מי גובה את המס - מדינת הנכס, ישראל, או שתיהן

השקעה בנדל"ן מעבר לים כבר מזמן אינה נחלתם של משקיעים מוסדיים בלבד. מי שיש לו הון נצבר מחפש בדרך כלל את האפיק שיניב לו תשואה טובה, ולצד ניירות ערך כמו אג"ח ומניות, נכס מוחשי הוא עדיין אחת האפשרויות המבוקשות. העולם שנעשה "כפר גלובלי", שבו אפשר לבצע עסקה במדינה אחרת כמעט בלחיצת כפתור, דחף משקיעים ישראלים רבים מהנדל"ן המקומי אל נכסים בחו"ל. ההיקף גדל במהירות: ב-2007 עמדו השקעות הנדל"ן של ישראלים בחו"ל על כ-11 מיליון דולר בלבד, ב-2017 כבר הגיעו לכ-900 מיליון דולר, ובשנה שאחריה, לפי הנתונים שפורסמו אז, התקרבו ל-2 מיליארד דולר.

מאחר שנדל"ן הוא נכס בעל ערך כלכלי גבוה, כל מדינה מטילה עליו מסים - בעת הרכישה, בזמן ההחזקה (על דמי השכירות) ובעת המכירה. השאלה המרכזית שעולה בהשקעה מחוץ לישראל היא למי משולם כל אחד מהמסים האלה. התשובה הקצרה: לשתי המדינות, אבל לא בכפל מלא. מדינת הנכס גובה את המס ראשונה, וישראל גובה רק את ההפרש שנותר מעבר למה שכבר שולם שם.

הכלי שמאפשר את ההסדר הזה הוא האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לבין המדינה שבה נמצא הנכס. כשקיימת אמנה כזו, ותושב ישראל שילם מס במדינת הנכס, הוא זכאי לזיכוי בישראל בגובה המס הזר, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. הסבר מפורט על המנגנון, על המדינות שחתמו ועל האופן שבו מבקשים את הזיכוי מופיע במדריך שלנו על אמנה למניעת כפל מס.

חשוב להבחין בין סוגי המס. מס רכישה הוא עניין של מדינת הנכס בלבד, ואין לו מקבילה ישראלית שמצטרפת אליו. לעומת זאת, על הכנסות שוטפות משכירות ועל רווח ממכירה, ישראל ממסה את תושביה על הכנסותיהם בכל העולם, ולכן כאן נכנס לתמונה מנגנון הזיכוי. בנוסף, ההכנסות מנכס בחו"ל אינן ממוסות לפי חוק מיסוי מקרקעין, שחל על נדל"ן בישראל, אלא לפי פקודת מס הכנסה. ההבדל הזה משפיע על אופן חישוב הרווח, על שיעורי המס ועל חובות הדיווח, כפי שנראה בסעיפים הבאים.

מס רכישה בחו"ל - לפי דין המדינה, לא לפי ישראל

בישראל, מי שקונה דירה משלם מס רכישה לפי מדרגות שקובע החוק הישראלי, וההבחנה בין דירה יחידה לדירה נוספת משפיעה מאוד על הסכום. כשהנכס נמצא בחו"ל, הכללים האלה אינם רלוונטיים כלל. מס הרכישה על נכס בחו"ל נקבע ומשולם לפי הדין של מדינת הנכס, ומס הרכישה הישראלי אינו חל עליו.

השיעורים משתנים מאוד בין מדינות, ולעיתים גם בתוך אותה מדינה: יש מדינות שבהן המס נקבע ברמת האזור או המחוז, ויש מדינות שבהן מס ההעברה נקבע ברמה המקומית, למשל ברמת המדינה הפדרלית או העירייה. גם סוג הנכס, השאלה אם הרוכש כבר מחזיק נכס נוסף, והשאלה אם הוא תושב המדינה - כל אלה יכולים לשנות את השיעור. לכן אין טעם להסתמך על "טווח ממוצע" כלשהו, וכדאי לבדוק את הדין המקומי המעודכן לפני חתימה על הסכם.

