איך ישראל ממסה נכס שנמצא מעבר לים

השקעה בדירה או במבנה מחוץ לישראל מעמידה את המשקיע מול שתי מערכות מס בבת אחת: זו של המדינה שבה נמצא הנכס, וזו של ישראל. שיטת המיסוי בישראל היא פרסונלית. המשמעות היא שתושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו מכל מקור בעולם, ובהן שכר דירה מנכס בחו"ל ורווח ממכירתו. מי שאינו בטוח אם הוא נחשב תושב ישראל לצורכי מס, למשל מי שמחלק את זמנו בין שתי מדינות, יכול לקרוא על המבחנים במאמר על תושבות מס ומתי מי שגר בחו"ל חייב במס בישראל.

במקביל, המדינה שבה נמצא הנכס גובה מס משלה על אותה הכנסה. כאן נכנסות לתמונה האמנות למניעת כפל מס. כשיש בין ישראל למדינה הזרה אמנה כזו, וקיימת סתירה בינה לבין הדין הפנימי, פועלים לפי האמנה. איך האמנות בנויות ומה הן מסדירות, אפשר לקרוא במאמר על אמנה למניעת כפל מס.

הכלי המעשי שמונע תשלום כפול הוא הזיכוי. המס שנגבה בחו"ל על הכנסה מסוימת, או על רווח הון ממכירת נכס שם, נתבע כזיכוי בנספח ד' לדוח השנתי, ובנספח מפרטים את ההכנסות מחו"ל לפי סוג ההכנסה ולפי המדינה. כך מוסבר במדריך רשות המסים לשנת המס 2025, שהוא המהדורה העדכנית להגשת הדוח ב-2026. ההבדל בין זיכוי, שמקטין את המס עצמו, לבין ניכוי, שמקטין את ההכנסה החייבת, מוסבר במאמר על ניכוי וזיכוי במס הכנסה.

הזיכוי על המס הזר אינו יכול לעלות על המס שישראל גובה על אותה הכנסה, ולכן כשיש זיכוי, הנטל הכולל נקבע בפועל לפי הגבוה מבין שני שיעורי המס. סדר התשלום ברור: קודם משלמים את המס במדינה שבה נמצא הנכס, ואם המס הישראלי גבוה יותר, ישראל גובה את ההפרש. אם המס הזר גבוה מהמס הישראלי, העודף אינו מוחזר. לכן שיעור המס במדינת היעד הוא נתון מרכזי בבדיקת כדאיות ההשקעה, לא רק המחיר ותשואת השכירות.

טיפ: לפני רכישה כדאי לבדוק שלושה דברים במדינת היעד - אם יש אמנה עם ישראל, מה שיעור המס המקומי על שכירות ועל רווח ממכירה, ואיזה מס רכישה חל. שלושת הנתונים יחד קובעים כמה מהתשואה נשאר בפועל.

מס רכישה: משולם במדינה שבה נמצא הנכס

מס הרכישה הוא המס שמשולם על עצם קניית הנכס, עוד לפני שהתקבל ממנו שקל אחד של שכר דירה. במקרה של נכס בחו"ל, המס הזה נקבע לפי החוק של המדינה שבה נמצא הנכס ומשולם לרשויות שלה, ולא לפי הכללים הישראליים. מי שרוצה להשוות לכללים החלים על דירה בישראל, ימצא אותם במאמר על מס רכישה. השיעורים בעולם שונים מאוד ממדינה למדינה, ויש מדינות שבהן המבנה מדורג לפי חלקי המחיר, בדומה לישראל.

בריטניה היא דוגמה טובה למבנה כזה. מס הבולים (Stamp Duty Land Tax, SDLT) על דירת מגורים באנגליה ובצפון אירלנד מחושב לפי מדרגות, כשכל חלק מהמחיר ממוסה בשיעור של המדרגה שלו. מעבר לכך, יש שתי תוספות שרלוונטיות במיוחד למשקיע ישראלי: תוספת לרוכש שיהיו בבעלותו דירות מגורים נוספות, ותוספת לרוכש שאינו תושב בריטניה.

