות.

הכללים נקבעו בתיקון לחוק שמוכר בשם "חוק שכירות הוגנת". הכנסת אישרה אותו ב-17 ביולי 2017, והוא נכנס לתוקף ב-17 בספטמבר 2017. התיקון הוסיף כללים מפורשים שלא היו קיימים קודם: כמה מותר לדרוש כביטחון, למה מותר להשתמש בכסף, מה חייבים לעשות לפני שמממשים אותו ומתי צריך להחזיר אותו. במקביל קבע התיקון רשימה של תשלומים שאסור להטיל על השוכר בכלל.

אילו חוזים נכנסים לגדר החוק

ההגבלות על הערובה חלות על שכירות למגורים שמתקיימים בה כל התנאים הבאים יחד. תקופת השכירות ארוכה מ-3 חודשים, או שיש לשוכר אופציה להאריך אותה. התקופה אינה עולה על 10 שנים, או שהמשכיר רשאי לבטל את החוזה לפני תום 10 שנים. שכר הדירה החודשי אינו עולה על 20,000 ש"ח, ורק כשכל התנאים מתקיימים חלות ההגבלות על הערובה. שכירות קצרה של עד 3 חודשים בלי אפשרות הארכה אינה מוגבלת בסכום הערובות.

מתי החוק אינו חל

יש מקומות מגורים שהחוק מוציא מתחולתו: בית מלון או דירת נופש, מעון, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, תלמידים או עובדים, ודירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (שכירות מוגנת). גם בין קרובי משפחה ההגבלות אינן מחייבות. לעניין זה נחשבים קרובים בני זוג, הורים, ילדים, אחים, סבים ובני זוגם. לכן, לפני שמסתמכים על הכללים שבהמשך, כדאי לוודא שהחוזה אכן עומד בתנאים.

בחוזה שכן נכנס לגדר החוק, ההוראות גוברות על הסכמות שבחוזה. סעיף שמאפשר למשכיר לקזז מהפיקדון "כל הוצאה לפי שיקול דעתו", או לעכב אותו חצי שנה, אינו מבטל את הכללים, גם אם השוכר חתם עליו. סקירה רחבה יותר של חובות המשכיר במהלך השכירות, כולל תיקונים ועליית שכר דירה, מופיעה במדריך על זכויות שוכר דירה.

כמה מותר לבעל הדירה לדרוש כפיקדון

הכלל הראשון של החוק נוגע לגובה הביטחון. סך כל הערובות שהשוכר מוציא עליהן כסף מוגבל לנמוך מבין שני סכומים: שכר דירה של 3 חודשים, או שכר דירה של שליש מתקופת השכירות. המשמעות המעשית היא שהתקרה תלויה באורך החוזה. בחוזה ארוך, שליש מהתקופה גדול משלושה חודשים, ולכן התקרה היא 3 חודשים. בחוזה קצר יותר, שליש מהתקופה הוא שקובע.

הטבלה הבאה מחשבת את התקרה לפי הכלל הזה, בדוגמה היפותטית של שכר דירה של 5,000 ש"ח לחודש:

מקור הכלל: כל זכות - הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה. הסכומים בטבלה הם חישוב לדוגמה.

מחוזה של 9 חודשים ומעלה התקרה קבועה על שכר דירה של 3 חודשים, ואינה גדלה ככל שהחוזה מתארך. לעומת זאת, בחוזה של חצי שנה מותר לדרוש לכל היותר שכר דירה של חודשיים. כשהמשכיר דורש כמה סוגי ביטחון במקביל, למשל ערבות בנקאית וגם צ'ק, הסכום המצטבר הוא שנבדק מול התקרה.

יש כמה שאלות שמתעוררות סביב השילוב בין סוגי הביטחונות: איך מחשבים את התקרה כשיש גם ערבים, מה ההבדל בין ערבות בנקאית לשטר חוב מבחינת השוכר, ומה קורה לריבית על מזומן שהופקד. את כל אלה פירטנו במדריך על ערבות לחוזה שכירות ומה מותר לבעל הדירה לדרוש. שם מופיעה גם ההשוואה בין סוגי הביטחונות מבחינת העלות לשוכר, למשל עמלות על ערבות בנקאית.

תוך כמה זמן חייבים להחזיר את הפיקדון

לוח הזמנים אינו מתחיל ביום שבו המשכיר "מספיק לבדוק את הדירה", וגם לא בהכרח ביום שבו תם החוזה. המשכיר חייב להחזיר את הערובה, או את יתרתה אם מומשה בחלקה, עד 60 ימים מהמאוחר מבין היום שבו השוכר החזיר את הדירה לבין היום שבו שולמו כל חובותיו. המנגנון הזה נותן למשכיר זמן לוודא שהגיעו החשבונות האחרונים של ארנונה, מים וחשמל, ושאין חוב פתוח.

