מה החוק קובע לגבי פיקדון בשכירות

"פיקדון" הוא שם כללי שרוב השוכרים משתמשים בו לכל סכום שבעל הדירה מחזיק בידיו כביטחון: מזומן שהועבר לחשבונו, צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית או שטר חוב עם ערבים. בחוק השכירות והשאילה המונח הרשמי הוא "ערובה", והוא חל על כל הסוגים האלה יחד. התיקון שנכנס לחוק ב-2017, שמוכר בשם "חוק שכירות הוגנת", הוסיף כללים מפורשים שלא היו קיימים קודם: כמה מותר לדרוש, למה מותר להשתמש בכסף ומתי צריך להחזיר אותו.

הכלל הראשון נוגע לגובה הסכום. סך כל הביטחונות שהמשכיר דורש לא יעלה על שכר דירה של שלושה חודשים, או על שליש מסך שכר הדירה לכל תקופת השכירות - הנמוך מבין השניים. בחוזה לשנה, למשל, שליש משכר הדירה השנתי הוא ארבעה חודשים, ולכן התקרה היא שלושה חודשים. בחוזה לשישה חודשים שליש מהתקופה הוא חודשיים, וזו התקרה. פירוט מלא של סוגי הביטחונות, ומה קורה כשמשכיר מבקש גם צ'ק וגם ערבים, מופיע במדריך שלנו על ערבות לחוזה שכירות ומה מותר לבעל הדירה לדרוש.

חשוב לדעת שהכללים האלה קוגנטיים: אי אפשר לוותר עליהם בחוזה. סעיף בחוזה שמאפשר למשכיר לקזז מהפיקדון "כל הוצאה לפי שיקול דעתו", או לעכב אותו חצי שנה, אינו גובר על החוק, גם אם השוכר חתם עליו. יש כמה סוגי שכירות שהחוק מחריג, כמו שכירות מוגנת או חוזים לתקופות ארוכות במיוחד, ולכן כדאי לבדוק שהחוזה אכן נופל בגדר החוק.

תוך כמה זמן חייבים להחזיר את הפיקדון

לוח הזמנים מתחיל ביום שבו תקופת השכירות מסתיימת, ולא ביום שבו המשכיר "מספיק לבדוק את הדירה". המשכיר חייב להחזיר את הפיקדון לא יאוחר מ-60 ימים מתום תקופת השכירות. אם השכירות הסתיימה מוקדם בהסכמה, או שהשוכר פינה לפני תום החוזה ושוכר חלופי נכנס, המועד נספר בדרך כלל מסיום ההתקשרות בפועל. ההיגיון מאחורי 60 הימים פשוט: זה הזמן שנדרש כדי לקבל חשבונות אחרונים של ארנונה, מים וחשמל, ולוודא שאין חוב פתוח.

לצד המועד קיימת חובת הודעה מוקדמת. לפני שהמשכיר מממש את הפיקדון, כלומר מפקיד צ'ק ביטחון, פורע ערבות או מקזז מהמזומן, עליו להודיע על כך לשוכר מראש ולתת לו זמן סביר לשלם את החוב או לתקן את הנזק בעצמו. המטרה היא למנוע מצב שבו השוכר מגלה במקרה בדף החשבון שנמשך ממנו סכום על "צביעה" או "ניקיון" שלא ידע עליהם.

כשהפיקדון הוא צ'ק ביטחון או שטר חוב, ההחזרה היא החזרה פיזית של המסמך, או השמדתו בנוכחות השוכר. כשמדובר בערבות בנקאית, היא פוקעת בתאריך שנקבע בה, ולכן כדאי לבקש מראש ערבות שתוקפה אינו ארוך בהרבה מתקופת השכירות ועוד 60 הימים. מזומן מוחזר בהעברה בנקאית, בניכוי סכומים שקוזזו כדין בלבד ועם פירוט שלהם.

על מה מותר לבעל הדירה לקזז מהפיקדון

החוק מונה רשימה סגורה של שימושים מותרים בפיקדון. כל שימוש אחר אינו מותר, גם אם הוא נראה הוגן בעיני המשכיר. הפיקדון נועד להבטיח שלושה דברים בלבד: תשלום שכר הדירה, תיקון נזק שהשוכר אחראי לו, ותשלומים שוטפים שחלים על השוכר.