דוגמה: מס הבולים בבריטניה

בריטניה היא דוגמה טובה לאופן שבו השיעור תלוי במאפייני הרוכש. מס הבולים על רכישת דירת מגורים באנגליה ובצפון אירלנד (Stamp Duty Land Tax, בקיצור SDLT) מחושב במדרגות, כשכל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא באותה מדרגה, כפי שמפורט בטבלת השיעורים הרשמית של ממשלת בריטניה. מי שכבר מחזיק דירת מגורים נוספת משלם תוספת של 5 נקודות אחוז בכל מדרגה, ורוכש שאינו תושב בריטניה משלם תוספת נוספת של 2%, כמפורט בהנחיות לרכישת נכס מגורים נוסף.

חלק המחיר (ליש"ט)שיעור בסיסירוכש דירה נוספת (מ-1.4.2025)
עד 125,0000%5%
125,001 עד 250,0002%7%
250,001 עד 925,0005%10%
925,001 עד 1,500,00010%15%
מעל 1,500,00012%17%

מקור: GOV.UK - שיעורי מס הבולים לנכסי מגורים ולרכישת נכס נוסף. לרוכש שאינו תושב בריטניה מתווספים 2% מעבר לשיעורים שבטבלה (התוספת בתוקף מ-1.4.2021).

המשמעות המעשית למשקיע ישראלי: מי שכבר מחזיק דירה, בישראל או במקום אחר, ושוקל לקנות דירה להשקעה בלונדון, צריך לבדוק אם חלות עליו שתי התוספות גם יחד, משום שההבדל בסכום הסופי עשוי להיות משמעותי. העיקרון הזה נכון גם במדינות אחרות - הרכישה עצמה היא לעיתים מרכיב המס הראשון והכבד בעסקה, והיא משולמת מראש, עוד לפני שהנכס הניב שקל אחד.

מס על מכירת הנכס - רווח ריאלי וחלוקה לתקופות

בעת מכירת נכס בחו"ל, תושב ישראל חייב במס רווח הון לפי פקודת מס הכנסה, ולא במס שבח כמו בנכס בישראל. המס מחושב על הרווח הריאלי - כלומר על עליית הערך בניכוי השפעת האינפלציה - ולא על ההפרש הנומינלי בין מחיר המכירה למחיר הקנייה. נכס שנרכש מ-1.1.2012 ואילך ממוסה בישראל בשיעור של עד 25% על כל הרווח הריאלי.

דוגמה מספרית

קחו מקרה היפותטי: משקיע קונה דירה בחו"ל ב-100,000 יורו ומוכר אותה כעבור שלוש שנים ב-150,000 יורו. בהנחה פשטנית שלא חל שינוי בערך הריאלי של המטבע ושאין הוצאות נוספות, הרווח הריאלי הוא 50,000 יורו, והמס בשיעור 25% מגיע ל-12,500 יורו (50,000 כפול 0.25). אם המשקיע כבר שילם מס רווח הון במדינת הנכס, הסכום ששולם שם יקוזז מהחבות בישראל, והוא ישלים בישראל רק את ההפרש - אם נותר הפרש.

מס על השקעות נדל"ן בחו"ל

נכסים שנרכשו לפני 2012

כשהנכס נרכש לפני 1.1.2012, הרווח הריאלי מחולק באופן ליניארי לפי תקופת ההחזקה, וכל חלק ממוסה לפי הכללים שחלו באותה תקופה, כפי שמפורט במדריך "דע את זכויותיך וחובותיך" של רשות המסים לשנת 2025:

  • החלק שנצמח עד 31.12.2002 - ממוסה לפי מדרגות המס הרגילות על הכנסה שאינה מיגיעה אישית, החל משיעור של 31%.
  • החלק שנצמח בין 1.1.2003 ל-31.12.2011 - ממוסה בשיעור של עד 20%.
  • החלק שנצמח מ-1.1.2012 ואילך - ממוסה בשיעור של עד 25%.

כך, מי שקנה נכס לפני עשרות שנים ומוכר אותו היום, ישלם שיעורים שונים על חלקים שונים של אותו רווח. ככל שחלק גדול יותר מתקופת ההחזקה חל בשנים הישנות, משקלן של מדרגות המס הרגילות בחישוב גדל.