למה סגירה מהירה של החשבונות מקצרת את ההמתנה

מאחר שהמועד נספר מהמאוחר בין שני האירועים, לשוכר יש השפעה ישירה עליו. קחו מקרה טיפוסי: שוכר פינה דירה ב-1 בחודש, אבל חשבון החשמל האחרון הגיע ושולם רק בסוף החודש. במקרה כזה 60 הימים נספרים מיום התשלום, ולא מיום הפינוי. מי שמבקש חשבון סגירה ביום היציאה ומשלם אותו מיד, מקדים את תחילת הספירה. כדי לוודא שהחשבון האחרון מתייחס לתקופה הנכונה ולא כולל חיובים של הדייר הבא, כדאי להיעזר במדריך על איך קוראים את חשבון החשמל.

הודעה מוקדמת לפני מימוש

לצד המועד קיימת חובת הודעה. לפני שהמשכיר מממש את הערובה, כלומר מפקיד צ'ק ביטחון, פורע ערבות או מקזז מהמזומן, עליו להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן את הנדרש בתוך זמן סביר. החוק אינו קובע מספר ימים קבוע להודעה, אבל הדרישה ברורה: השוכר אינו אמור לגלות בדף החשבון שנמשך ממנו סכום על "צביעה" או "ניקיון" שלא שמע עליהם.

איך מחזירים כל סוג של ביטחון

כשהערובה היא צ'ק ביטחון או שטר חוב, ההחזרה היא החזרה פיזית של המסמך או השמדתו בנוכחות השוכר. ערבות בנקאית פוקעת בתאריך שנקבע בה, ולכן כדאי לבקש מראש ערבות שתוקפה אינו ארוך בהרבה מתקופת השכירות ועוד 60 הימים. מזומן מוחזר בדרך כלל בהעברה בנקאית, בניכוי סכומים שקוזזו כדין בלבד, ועם פירוט של כל ניכוי. אם המזומן הופקד בתוכנית חיסכון או הושקע, המשכיר חייב להחזיר גם את הרווח שנצבר עליו, כמו ריבית או תשואה.

על מה מותר לבעל הדירה לקזז מהפיקדון

החוק מונה רשימה סגורה של מקרים שבהם מותר לממש את הערובה. כל שימוש אחר אינו מותר, גם אם הוא נראה הוגן בעיני המשכיר. יש ארבעה מקרים בלבד שבהם מותר לממש את הערובה: שכר דירה שלא שולם, ליקוי שבאחריות השוכר ולא תוקן, תשלומים שוטפים שלא שולמו, ואי פינוי הדירה בתום השכירות. בכל אחד מהם יש גם גבול לסכום.

ארבעת המקרים המותרים

שכר דירה שלא שולם הוא המקרה הפשוט: אם החודש האחרון לא שולם, המשכיר רשאי לקזז אותו, עד גובה החוב, בתוספת הצמדה וריבית לפי מה שנקבע בחוזה. ליקוי שבאחריות השוכר הוא נזק שנגרם ברשלנות או בשימוש חריג: חור בדלת, כתמי שמן שאינם יורדים מהקיר, מכשיר של המשכיר שנשבר בגלל טיפול לא נכון. כאן הקיזוז מוגבל לעלות התיקון, והתנאי הוא שהשוכר לא תיקן בעצמו אחרי שקיבל הודעה. תשלומים שוטפים הם החשבונות שהחוזה הטיל על השוכר, כמו ארנונה, מים, חשמל, גז ודמי ועד בית רגילים, והקיזוז מוגבל לסכום שלא שולם. המקרה הרביעי הוא שוכר שלא פינה את הדירה בתום השכירות: אז מותר לממש את הערובה בסכום שנקבע לכך בחוזה.

הטבלה הבאה מרכזת את המקרים הנפוצים ביום המסירה:

מקור: ויקיפדיה - חוק השכירות והשאילה.

חשוב לשים לב לתנאי ההודעה גם במקרים המותרים. גם כשהנזק אמיתי, המשכיר אינו יכול לקזז את עלותו לפני שהודיע לשוכר ונתן לו הזדמנות לתקן בעצמו. שוכר שמזמין בעל מקצוע ומתקן את הנזק במחיר נמוך יותר, חוסך לעצמו את הפער בין הצעת המחיר של המשכיר לעלות האמיתית.

