מס שבח הוא המס שמשלם מוכר של זכות במקרקעין על הרווח שנוצר לו מהעסקה. הוא אינו מחושב על מחיר המכירה אלא על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, אחרי הצמדה למדד ואחרי ניכוי הוצאות. עבור רוב מוכרי הדירות בישראל התוצאה היא פטור מלא, אבל הפטור הזה מותנה בתנאים שקל מאוד להיכשל בהם. המדריך מפרט את המנגנון, את התקרות המעודכנות ל-2026, ואת המקומות שבהם מוכרים מגלים מס שלא ציפו לו.
מה נכנס לחישוב
השבח מחולק לשני רכיבים, וההבחנה ביניהם קובעת את גובה המס.
הסכום האינפלציוני הוא החלק בעליית המחיר שנובע מעליית מדד המחירים לצרכן בלבד. הוא אינו רווח אמיתי אלא שמירה על ערך הכסף, ולכן הוא זוכה לטיפול מקל.
השבח הריאלי הוא מה שנשאר: עליית הערך מעבר לאינפלציה. זהו הרווח האמיתי, וזה הבסיס שעליו מוטל המס.
מהשבח מותר לנכות הוצאות שהוצאו בקשר לנכס: מס רכישה ששולם ברכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, אגרות, והשבחות ושיפוצים שהגדילו את ערך הנכס. כל אלה מקטינים את השבח החייב, ולכן שמירת קבלות לאורך שנות הבעלות משפיעה ישירות על גובה המס.
החישוב הלינארי המוטב
זהו המנגנון המרכזי בכל מכירת דירת מגורים, והוא נוצר בתיקון 76 לחוק שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2014.
הרעיון פשוט: השבח נפרס באופן לינארי על פני כל תקופת הבעלות, ואז מחולק לשניים. החלק שנצבר עד 1 בינואר 2014 פטור ממס. החלק שנצבר מ-1 בינואר 2014 ואילך חייב במס.
המשמעות המעשית ברורה: ככל שהדירה נרכשה מוקדם יותר, כך חלק גדול יותר מהשבח נופל בתקופה הפטורה. מי שרכש דירה ב-1994 ומוכר אותה היום צבר שבח על פני 32 שנים, מתוכן 20 שנה בתקופה הפטורה. מי שרכש ב-2020 נמצא כולו בתקופה החייבת.
החישוב אינו לפי עליית הערך בפועל בכל תקופה אלא לפי חלוקה לינארית של הזמן. גם אם רוב עליית הערך התרחשה בשנים האחרונות, החלוקה נעשית לפי מספר הימים.
הפטור במכירת דירה יחידה
מוכר של דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה זכאי לפטור ממס שבח, לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
התנאי המרכזי: הדירה הייתה בבעלותו כדירת מגורים מזכה במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה. מי שמוכר מוקדם יותר אינו זכאי לפטור הזה, גם אם זו באמת דירתו היחידה.
המונח דירת מגורים מזכה מוסיף תנאי משלו: הדירה שימשה למגורים או הושכרה למגורים במשך רוב התקופה שקדמה למכירה. דירה ששימשה כמשרד או עמדה ריקה לאורך שנים עלולה לא לעמוד בהגדרה.
תקרת הפטור
הפטור אינו בלתי מוגבל. תיקון 76 קבע תקרה, וכל חלק משווי המכירה שמעליה חייב במס.
לתקופה שמ-1 בינואר 2025 ועד 31 בדצמבר 2027 עומדת תקרת הפטור על 5,008,000 ש"ח.
מוכר דירה יחידה בשווי 6,000,000 ש"ח אינו מאבד את הפטור, אבל מקבל אותו רק עד התקרה. על השבח היחסי שמעל 5,008,000 ש"ח יחושב מס לפי הכללים הרגילים.