חלק המחיר (ליש"ט)שיעור רגילשיעור לרוכש עם דירות נוספות
עד 125,0000%5%
125,001 עד 250,0002%7%
250,001 עד 925,0005%10%
925,001 עד 1,500,00010%15%
מעל 1,500,00012%17%

מקור: ממשלת בריטניה - שיעורי SDLT לדירות מגורים

התוספת לבעלי דירות נוספות היא בדרך כלל 5 נקודות אחוז על כל מדרגה. אפשר להימנע ממנה כשהנכס החדש מחליף דירת מגורים ראשית, והדירה הקודמת נמכרה תוך 36 חודשים מהשלמת הרכישה. רוכש שלא שהה בבריטניה לפחות 183 ימים ב-12 החודשים שלפני הרכישה נחשב לא-תושב לצורכי SDLT, ומשלם בדרך כלל תוספת של 2%. העמוד הרשמי אינו מציין תאריכי תחילה לשיעורים ולתוספות, ולכן לפני עסקה כדאי לבדוק שהם עדיין בתוקף.

להמחשה בלבד, נניח משקיע ישראלי שכבר מחזיק דירה אחרת וקונה דירה באנגליה ב-300,000 ליש"ט. לפי השיעורים לבעלי דירות נוספות, הוא ישלם 5% על 125,000 הראשונים (6,250 ליש"ט), 7% על 125,000 הבאים (8,750 ליש"ט) ו-10% על 50,000 האחרונים (5,000 ליש"ט), כלומר 20,000 ליש"ט. אם הוא גם לא-תושב, תוספת של 2% על כל המחיר מוסיפה עוד 6,000 ליש"ט, ובסך הכול 26,000 ליש"ט. החישוב פשטני ונועד להראות את סדרי הגודל, אבל הוא ממחיש עד כמה מס הרכישה יכול לשחוק את התשואה בשנים הראשונות.

שכר דירה מנכס בחו"ל: מסלול 15% או מדרגות המס

הכנסה משכירות היא לב ההשקעה ברוב המקרים, ולכן גם המקום שבו בחירת מסלול המס משפיעה הכי הרבה. למשקיע פרטי שמשכיר נכס בחו"ל עומדים שני מסלולים, והבחירה ביניהם אינה חד פעמית: אפשר לבחור מחדש בכל שנה, ולכל נכס בנפרד. משקיע שמחזיק שתי דירות במדינות שונות יכול, למשל, לבחור מסלול אחד לדירה אחת ומסלול אחר לשנייה.

המסלול המופחת: 15%

במסלול הזה משלמים 15% על דמי השכירות, בניכוי הפחת בלבד. אין ניכוי של הוצאות אחרות כמו דמי ניהול או אחזקה, ואין קיזוז, זיכוי או פטור. המשמעות החשובה ביותר: במסלול הזה לא מקבלים זיכוי על המס ששולם בחו"ל. המס הזר והמס הישראלי מצטברים זה על זה. יתרון נוסף של המסלול הוא פשטות הדיווח: שכיר שלא היה חייב בהגשת דוח שנתי מסיבה אחרת ובוחר במסלול 15%, יכול לשלם את המס במסלול "הדיווח המקוצר" ולהיות פטור מהגשת דוח שנתי.

המסלול הרגיל: מדרגות המס

במסלול הזה ההכנסה מצטרפת להכנסות האחרות וממוסה לפי מדרגות המס החלות על הכנסה שאינה מיגיעה אישית. מנכים הוצאות (ובהן ניהול, אחזקה ופחת) ומקבלים זיכוי על המס הזר. לפי כל זכות, המדרגות לשנים 2025 עד 2027 הן:

  • 31% על הכנסה של עד 269,280 ש"ח בשנה (ליחיד שטרם מלאו לו 60, זו מדרגת הפתיחה).
  • 35% על הכנסה של עד 560,280 ש"ח.
  • 47% על הכנסה של עד 721,560 ש"ח.
  • 52% מעל 721,560 ש"ח (47% ועוד 5% מס יסף על חלק הוני).