מה אסור לקזז: בלאי סביר, ליקויים של המשכיר ותשלומים אסורים

המחלוקת הנפוצה ביותר ביום המסירה היא ההבדל בין נזק לבין בלאי. דירה שגרו בה שנה או שלוש לא תיראה כמו ביום הכניסה, והחוק אינו מצפה ממנה לכך. בלאי סביר שנובע משימוש רגיל בדירה אינו נזק, ואסור לממש בגללו את הערובה. קירות שדהו, סימני תמונות קטנים, ברז שהתחיל לטפטף, צירים שהתרופפו ושטיח שנשחק במעבר הם דוגמאות קלאסיות לבלאי.

ליקויים שהם מלכתחילה באחריות המשכיר

שורה שנייה של הוצאות אסורות נוגעת לליקויים שבאחריות המשכיר. החוק מחייב אותו לתקן ליקויים בדירה בזמן סביר, ולכן תקלה בדוד, נזילה בצנרת או בעיה בחשמל שנבעו מגיל המערכת אינן "נזק של השוכר". שוכר שהזמין בעצמו בעל מקצוע לתיקון דחוף של ליקוי כזה, ושמר קבלה, יכול בדרך כלל לדרוש את ההוצאה מהמשכיר, ולא להפך. אותו היגיון חל על בעיות שמקורן בבניין, כמו מזיקים שהגיעו מהחלקים המשותפים: אם השוכר לא גרם לבעיה, ההוצאה אינה שלו.

תשלומים שאסור להטיל על השוכר בכלל

שורה שלישית היא תשלומים שהחוק אוסר להטיל על השוכר בכל מקרה, ולכן הם אינם יכולים "להיכנס" לחשבון דרך הפיקדון. אסור לחייב את השוכר בדמי ביטוח מבנה. אסור לחייב אותו ברכישה או בשדרוג של מערכות קבועות בדירה, למעט התאמות שהשוכר עצמו ביקש. ואסור לגלגל אליו תשלומים שהמשכיר חייב לאחרים, כמו דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר ועבודות שיפוץ של ועד הבית. סעיף בחוזה שמחייב תשלום כזה אינו מחייב את השוכר.

אותו עיקרון חל על ניקיון. השוכר צריך להחזיר את הדירה במצב סביר, אבל אם הדירה הושארה נקייה, אין הצדקה לחייב אותו בחברת ניקיון "לפני הדייר הבא". מצב שבו הדירה הושארה מלוכלכת במידה חריגה שונה, וייתכן שייחשב ליקוי שבאחריות השוכר. ההבחנה שבין שימוש רגיל לשימוש חריג חוזרת כאן כמו בכל שאלה אחרת של קיזוז.

איך מתכוננים ליום היציאה מהדירה

רוב הוויכוחים על הפיקדון מוכרעים עוד לפני שהם מתחילים, לפי התיעוד שקיים בידי הצדדים. הכלי החשוב ביותר להחזרת הפיקדון במלואו הוא תיעוד מצב הדירה בכניסה וביציאה, עם תאריכים. צילום מפורט של כל חדר, של המכשירים ושל פגמים קיימים ביום הכניסה, ונספח לחוזה שמפרט אותם, מונעים טענה מאוחרת שהשריטה על הפרקט "נוצרה בתקופתכם".

לפני היציאה מהדירה כדאי לעבור על רשימה קבועה:

• לצלם את קריאות מוני המים, החשמל והגז ביום המסירה, בנוכחות המשכיר אם אפשר.
• להודיע לעירייה על סיום החיוב בארנונה ולבקש אישור על יתרה אפסית.
• לבקש מחברת החשמל ומתאגיד המים חשבון סגירה לתאריך היציאה, ולשלם אותו מיד כדי שספירת 60 הימים תתחיל מוקדם ככל האפשר.
• לשלם לוועד הבית עד סוף החודש האחרון ולשמור קבלה.
• לתקן בעצמכם נזקים קטנים שאכן נגרמו בתקופתכם, לפני שהמשכיר מתמחר אותם.
• לחתום עם המשכיר על פרוטוקול מסירה שמציין את מצב הדירה, את קריאות המונים ואת מסירת המפתחות.

כשכמה שותפים או בני זוג שוכרים יחד, כדאי לסכם מראש מי הפקיד כמה ומי זכאי למה מהפיקדון, במיוחד אם אחד מהם יוצא באמצע התקופה ושותף חדש נכנס במקומו. הנושא הזה עולה לא פעם במסגרת הסכם לחיים משותפים, אבל גם סיכום פשוט בכתב בין שותפים חוסך ויכוח בסוף. כל האישורים והקבלות צריכים להישמר עד שהפיקדון הוחזר בפועל, כי הם התשובה הישירה לכל טענת קיזוז.

