כאשר אנו בוחרים את הדירה אותה אנו מעוניינים לרכוש, בין אם לצורך מגורים ובין אם לצורך השקעה, אנו מעוניינים להשתמש בכל הכלים הקיימים ברשותנו על מנת להבטיח כי ההחלטה אשר אנו עושים הינה ההחלטה הטובה ביותר בעבורנו.
אחד הכלים אשר לא נעשה בהם שימוש רב כפי שמצופה לאור חשיבותו בעת רכישת דירה, היא תכנית בניין עיר.
זאת על אף שניתן להסתייע באופן משמעותי בתכניות הרשות אשר יגלו לכם מידע רב אודות הנכס והסביבה בה הוא מצוי. מידע אשר יכול להוריד את שווי הנכס באופן אובייקטיבי או בעבורכם או לחלופין לשדרג אותו באופן משמעותי.
אך מאחר ואנשים אינם בטוחים כיצד ניתן להשיג תב"ע או אינם מבינים את חשיבותה הם מדלגים על שלב זה.
למאמר זה ישנה חשיבות רבה לאור המחירים הגבוהים של דירות בישראל, והחשיבות כי הדירה אותה תרכשו בין אם זה להשקעה ובין אם זה למגורים תהיה הדירה הטובה ביותר בעבורכם.
באמצעות מאמר זה נוכל לשים אתכם בנקודת פתיחה טובה יותר בעת המשא ומתן ואף כבר בעת בחירת הנכס המיועד לרכישה, דבר חשוב במיוחד אשר יסייע לכם להקטין את הסיכונים הקיימים ממילא בעת הרכישה של דירה והקטנת הסכום המיועד לתשלום כאשר אנו מחליטים לבצע את עסקת המכר.
בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט ראשית מהו מהי תכנית בניין עיר ממה היא מורכבת וכיצד ניתן להשיג את התב"ע לדירה העומדת על הפרק.
לאחר מכן, בחלקו השני של המאמר אנו נסביר את חשיבות התב"ע וכיצד ניתן להסתייע בתכנית בניין עיר על מנת לרכוש דירה.
לבסוף בחלקו השלישי אנו נבחן כיצד ניתן להשתמש במידע הניתן בתכנית בניין העיר על מנת להחליט החלטות מושכלות יותר ולהשיג מחירים ויתרונות שונים למול המוכר או החברה הקבלנית בעת רכישת הדירה.
מהי תכנית בניין עיר ומהי חשיבות התכנית בעבור רוכשים?
תכנית בניין עיר או בקיצור תב"ע הינה התכנית אשר הרשויות הממשלתיות או המוניציפליות השונות הגדירו בעבור אזור מסוים בישראל. התב"ע נעשית על ידי אדריכל מורשה אשר חתום על אותה תכנית. התכנית כוללת את הדברים אשר צפויים להיבנות בעתיד בשטח המוגדר במסגרת התכנית. התב"ע מתיימרת להסדיר את כלל התכניות ברמה הגיאוגרפית של אותו שטח ולוקחת בחשבון ומביאה לידי ביטוי שיקולים כלכליים, תרבותיים וחברתיים הנדרשים באותו אזור.
התכנית מהווה מסמך אשר נגיש לכל אדם וניתן לבקש לצלם אותו ממחלקת הבינוי בעירייה או ברשות המוניציפלית הרלבנטית.
בהתאם לכך נציין כי בהקשר של רכישת דירות בו עסקינן, בדרך כלל לבניינים החדשים יש תכניות בניין עיר עדכניות, שכן היה צורך לאשר את הבניה של הקבלנים, הדבר נכון גם למרבית השטחים כיום בישראל בכלל, במיוחד בערים זאת כחלק מניסיון למפות ולהסדיר את מרבית השטחים בישראל, ורק אחוז קטן מן הקרקעות בישראל כיום אינן מוסדרות במסגרת של תב"ע.
התב"ע אשר מהווה מסמך חוקי מאושר על ידי הרשויות כוללת בתוכה את הזכויות בנייה המאושרות משפטית. התכנית כוללת מידע רב ומועיל למי שמתעניין בנכס ולהלן מספר דוגמאות להמחשה:
- פירוט מהו ייעוד הקרקע (האם הקרקע מיועדת לשימוש חקלאי או לשימוש מגורים או מסחרי למשל).