על המדרגות החלות על הכנסות מעבודה אפשר לקרוא במאמר על מדרגות מס הכנסה 2026.

מתי מסלול 15% משתלם יותר

ההשוואה בין המסלולים תלויה בשני נתונים: המדרגה השולית של המשקיע בישראל, ושיעור המס במדינה שבה נמצא הנכס. במסלול הרגיל, בזכות הזיכוי, הנטל הכולל שווה לגבוה מבין השניים. במסלול 15%, אין זיכוי, ולכן הנטל הכולל הוא המס הזר ועוד 15%. בהנחה שההוצאות המותרות זהות, מסלול 15% משתלם רק כשהמס הזר נמוך מהשיעור השולי בישראל ביותר מ-15 נקודות אחוז, ומול מדרגה של 47% נקודת האיזון היא מס זר של 32%.

מס על השקעות נדל"ן בחו"ל
מס במדינת הנכסנטל כולל במסלול 15%נטל כולל במסלול הרגיל (מדרגה 47%)הפרש בנקודות אחוז
30%45%47%2 לטובת מסלול 15%
32%47%47%0
35%50%47%3 לטובת המסלול הרגיל

מקור: חישוב מערכת לפי מדרגות המס שמפורטות ב-כל זכות ולפי כללי המסלולים במדריך רשות המסים לשנת המס 2025.

בפועל ההוצאות אינן זהות בשני המסלולים: במסלול הרגיל מנכים גם דמי ניהול ואחזקה, ולכן נכס עם הוצאות גבוהות מטה את הכף לטובת המדרגות גם כשהמס הזר נמוך. מי שאינו צריך להגיש דוח שנתי מסיבה אחרת, ירוויח במסלול 15% גם את הפטור מהגשת הדוח.

מכירת הנכס: מס על הרווח הריאלי

הכללים למכירת נכס בחו"ל שונים מאלה של מכירת דירה בישראל. מכירת מקרקעין בישראל כפופה לחוק מיסוי מקרקעין ולמס שבח, ואילו רווח ממכירת נכס בחו"ל ממוסה כרווח הון לפי פקודת מס הכנסה. ההבדלים בין סוגי הנכסים ומסלולי המיסוי בישראל מוסברים במאמר על מיסוי נדל"ן מסחרי ופרטי.

ממכירת נכס בחו"ל שנרכש מ-1.1.2012 ואילך נגבה בישראל מס של עד 25% על הרווח הריאלי, כלומר על הרווח שאחרי ניכוי האינפלציה. גם כאן, לפי ביזפורטל, המס משולם קודם במדינה שבה נמצא הנכס, וישראל גובה את התוספת בכפוף לאמנה.

דוגמה מספרית

קחו מקרה היפותטי: משקיע קנה דירה בחו"ל ב-100,000 יורו ומכר אותה כעבור שלוש שנים ב-150,000 יורו. לשם הפשטות נניח שלא הייתה אינפלציה ושלא היו הוצאות נוספות, כך שכל הרווח, 50,000 יורו, הוא רווח ריאלי. מס של 25% על הרווח הזה הוא 12,500 יורו. אם במדינה הזרה כבר שולם על המכירה מס של 10,000 יורו, הוא נתבע כזיכוי, ובישראל תשולם רק התוספת של 2,500 יורו. אם המס הזר היה 12,500 יורו או יותר, בישראל לא היה נותר מה לשלם.