הסכומים המעודכנים ל-2026
גם כאן, כמו במס רכישה, פועלת הקפאה. חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025 הקפיא חלק מהסכומים בחוק מיסוי מקרקעין, כך שהם אינם מתעדכנים לפי המדד.
| הסעיף | הסכום | תקופת התוקף |
|---|---|---|
| תקרת הפטור לפי פרק חמישי 1 (סעיף 49א(א1)) | 5,008,000 ש"ח | 1.1.2025 עד 31.12.2027 |
| שווי שתי הדירות הנמכרות יחד (סעיף 49ה(א)(3)) | 2,252,000 ש"ח | 1.1.2025 עד 31.12.2027 |
| שווי מרבי של שתי הדירות (סעיף 49ה(א1)) | 3,746,000 ש"ח | 1.1.2025 עד 31.12.2027 |
| תקרת פטור בשל זכויות בנייה נוספת (סעיף 49ז) | 2,428,100 ש"ח | 16.1.2025 עד 15.1.2028 |
| רצפת פטור בשל זכויות בנייה נוספת (סעיף 49ז) | 607,000 ש"ח | 16.1.2025 עד 15.1.2028 |
| סף שווי מכירה לחיוב במס נוסף | 5,385,285 ש"ח | 16.1.2025 עד 15.1.2028 |
המס הנוסף: הסעיף שמפתיע במכירות גדולות
סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה מטיל מס נוסף על בעלי הכנסות גבוהות, והוא רלוונטי ישירות למכירת נדל"ן.
המנגנון בנוי משתי שכבות. הראשונה: יחיד שהכנסתו החייבת בשנת המס עולה על 721,560 ש"ח משלם 3% נוספים על החלק שמעל הסכום. השנייה, שנוספה בתיקון שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2025: יחיד שהכנסתו החייבת ממקורות הוניים עולה על אותו סכום משלם 2% נוספים על החלק שמעליו. יחד, על הכנסה ממקור הוני מעל התקרה מוטל מס נוסף של 5%.
הכנסה ממקור הוני היא הכנסה שלא הופקה מעבודה או מעסק: דיבידנד, ריבית, רווח הון, דמי שכירות שאינם מגיעים לכדי עסק, וכן שבח ממכירת מקרקעין.
וכאן הכלל הייחודי לדירות מגורים: השבח נכנס לבסיס המס הנוסף רק אם שווי המכירה עולה על 5,385,285 ש"ח, והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין. אבל כשהסף נחצה, נוסף להכנסה החייבת מלוא השבח הריאלי ולא רק החלק שמעל הסף.
זהו מדרון חד. דירה שנמכרת מעט מתחת לסף אינה מוסיפה דבר לחישוב המס הנוסף, ודירה שנמכרת מעט מעליו מכניסה את כל השבח לתוך הבסיס. ההפרש בין שתי העסקאות יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים על הפרש של אלפי שקלים בשווי.
תקרת ההכנסה החייבת במס הנוסף הוקפאה אף היא, ואינה מתואמת בשנות המס 2025 עד 2027.
מכירת שתי דירות: סעיף 49ה
קיים מסלול נוסף שנועד למי שמוכר שתי דירות כדי לרכוש דירה אחת גדולה יותר. סעיף 49ה מאפשר לקבל פטור על מכירת דירה נוספת, מעבר לפטור שהתקבל על הראשונה, בכפוף לתנאים ולתקרות.
שני הסכומים שקובעים כאן, בתוקף מ-1 בינואר 2025 ועד 31 בדצמבר 2027: שווי שתי הדירות הנמכרות יחד אינו עולה על 2,252,000 שקלים, והשווי המרבי של שתי הדירות עומד על 3,746,000 שקלים.
המסלול הזה רלוונטי בעיקר לזוגות שכל אחד מהם הביא דירה לנישואין, או למי שירש דירה נוספת ומעוניין לאחד את הנכסים. הוא אינו אוטומטי ודורש עמידה מדויקת בתנאי הסעיף.
זכויות בנייה נוספות
כשמחיר הדירה מושפע מזכויות לבנייה נוספת, כלומר כשהקונה משלם גם עבור פוטנציאל הבנייה ולא רק עבור הדירה הקיימת, נכנס לתמונה סעיף 49ז.
הסעיף מעניק פטור נוסף בשל אותן זכויות, בסכום שווי הדירה או בהפרש שבין תקרת הפטור לשווי הדירה, לפי הנמוך. במקביל נקבעה רצפת פטור, כדי שהסכום הכולל לא ירד מתחתיה.
לתקופה שמ-16 בינואר 2025 ועד 15 בינואר 2028 עומדת תקרת הפטור על 2,428,100 שקלים ורצפת הפטור על 607,000 שקלים.