פיקדון בשכירות - מתי מקבלים אותו בחזרה ומה אסור לקזז

שכר דירה שלא שולם הוא המקרה הפשוט: אם החודש האחרון לא שולם, המשכיר רשאי לקזז אותו. נזק שהשוכר אחראי לו הוא נזק שנגרם ברשלנות או בשימוש חריג: חור בדלת, כתמי שמן שאינם יורדים מהקיר, מכשיר חשמלי של המשכיר שנשבר בגלל טיפול לא נכון. גם כאן התנאי הוא שהשוכר לא תיקן את הנזק בעצמו אחרי שקיבל הודעה. תשלומים שוטפים הם החשבונות שהחוזה הטיל על השוכר: ארנונה, מים, חשמל, גז ודמי ועד בית רגילים. כדי להבין אילו רכיבים מופיעים בחשבון האחרון ואיך לבדוק שהוא אכן מתייחס לתקופה שלכם, אפשר להיעזר במדריך על איך קוראים את חשבון החשמל.

הטבלה הבאה מרכזת את המקרים הנפוצים:

סוג ההוצאהמותר לקזז מהפיקדון?הערה
שכר דירה שלא שולםכןרק החודשים שבתוך תקופת החוזה
נזק שנגרם ברשלנות השוכרכןאחרי הודעה מוקדמת והזדמנות לתקן
חשבונות ארנונה, מים, חשמל, גז שלא שולמוכןרק על התקופה שבה השוכר גר בדירה
דמי ועד בית שוטפיםכןאם החוזה הטיל אותם על השוכר
צביעה רגילה בגלל שנות מגוריםלאנחשב בלאי סביר
החלפת מכשיר שהתבלה מגיללאהאחריות על המשכיר
ביטוח מבנה, דמי תיווך של המשכיר, תשלומי ועד חריגיםלאאסור להטיל על השוכר בכלל

מה אסור לקזז: בלאי סביר וליקויים של המשכיר

המחלוקת הנפוצה ביותר ביום המסירה היא ההבדל בין נזק לבין בלאי. דירה שגרו בה שנה או שלוש לא תיראה כמו ביום הכניסה, והחוק אינו מצפה ממנה לכך. בלאי סביר שנובע משימוש רגיל בדירה אינו נזק, ואסור לקזז אותו מהפיקדון. קירות שדהו, סימני תמונות קטנים, ברז שהתחיל לטפטף, צירים שהתרופפו ושטיח שנשחק במעבר הם דוגמאות קלאסיות לבלאי.

שורה שנייה של הוצאות אסורות נוגעת לליקויים שמלכתחילה באחריות המשכיר. החוק מחייב אותו לתקן ליקויים בדירה בזמן סביר, ולכן תקלה בדוד, נזילה בצנרת או בעיה בחשמל שנבעו מגיל המערכת אינן "נזק של השוכר". מי שהזמין בעצמו בעל מקצוע לתיקון דחוף, למשל לפי ההנחיות במדריך על בחירת אינסטלטור בשעות הלילה, וקיבל קבלה, יכול בדרך כלל לדרוש את ההוצאה מהמשכיר ולא להפך.

שורה שלישית היא תשלומים שהחוק אוסר להטיל על השוכר בכל מקרה: ביטוח מבנה הדירה, דמי תיווך כשהמתווך פעל מטעם המשכיר, בדיקת מצב הדירה לפני ההשכרה ותשלומים מיוחדים לוועד הבית לשיפוץ הבניין. הוצאות כאלה אינן יכולות "להיכנס" לחשבון דרך הפיקדון. אותו דבר חל על ניקיון יסודי שגרתי: השוכר צריך להחזיר דירה במצב סביר, אך המשכיר אינו רשאי לחייב אותו בחברת ניקיון כשהדירה הושארה נקייה. בעיה כמו מזיקים שהופיעו בבניין, שטיפולם תואר במדריך על כמה עולה הדברה לבית, תלויה במקור הבעיה: אם השוכר לא גרם לה, ההוצאה אינה שלו.