נכס שנרכש לפני 2012

בנכס שנרכש לפני 1.1.2012 החישוב מורכב יותר. הרווח הריאלי מחולק באופן ליניארי לפי תקופת הבעלות, וכל חלק ממוסה לפי השיעור שחל בתקופה שבה הוא נצבר. מי שמחזיק נכס כזה כבר שנים רבות צריך לחשב בנפרד את החלק שלפני 2012 ואת החלק שאחריו.

פריסת הרווח והדיווח

רווח גדול שנופל בשנה אחת עלול לדחוף את ההכנסה למדרגות גבוהות ולמס יסף. לכן אפשר לפרוס את הרווח הריאלי לתקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות, לפי הקצרה מביניהן, כשהפריסה מסתיימת בשנת המכירה. את הפריסה תובעים בדוח השנתי. את המכירה עצמה מדווחים בטופס 1399, הודעה על מכירת נכס וחישוב המס, שמשמש לרווח הון שאינו ממכירת ניירות ערך סחירים.

מס יסף על הכנסה הונית מנכסים בחו"ל

מעבר למס על השכירות ועל הרווח ממכירה, משקיעים עם הכנסות גבוהות צריכים להביא בחשבון גם את מס היסף. זהו מס נוסף שחל על ההכנסה החייבת שמעל תקרה שנתית, ובשנים האחרונות הוא הוחמר דווקא על הכנסות הוניות, שהן בדיוק סוג ההכנסה שנכס להשקעה מייצר. סקירה כללית של המס נמצאת במאמר על מס יסף.

לפי הוראת ביצוע 5/2025 של רשות המסים, מס היסף הבסיסי הוא 3% על חלק ההכנסה החייבת שמעל 721,560 ש"ח בשנה. מ-1.1.2025 נוסף לו 2% על החלק ההוני שמעל אותה תקרה. על הכנסה הונית שמעל 721,560 ש"ח בשנה, המס הנוסף מגיע ל-5%. התקרה עצמה אינה מתעדכנת בשנות המס 2025 עד 2027, בעקבות הקפאה בחוק ההתייעלות הכלכלית מ-26.12.2024.

מה נחשב הכנסה הונית

הכנסה הונית כוללת רווח הון, דיבידנד, ריבית ודמי שכירות, ובלבד שאינם מגיעים לכדי עסק. ברווח הון נספר רק הרווח הריאלי, בלי הסכום האינפלציוני. כלומר, גם שכר דירה מנכס בחו"ל וגם הרווח ממכירתו עשויים להיכנס לחישוב.

דוגמה רשמית

ההוראה מביאה דוגמה של הכנסה חייבת כוללת של 1,500,000 ש"ח, שמתוכה 1,100,000 ש"ח הכנסה הונית. החלק שמעל התקרה הוא 778,440 ש"ח, ועליו מס יסף של 3%, כלומר 23,353 ש"ח. החלק ההוני שמעל התקרה הוא 378,440 ש"ח, ועליו עוד 2%, כלומר 7,569 ש"ח. יחד, מס היסף בדוגמה הוא 30,922 ש"ח.

המשמעות למשקיע בנדל"ן בחו"ל ברורה: שנת מכירה של נכס יקר, שבה מצטרף רווח הון גדול להכנסות הרגילות, היא בדיוק השנה שבה מס היסף עלול לחול. כאן הפריסה של הרווח הריאלי על פני עד ארבע שנים יכולה להיות משמעותית, כי היא עשויה להשאיר חלק גדול יותר מההכנסה מתחת לתקרה בכל שנה.

החזקת הנכס דרך חברה ישראלית

חלק מהמשקיעים מחזיקים נכסים בחו"ל דרך חברה ולא בבעלות אישית, מסיבות של ניהול, הפרדת סיכונים או חיבור לפעילות עסקית קיימת. מבחינת מס, החזקה דרך חברה ישראלית יוצרת שתי שכבות: מס חברות על הרווח בחברה, ומס נוסף כשהרווח מחולק לבעלי המניות כדיבידנד. הכללים הכלליים של מס החברות מוסברים במאמר על מיסוי חברות בישראל.