זהו סעיף שנעשה רלוונטי במיוחד בבתים ישנים באזורי ביקוש, שבהם שווי הקרקע והזכויות עולה לעיתים על שווי המבנה עצמו.
פריסת המס
מוכר רשאי לבקש לפרוס את השבח הריאלי על פני מספר שנות מס, עד ארבע שנים אחורה, במקום לייחס אותו כולו לשנת המכירה.
הפריסה משרתת שתי מטרות. הראשונה: ניצול מדרגות מס נמוכות ונקודות זיכוי בשנים שבהן ההכנסה הייתה נמוכה. השנייה: הימנעות מחציית תקרת המס הנוסף בשנה אחת.
הפריסה שימושית במיוחד למי שאינו עובד, לגמלאים ולמי שהיו לו שנים ללא הכנסה. היא אינה אוטומטית ודורשת הגשת בקשה.
חמש נקודות שמייצרות חיוב לא צפוי
מכירה לפני 18 חודשים. הפטור לדירה יחידה מותנה בתקופת בעלות מינימלית. מכירה מהירה, גם מסיבות מוצדקות, מוציאה את העסקה מהפטור.
חלק בדירה נוספת. אדם שמחזיק אפילו חלק קטן בדירה אחרת עלול לא להיחשב בעל דירה יחידה. פסיקה קבעה שגם יורשים של דירה שהייתה דירתו היחידה של המוריש אינם בהכרח פטורים, אם למוריש היה חלק בדירה נוספת.
שווי מעל התקרה. הפטור מוגבל ל-5,008,000 ש"ח. מכירה בשווי גבוה יותר מייצרת חיוב חלקי, גם כשכל שאר התנאים מתקיימים.
אובדן קבלות. הוצאות שאי אפשר להוכיח אינן מנוכות. שיפוץ של מאות אלפי שקלים שנעשה לפני עשור, בלי חשבוניות, פשוט לא נספר.
הדירה לא שימשה למגורים. ההגדרה של דירת מגורים מזכה דורשת שימוש למגורים ברוב התקופה. נכס שהושכר לעסק לאורך שנים עלול לאבד את הסיווג ואיתו את הפטור.
שורה תחתונה
רוב מוכרי הדירות בישראל אינם משלמים מס שבח, אבל זה לא בגלל שהמס אינו קיים אלא בגלל שהם עומדים בתנאי הפטור. הפער בין מי שעומד למי שלא עומד הוא בינארי, והוא נקבע לפי פרטים טכניים: תקופת בעלות, סיווג הנכס, ומצב הבעלות בדירות אחרות ביום המכירה.
שלושת הסכומים שכדאי לזכור לשנת 2026 הם תקרת פטור של 5,008,000 ש"ח, סף מס נוסף על מכירת דירה של 5,385,285 ש"ח, ותקרת הכנסה למס נוסף של 721,560 ש"ח. שלושתם מוקפאים ואינם מתעדכנים לפי המדד, ולכן המשמעות שלהם נשחקת ככל שהמחירים עולים.
מקורות ותאריכי בדיקה
כל הנתונים המספריים במאמר נבדקו ב-4 באוגוסט 2026 מול המקורות הבאים.
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, פורסמה 18.01.2026 - תקרת הפטור לפי סעיף 49א(א1), סכומי סעיף 49ה, תקרת ורצפת הפטור לפי סעיף 49ז, וסף שווי המכירה לחיוב במס נוסף. נבדק 04.08.2026.
- רשות המסים, הוראת ביצוע 5/2025, פורסמה 25.02.2025 - מס על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב, תיקון 276 לפקודה: תקרה של 721,560 ש"ח, שיעור 3%, תוספת 2% על הכנסה ממקור הוני, וכלל 5,385,285 ש"ח לדירות מגורים. נבדק 04.08.2026.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 48א, 49א, 49ב(2), 49ה ו-49ז, ותיקון 76 לחוק - מנגנון החישוב הלינארי המוטב מ-1.1.2014 ותנאי הפטור. נבדק 04.08.2026.
- חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה-2024 - הקפאת הסכומים לשנות המס 2025 עד 2027. נבדק 04.08.2026.
- כל זכות, פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה - תנאי 18 החודשים והגדרת דירת מגורים מזכה. נבדק 04.08.2026.
מערכת שקוף