מס יסף על רווחים גבוהים

מעבר לשיעורים האלה, מי שההכנסה החייבת שלו בשנת המכירה עולה על 721,560 ש"ח חייב במס יסף. השיעור הבסיסי הוא 3%, ומ-1.1.2025 נוספו 2% על הכנסה ממקור הוני (רווח הון, דיבידנד, ריבית ושכירות) מעל אותה תקרה, כך שעל החלק שמעל התקרה המס הנוסף מגיע ל-5%. התקרה מוקפאת בשנות המס 2025 עד 2027, ובמכירת נכס נספר לצורך החישוב רק הרווח הריאלי, כמפורט בהוראת ביצוע 5/2025 של רשות המסים. משמעות הדבר: מכירה של נכס יקר בחו"ל בשנה אחת עלולה לדחוף את ההכנסה החייבת מעל התקרה, גם אצל מי שבשנים רגילות רחוק ממנה.

הסדר התשלום עצמו פשוט יחסית: המס משולם קודם במדינת הנכס, והיתרה, אם קיימת, משולמת בישראל, כפי שתואר גם בכתבה בביזפורטל על מיסוי נדל"ן בחו"ל.

הכנסות משכירות - שני המסלולים שעומדים בפני יחיד

רוב המשקיעים קונים נכס בחו"ל כדי להשכיר אותו, ולכן מיסוי דמי השכירות הוא בדרך כלל המרכיב שמשפיע הכי הרבה על התשואה לאורך השנים. גם כאן העיקרון זהה: המס משולם קודם במדינת הנכס, ובישראל משלימים לפי המסלול שנבחר. יחיד שמחזיק נכס בחו"ל בבעלות אישית יכול לבחור בין שני מסלולים, והבחירה אינה קבועה - ניתן לבחון אותה מחדש בכל שנת מס. ההבדל המכריע בין המסלולים הוא שבמסלול 15% אין זיכוי על המס ששולם בחו"ל, ובמסלול הרגיל יש.

המסלול הרגיל - מדרגות המס

במסלול הזה דמי השכירות מצטרפים להכנסה החייבת של המשקיע וממוסים לפי מדרגות מס ההכנסה החלות על הכנסה שאינה מיגיעה אישית. המדרגה המרבית היא 47%, ומעליה עשוי לחול מס יסף. מנגד, מותר לנכות את ההוצאות שהיו בפועל בייצור ההכנסה: דמי ניהול לחברת ניהול מקומית, אחזקה ותיקונים, פחת על המבנה והוצאות נוספות. בנוסף, כשקיימת אמנה למניעת כפל מס, המשקיע מקבל זיכוי על המס ששילם במדינת הנכס. ההבדל בין ניכוי (שמקטין את ההכנסה החייבת) לבין זיכוי (שמקטין את המס עצמו) מוסבר במדריך על ניכוי וזיכוי במס הכנסה.

מסלול 15%

במסלול המופחת, דמי השכירות ממוסים בשיעור קבוע של 15%. המסלול נשאר בתוקף גם ב-2026. מנגד, ההגבלות משמעותיות: מותר לנכות רק את הפחת, ואין קיזוז הפסדים, אין פטור ואין זיכוי - כולל זיכוי על מס ששולם במדינת הנכס. כלומר, אם במדינת הנכס כבר שולם מס על אותם דמי שכירות, במסלול הזה ישולם בישראל מס נוסף מלא של 15% מעליו.

מסלולשיעור המס בישראלהוצאות שמותר לנכותזיכוי על מס זר
מסלול רגיל (מדרגות)עד 47% + מס יסף עד 5%100% מההוצאות המוכרותעד 100% מהמס הישראלי, בכפוף לאמנה
מסלול 15% (נכס בחו"ל)15%פחת בלבד0%
להשוואה: מסלול 10% (דירת מגורים בישראל)10%0% (ללא ניכוי)0% (לא רלוונטי)

מקור: רשות המסים - מדריך "דע את זכויותיך וחובותיך" 2025.

איך בוחרים

מסלול 15% מתאים בדרך כלל כשהמס במדינת הנכס נמוך מאוד או אפסי, וכשההוצאות השוטפות נמוכות. המסלול הרגיל עדיף בדרך כלל כשהמס הזר גבוה (ואז הזיכוי מאפס חלק גדול מהחבות בישראל), כשיש הוצאות גבוהות כמו ריבית על משכנתה מקומית ודמי ניהול, או כשההכנסה הכוללת של המשקיע נמוכה ומדרגות המס שלו נמוכות מ-15%. דוגמה היפותטית: משקיעה שמשלמת במדינת הנכס מס משמעותי על דמי השכירות, תשלם במסלול 15% את מלוא ה-15% בישראל בנוסף, ואילו במסלול הרגיל ייתכן שהזיכוי יכסה את רוב החבות הישראלית או את כולה. השוואה דומה בין המסלולים לנכס בישראל מופיעה במדריך על מס על השכרת דירה ושלושת המסלולים.