לפי ביזפורטל, מס החברות הוא 23%, ומס הדיבידנד הוא 25%, או 30% לבעל מניות מהותי (מי שמחזיק 10% ומעלה). החברה מקבלת זיכוי על המס הזר כמו יחיד במסלול הרגיל, אבל הדיבידנד שמגיע אחר כך לבעלי המניות ממוסה בנפרד.

מס במדינת הנכסנטל כולל עם דיבידנד 25%נטל כולל עם דיבידנד 30%
נמוך מ-23%42.25%46.1%
25%43.75%47.5%
34%50.5%53.8%

מקור: חישוב לפי שיעורי מס החברות והדיבידנד שמפורטים ב-ביזפורטל. כשהמס הזר נמוך מ-23%, החישוב הוא 23% ועוד 25% מה-77% שנותרו.

גם כשהמס הזר נמוך, החזקה דרך חברה ישראלית מביאה לנטל כולל של לפחות 42.25% על רווח שמחולק לבעל המניות. מעבר לכך, על החלק ההוני שמעל 721,560 ש"ח עשוי לחול מס יסף של עד 5%, ולכן דיבידנד של 30% יכול להגיע ל-35%, ודיבידנד של 25% ל-30%. מי ששוקל לרכוש נכס על שם חברה כדאי שיקרא גם על רכישת דירה על חשבון החברה לבעלי שליטה.

תוספת מס על רווחים עודפים בחברת מעטים

חברה שמחזיקה נכסים ואינה מחלקת רווחים עלולה להיתקל בתוספת מס שנקבעה בתיקון 277 לפקודת מס הכנסה (ספר החוקים 3343, 31.12.2024). לפיו, חברת מעטים משלמת בכל שנה תוספת של 2% על הרווחים העודפים שלה. הרווחים העודפים הם הרווחים הנצברים החייבים בסוף השנה הקודמת, בניכוי הגבוה מבין שלושה: 750,000 ש"ח (סכום שמתחלק בין כל חברות המעטים שבשליטת אותו יחיד), ההוצאות השנתיות, או חישוב לפי עלות נכסי החברה.

בחישוב לפי עלות הנכסים יש פרט שחשוב במיוחד למשקיעי נדל"ן: נכסים מיוחדים אינם נספרים, ובהם ניירות ערך, נכסים פיננסיים ומקרקעין שאינם לשימוש עצמי. כלומר, דירה להשקעה בחו"ל שמוחזקת בחברה אינה מגינה על הרווחים מפני התוספת. התוספת אינה חלה בשנה שבה התקיים אחד מאלה: הפסדי החברה עלו על 10% מהרווחים הנצברים בסוף השנה הקודמת; הדיבידנדים ששולם בגינם מס עלו על 50% מהרווחים העודפים; או הדיבידנדים ששולם בגינם מס הגיעו ל-6% או יותר מהרווחים הנצברים בסוף השנה הקודמת.

חברה זרה בשליטה ישראלית

דרך נוספת שמשקיעים שוקלים היא החזקת הנכס דרך חברה שמקום מושבה מחוץ לישראל, כשבעלי המניות הם תושבי ישראל. ההיגיון הוא להימנע משכבת מס החברות הישראלי ולשלם בחברה את המס של המדינה הזרה בלבד. אלא שהמחוקק הישראלי צפה את האפשרות הזו, וקבע כללים שמטרתם למנוע דחייה של המס באמצעות חברה זרה שאינה מחלקת רווחים.

לפי דיווח בדה מרקר מינואר 2017 על הצעת החוק בנושא (ולא על הנוסח הסופי שלה), חברה נשלטת זרה היא חברה שמתקיימים בה כמה תנאים במצטבר:

  • תושבי ישראל מחזיקים ביותר מ-50% מאחד מאמצעי השליטה בה.
  • פחות מ-30% ממניותיה נסחרות בבורסה.
  • רוב הכנסתה פסיבית, ושכירות נחשבת הכנסה פסיבית כשההשכרה היא ליותר משנה.
  • שיעור המס על ההכנסה הפסיבית שלה במדינת מושבה נמוך מ-15%.

