מה המחשבון מחשב?
את ההחזר החודשי בלוח שפיצר - השיטה שבה כל התשלומים שווים בגודלם, ומה שמשתנה לאורך הדרך הוא היחס בין הריבית לקרן שבתוכם. הלוואה של 800,000 שקלים ל-25 שנה בריבית 5% מחזירה 4,676 שקלים בחודש, וסך התשלומים מגיע ל-1,403,016 שקלים - כלומר 603,016 שקלים ריבית.
למה בהתחלה כמעט לא יורדת הקרן?
כי הריבית מחושבת על היתרה. בחודש הראשון של אותה דוגמה הריבית לבדה היא כ-3,333 שקלים מתוך ההחזר, ורק כ-1,343 שקלים מקטינים את החוב. היחס מתהפך לאט: אחרי מחצית התקופה כבר רוב ההחזר הולך לקרן. זו הסיבה שפירעון מוקדם בשנים הראשונות חוסך הרבה יותר מאשר בשנים האחרונות.
הארכת התקופה מוזילה את ההחזר ומייקרת את ההלוואה
זו נקודת ההחלטה הכי יקרה בטבלה, ולכן כדאי לראות אותה במספרים: אותם 800,000 שקלים בריבית 5% נותנים החזר של 4,677 שקלים ל-25 שנה, ושל 5,280 שקלים ל-20 שנה. ההפרש בהחזר החודשי הוא כ-603 שקלים, אבל ההפרש בסך התשלומים הוא כ-136,000 שקלים - לטובת התקופה הקצרה.
מה לא נכלל כאן
משכנתה אמיתית מורכבת מכמה מסלולים במקביל, וחלקם צמודי מדד או נושאים ריבית משתנה. החישוב כאן הוא של מסלול אחד בריבית קבועה לא צמודה, והוא נכון בדיוק לזה. גם ביטוח חיים וביטוח מבנה, שנדרשים למשכנתה, אינם בתוך ההחזר שמוצג.