החזקת הנכס באמצעות חברה ישראלית

יש משקיעים שבוחרים להחזיק נכסים בחו"ל דרך חברה, משיקולים של הגבלת אחריות, ניהול כמה נכסים במקביל או תכנון עסקי. בחברה ישראלית, הרווחים ממוסים פעמיים: פעם ברמת החברה ופעם נוספת כשהרווח מחולק לבעלי המניות. בחברה ישראלית שמחזיקה נכס בחו"ל, הנטל הכולל עומד על 43.75% כשהמס הזר 25% ובעל המניות משלם 25% על הדיבידנד.

שתי שכבות המס

ברמת החברה חל מס חברות בשיעור של 23%, כפי שמפורט במדריך ביזפורטל על מס חברות. גם החברה זכאית לזיכוי על מס ששילמה במדינת הנכס, ולכן כשהמס הזר גבוה מ-23% היא לא תשלם מס חברות נוסף בישראל, אבל גם לא תקבל החזר על ההפרש. מעבר לרווח בחברה, הכסף עדיין "תקוע" בה. כשבעל המניות רוצה למשוך אותו, הוא משלם מס דיבידנד של 25%, או 30% אם הוא בעל מניות מהותי (מחזיק 10% או יותר), כמפורט במדריך ביזפורטל על מס דיבידנד. מעל תקרת ההכנסה עשוי לחול גם מס יסף של עד 5%, כך שהשיעור על הדיבידנד יכול להגיע ל-30% או ל-35%. פירוט נוסף על מס החברות מופיע במדריך על מיסוי חברות בישראל.

שיעור המס במדינת הנכסנטל כולל - דיבידנד 25%נטל כולל - בעל מניות מהותי (30%)
נמוך מ-23%42.25%46.1%
25%43.75%47.5%
34%50.5%53.8%

מקור: חישוב מערכת על בסיס שיעור מס החברות (23%) ושיעורי מס הדיבידנד (25% ו-30%) המפורטים בביזפורטל, ללא מס יסף. השורה של 34% היא חישוב ולא נתון שפורסם.

ההיגיון של החישוב: כשהמס הזר נמוך מ-23%, החברה משלימה בישראל עד 23%, נשארים לה 77% מהרווח, ומתוכם בעל המניות משלם 25% - כלומר 19.25% נוספים, ובסך הכול 42.25%. כשהמס הזר עולה על 23%, הוא שקובע את השכבה הראשונה, והנטל עולה בהתאם.

תוספת מס על רווחים שלא חולקו

מ-2025, בעקבות תיקון 277 לפקודת מס הכנסה, חברת מעטים ישראלית חייבת בתוספת מס שנתית של 2% על רווחים עודפים שלא חולקו, בכפוף לפטורים - למשל כשהחברה מחלקת דיבידנד בשיעור של 6% או יותר מהרווחים הנצברים. המשמעות היא שהשארת רווחי השכירות בחברה לאורך שנים כבר אינה פתרון נייטרלי מבחינת מס, וחברה שצוברת רווחים מנכסים בחו"ל צריכה לקחת את התוספת הזו בחשבון. מי ששוקל רכישת נכס דרך חברה כשהוא עצמו בעל שליטה בה יכול להיעזר גם במדריך על רכישת דירה על חשבון החברה.

חברה זרה בשליטה ישראלית - מס גם על רווח שלא חולק

אפשרות נוספת היא להקים חברה במדינה אחרת, לרוב במדינת הנכס עצמה, שבעליה הם תושבי ישראל. הרעיון מאחורי המהלך הוא לשלם מס חברות לפי השיעור המקומי ולהימנע מהשכבה הישראלית של מס חברות. בפועל, הדין הישראלי מטפל במבנים כאלה באמצעות כללי החברה הנשלטת הזרה. דיבידנד רעיוני מחברה נשלטת זרה ממוסה בישראל בשיעור של 30%, גם כשהרווחים לא חולקו בפועל לבעלי המניות.