לפי אותו דיווח, בעל השליטה בחברה כזו ממוסה ב-30% על חלקו ברווחים הפסיביים כאילו חולקו לו כדיבידנד, גם אם בפועל לא חולק לו דבר. זו הבעיה המרכזית בהחזקה כזו: המס עשוי להיות מוטל על רווח שעדיין נמצא בחברה, ובעל המניות צריך לממן אותו ממקורות אחרים.

חברה שמחזיקה דירות להשכרה ארוכת טווח, במדינה שבה המס על שכירות נמוך, עלולה לעמוד בכל התנאים. מנגד, כשהמס במדינת המושב אינו נמוך מהסף, או כשההכנסה אינה פסיבית לפי ההגדרה, הכללים האלה עשויים שלא לחול. בגלל שהדיווח מתייחס להצעת חוק, ההגדרות המדויקות שבתוקף היום צריכות להיבדק מול הנוסח הקבוע בפקודה לפני שמקימים מבנה כזה. מי שמנהל כספים דרך חברה בחו"ל יצטרך גם חשבון בנק מקומי, ועל כך אפשר לקרוא במאמר על פתיחת חשבון בנק בחו"ל.

חובות דיווח: מה מגישים ומתי

הצד הטכני של המיסוי, הדיווח, הוא המקום שבו משקיעים רבים נכשלים, לא בגלל כוונה להעלים מס אלא בגלל אי הבנה של מה נדרש. חובת הדיווח תלויה בסוג ההכנסה ובמסלול שנבחר, ולכן אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.

שכר דירה

מי שבוחר במסלול המדרגות מדווח על ההכנסה בדוח השנתי, ושם גם תובע את הזיכוי על המס הזר בנספח ד', שבו מפרטים את ההכנסות מחו"ל לפי סוג ומדינה. לעומת זאת, שכיר שלא היה חייב בהגשת דוח מסיבה אחרת ובוחר במסלול 15%, יכול להשתמש בדיווח המקוצר ולהיות פטור מהדוח השנתי. מי שמשלם מס באופן שוטף על הכנסות שאינן מעבודה עשוי להידרש גם לתשלומים לאורך השנה, כפי שמוסבר במאמר על מקדמות מס הכנסה.

מכירת נכס

תושב ישראל שמוכר נכס בחו"ל מדווח על רווח ההון בטופס 1399 ותובע את הזיכוי על המס שנגבה בחו"ל בנספח ד'. אם רוצים לפרוס את הרווח הריאלי, הפריסה נתבעת בדוח השנתי.

סימון נכסים בחו"ל בדוח השנתי

בדוח השנתי לשנת המס 2025 מסמנים אם היו למגיש, לבן או לבת זוגו או לילדיו שטרם מלאו להם 18 נכס או נכסים בחו"ל בשווי של 2,086,000 ש"ח או יותר. הסימון מתייחס לשווי הכולל של הנכסים, ולא רק לנכס הנדל"ן, ולכן גם חשבונות בנק ותיקי השקעות בחו"ל נכנסים לחישוב. במקרים מסוימים רשות המסים עשויה לבקש גם הצהרת הון, ועל כך אפשר לקרוא במאמר על הצהרת הון.

טיפ: כדאי לשמור מהיום הראשון את כל המסמכים - חוזה הרכישה, אישורי תשלום מס הרכישה בחו"ל, חשבוניות הוצאות, ואישורים על המס ששולם במדינה הזרה בכל שנה. בלי אישורים כאלה קשה לתבוע את הזיכוי בנספח ד', וקשה לחשב נכון את הרווח הריאלי במכירה.

מקורות