איך מתכוננים ליום היציאה מהדירה

רוב הוויכוחים על הפיקדון מוכרעים עוד לפני שהם מתחילים, לפי התיעוד שקיים בידי הצדדים. הכלי החשוב ביותר שלכם להחזרת הפיקדון במלואו הוא תיעוד מצב הדירה בכניסה וביציאה, עם תאריכים. צילום מפורט של כל חדר, של המכשירים ושל פגמים קיימים ביום הכניסה, ונספח בחוזה שמפרט אותם, מונעים טענה מאוחרת שהשריטה על הפרקט "נוצרה בתקופתכם".

לפני שאתם יוצאים מהדירה, כדאי לכם לעבור על רשימה קבועה:

  • לצלם את קריאות מוני המים, החשמל והגז ביום המסירה, ליד המשכיר אם אפשר.
  • להודיע לעירייה על סיום החיוב בארנונה, ולבקש אישור על יתרה אפסית.
  • לבקש מחברת החשמל ומתאגיד המים חשבון סגירה לתאריך היציאה.
  • לשלם לוועד הבית עד סוף החודש האחרון ולשמור קבלה.
  • לתקן בעצמכם נזקים קטנים שאכן נגרמו בתקופתכם, לפני שהמשכיר מתמחר אותם.
  • לחתום עם המשכיר על פרוטוקול מסירה שמציין את מצב הדירה ואת מסירת המפתחות.

כשכמה שותפים או בני זוג שוכרים יחד, כדאי לסכם מראש מי הפקיד כמה ומי זכאי למה מהפיקדון, במיוחד אם אחד יוצא באמצע התקופה. הנושא הזה עולה לא פעם במסגרת הסכם לחיים משותפים, אך גם סיכום פשוט בכתב בין שותפים חוסך ויכוח בסוף. כל האישורים והקבלות צריכים להישמר עד שהפיקדון הוחזר בפועל, כי הם התשובה הישירה לכל טענת קיזוז.

מה עושים כשהפיקדון לא חוזר

אם עברו 60 ימים מתום השכירות והפיקדון שלכם לא הוחזר, או שקוזז ממנו סכום ללא הסבר, הצעד הראשון הוא פנייה בכתב. מכתב דרישה, גם בהודעת דוא"ל או בהודעה מתועדת, צריך לכלול את תאריך סיום החוזה, את סכום הפיקדון, את הסעיף בחוק השכירות והשאילה שקובע את מועד ההחזרה, ודרישה מפורשת לפירוט כל סכום שנוכה. לא אחת עצם הפנייה המתועדת מספיקה כדי שהכסף יוחזר.

כשהמשכיר טוען לנזק, תוכלו לבקש ממנו הצעת מחיר או קבלה על התיקון, ולהשוות אותה לתמונות מיום הכניסה. אם הקיזוז נוגע לחשבון ארנונה או מים, אישור סגירה מהעירייה או מתאגיד המים מוכיח שאין חוב. אם המשכיר מסרב, הדרך המקובלת לתבוע פיקדון שלא הוחזר היא בית המשפט לתביעות קטנות, שבו אפשר להגיש תביעה בלי עורך דין ובאגרה נמוכה. בתביעה מצרפים את החוזה, הוכחת התשלום של הפיקדון, פרוטוקול המסירה, התמונות ומכתב הדרישה.

כשהפיקדון הוא צ'ק ביטחון שהמשכיר מסרב להחזיר, ניתן לבקש ממנו בכתב להשמיד אותו, ואם יש חשש שיופקד בלי הצדקה, לבדוק עם הבנק אפשרות של ביטול צ'ק. בערבות בנקאית, המשכיר אינו יכול לממש אותה אחרי שפקעה, ולכן תאריך התוקף שלה הוא חלק מהגנת השוכר. ובמקרה ההפוך, שבו השוכר מחזיק סכום פנוי לפיקדון הבא, אפשר לשקול היכן לשמור אותו בינתיים, לפי ההשוואה בין קרן כספית לפיקדון בנקאי.

מקורות