מה המשמעות? כשחברה זרה נחשבת חברה נשלטת זרה - בין היתר כשרוב השליטה בה בידי תושבי ישראל ורוב הכנסותיה פסיביות, כמו שכירות - ישראל רואה ברווחים שלא חולקו כאילו חולקו כדיבידנד לבעלי המניות, ומטילה עליהם מס כבר באותה שנה. זהו החיסרון העיקרי של המבנה: המשקיע עלול לשלם מס על כסף שלא הגיע לידיו, ולעיתים אף לא יוכל למשוך אותו בקלות מהחברה. במקרים שבהם החברה הזרה אינה עומדת בהגדרה, דיבידנד שהיא מחלקת בפועל לתושב ישראל ממוסה בשיעור של 25%, או 30% לבעל מניות מהותי, כמו דיבידנד מחברה ישראלית.

הבחירה בין חברה ישראלית, חברה זרה ובעלות אישית תלויה בגורמים רבים: שיעור המס במדינת הנכס, קיומה של אמנה, היקף הנכסים, הכוונה למכור או להחזיק לטווח ארוך, הצורך במימון מקומי ועלויות התפעול של חברה במדינה זרה (הנהלת חשבונות, דוחות מקומיים, אגרות). במקרים רבים, למשקיע יחיד עם נכס אחד או שניים, הבעלות האישית עם בחירה שנתית בין שני מסלולי השכירות פשוטה וזולה יותר. בנוסף, יש לבדוק מראש אם הפעילות עלולה להיחשב עסקית ולא השקעתית - שאלה שמשנה את כל אופן המיסוי ונדונה במדריך סוחר או משקיע.

דיווח, תשלום ותכנון - מה כדאי לבדוק לפני ואחרי הרכישה

מעבר לשיעורי המס, להשקעה בנדל"ן בחו"ל יש חובות דיווח שאינן חלות על רוב השכירים בישראל. תושב ישראל שיש לו הכנסה משכירות מחו"ל, או שמכר נכס בחו"ל, חייב בדרך כלל בהגשת דוח שנתי למס הכנסה, גם אם הוא שכיר שבשנים אחרות פטור מכך. בדוח השנתי לשנת המס 2025 יש לציין החזקת נכס בחו"ל ששוויו 2,086,000 ש"ח או יותר.

הדוח הוא גם המקום שבו מבקשים את הזיכוי על המס הזר. לשם כך יש לצרף אסמכתאות על המס ששולם במדינת הנכס - דוח מס מקומי, אישורי תשלום ומסמכים מחברת הניהול. ללא תיעוד מסודר, קשה להוכיח את הזכות לזיכוי, והמשקיע עלול לשלם מס מלא בישראל על הכנסה שכבר מוסתה. מידע על מי חייב להגיש ואיך עושים זאת מופיע במדריך על דוח שנתי למס הכנסה.

רשימת בדיקה לפני רכישה

  • האם קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינת הנכס, ומה היא קובעת לגבי הכנסה ממקרקעין ורווחי הון.
  • מה שיעור מס הרכישה במדינה ובאזור הספציפי, והאם חלות תוספות לתושב חוץ או לבעל נכס נוסף.
  • איך ממוסים במדינת הנכס דמי שכירות ורווח ממכירה, ומהו השיעור המקומי.
  • האם להחזיק את הנכס בבעלות אישית או דרך חברה, וכמה עולה התפעול השוטף של כל אפשרות.
  • איך יועברו הכספים לישראל ובאיזה חשבון יתקבלו דמי השכירות - נושא שנדון במדריך על פתיחת חשבון בנק בחו"ל.

תכנון שנתי

מאחר שמסלול המיסוי על השכירות אינו קבוע, כדאי לחזור אליו בכל שנה: שנה עם הוצאות שיפוץ גבוהות או מס זר משמעותי תתאים בדרך כלל למסלול הרגיל, ושנה שקטה במדינה עם מס מקומי נמוך עשויה להתאים למסלול 15%. כדאי גם לתזמן מכירה של נכס יקר תוך מודעות לתקרת מס היסף, ולהביא בחשבון את ההבדלים בין נכס מגורים לנכס מסחרי, שמוסברים במדריך על מיסוי נדל"ן מסחרי ופרטי. העיקרון המנחה הוא שהמס הישראלי משתלם בכל מקרה כשהמס הזר נמוך ממנו, ולכן עיקר התכנון נוגע לשאלה איך להימנע מכפל מס ומתשלום מיותר, ולא איך "להתחמק" מהמס הישראלי.

מקורות