שוכרים שעוברים לדירה חדשה צריכים לא פעם להפקיד ערובה חדשה עוד לפני שהישנה חזרה. תכנון מוקדם של הסכום הזה, ובחירה היכן לשמור אותו בינתיים, מקלים על התקופה הזו. ההבדלים בין האפשרויות לטווח קצר מוסברים במדריך על קרן כספית מול פיקדון בנקאי, ולטווח ארוך יותר, למשל לחיסכון לקראת דירה, במדריך איפה שמים כסף לשלוש שנים.

מה עושים כשהפיקדון לא חוזר

אם עברו 60 ימים מהמועד הקובע והפיקדון לא הוחזר, או שקוזז ממנו סכום בלי הסבר, הצעד הראשון הוא פנייה בכתב. מכתב דרישה, גם בדואר אלקטרוני או בהודעה מתועדת, צריך לכלול את תאריך החזרת הדירה, את תאריך תשלום החשבון האחרון, את סכום הפיקדון, הפניה לסעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, ודרישה מפורשת לפירוט כל סכום שנוכה. לא אחת עצם הפנייה המתועדת מספיקה כדי שהכסף יוחזר.

כשהמשכיר טוען לנזק או לחוב

כשהמשכיר טוען לנזק, אפשר לבקש ממנו הצעת מחיר או קבלה על התיקון, ולהשוות אותה לתמונות מיום הכניסה. אם הקיזוז נוגע לחשבון ארנונה או מים, אישור סגירה מהעירייה או מתאגיד המים מוכיח שאין חוב. כשהערובה היא צ'ק ביטחון שהמשכיר מסרב להחזיר, אפשר לבקש ממנו בכתב להשמיד אותו, ואם יש חשש שיופקד בלי הצדקה, לבדוק עם הבנק את האפשרויות. ערבות בנקאית אינה ניתנת למימוש אחרי שפקעה, ולכן תאריך התוקף שלה הוא חלק מההגנה של השוכר.

תביעה קטנה

אם המשכיר מסרב, הדרך המקובלת היא בית המשפט לתביעות קטנות. סכום תביעה קטנה מוגבל ל-39,900 ש"ח (נכון לינואר 2026). האגרה היא 1% מסכום התביעה, ולא פחות מ-50 ש"ח. ההליך אינו דורש עורך דין, ורק במקרים מיוחדים בית המשפט מתיר ייצוג. לתביעה מצרפים את החוזה, הוכחה לתשלום הפיקדון, פרוטוקול המסירה, התמונות, אישורי סגירת החשבונות ומכתב הדרישה.

כשהפיקדון גבוה מתקרת התביעה הקטנה

בחוזה לשנה, תקרת הערובה היא שכר דירה של 3 חודשים. מכאן נגזר חישוב פשוט: 39,900 ש"ח חלקי 3 הם 13,300 ש"ח. בשכר דירה של יותר מ-13,300 ש"ח לחודש, ערובה מלאה של 3 חודשים עולה על תקרת התביעה הקטנה. במצב כזה לשוכר יש שתי דרכים: לתבוע בבית משפט השלום, או להפחית את התביעה עד התקרה ולוותר על ההפרש. האגרה על תביעה קטנה בגובה התקרה היא 399 ש"ח, שהם 1% מ-39,900 ש"ח. מאחר שהחוק חל על שכר דירה של עד 20,000 ש"ח, השאלה הזו רלוונטית לשכר דירה שבין 13,300 ל-20,000 ש"ח.

מקור התקרה והאגרה: כל זכות - הגשת תביעה קטנה. הסכומים בטבלה הם חישוב לפי חוזה לשנה.

ההחלטה בין שתי הדרכים תלויה בגובה ההפרש. כשהחריגה קטנה, ויתור על ההפרש עשוי להיות משתלם לעומת הליך מורכב יותר בבית משפט השלום. כשהחריגה גדולה, כדאי לשקול את ההליך הרגיל, שבו כללי הייצוג והאגרות שונים.

מקורות

• ויקיפדיה - חוק השכירות והשאילה
• כל זכות - הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה
• כל זכות - מימוש ערובה על ידי משכיר דירה
• כל זכות - תשלומים שאסור להטיל על שוכר דירה
• כל זכות - הגשת תביעה קטנה