- אחוזי הבנייה המותרת – במידה ומדובר בקרקע אשר מיועדת להשקעה או שמא מדובר בקרקע עליה אתם מתכננים להקים את בית החלומות שלכם או להרחיב את הבית הנרכש, התב"ע כוללת גם את אחוז הבניה המותרת בכל שטח ותבהיר האם התכניות שלכם בכלל רלבנטיות למול קביעות הרשויות.
- מהו השטח של אותו נכס לפי הרשויות, כך למשל ניתן לוודא כי גינה, חניה או חצר כלשהי אכן שייכים באופן רשמי לנכס ולא רק סופחו בפועל באופן שאינו בהכרח מאושר.
- מהו השטח המותר לשימוש לטובת בנייה וכיוצא בזה – בהתאם לכך ניתן לזהות האם כל הבניה בתוך השטח הנרכש מאושר או שמא נעשה באופן לא חוקי. כך למשל ניתן לראות לעיתים סגירות של מרפסות אשר הפכו לחלק מהדירה אשר לעיתים לא נעשה באישור על ידי הרשויות וכפועל יוצא ניתן לקנוס ולהרוס את ההרחבה.
- האם צפויים פרויקטים עירוניים שונים כמו תמ"א 38 או פרויקט של פינוי בינוי באזור ואף פרויקטים לשיפור תשתיות שונים, אשר צפויים להעלות את מחיר הנכס ולהשביח אותו.
- האם צפויים לקום בניינים נוספים באזור אשר יהפכו את אזור המגורים לצפוף יותר או לחלופין את הנוף לאטרקטיבי פחות.
- האם העירייה אישרה הקמת מבנים ציבוריים כמו בתי ספר, בתי כנסת וגנים אשר יכולים להעלות את ערך הנכס במידה ומדובר בשירות אטרקטיבי או לחלופין לפגוע בערך הנכס אם היא צפויה ליצור כאוס, צפיפות ולכלוך באזור וכיוצא בזה.
- האם צפויה הפקעה של שטח בבעלות פרטית לטובת פרויקט ציבורי של הרשויות.
- אחידות אדריכלית – לעיתים שטח מסוים דורש סגנון בנייה מסוים, חומרים מסוימים או שימוש במאפיינים שונים. מידע אודות מגבלות ודרישות מטעמי אחידות אדריכלית יופיעו במסגרת התב"ע.
התב"ע עושה שימוש בגושים וחלקות ועל מנת לאתר את התב"ע הרלבנטית לשטח מסוים ניתן לעשות שימוש באתר של רשות מקרקעי ישראל, כאן. כלל המידע המופיע בתכנית כפי שנמצאת במחלקת הבינוי הינו המידע המוסכם ובעל כל האישורים הנדרשים על ידי הרשויות ויש ללכת לשם על מנת לקבל את התב"ע הרלוונטית לאחר שאותרה באתר הרשות.
חלק מהרשויות כחלק מניסיון להנגיש את המידע העלו את התכניות השונות לאינטרנט על מנת לתת גישה נוחה לכולם במסגרת פרויקט הקרוי "תב"ע פתוחה" של הסדנא לידע ציבורי, בהן רשויות מרכזיות כמו ירושלים, חולון והרצליה. במידה והרשות הרלבנטית משתתפת בפרויקט אין צורך ללכת לעיריה וניתן לבחון את התב"ע באופן מקוון, ניתן לבדוק האם התמזל מזלכם באתר זה.
התכנית מסודרת באופן בו ישנם שני מרכיבים, מרכיב מילולי ומרכיב גרפי כדלקמן:
1. ישנו תשריט גרפי המציג את השטח של התכנית על גבי מפה צבעונית. התשריט כולל בתוכו פירוט ויזואלי של הבניינים, הכבישים, המגרשים השונים והייעוד שלהם אשר מתבטא בצבעים השונים של כל שטח במפה, פירוט של מבנים ציבוריים וכדומה. התשריט מחלק את הבעלות על הקניין באמצעות חלוקה לתאי שטח שונים אשר לעיתים קרובות כוללים גם ייעודים שונים לקרקעות המצויות בשכנות האחת לשנייה.
המידע המצוי בתשריט כולל הן מבנים אשר כבר הוקמו וכן תכניות עתידיות אשר צפויות להיבנות או שכבר לכל הפחות אושרו על ידי הגורמים הרלבנטיים.
2. תקנון מילולי הכולל פירוט אודות יעוד הקרקע של כל חלק בתכנית וכן פירוט אודות אופן הבנייה המותרת או המתוכננת כמו המבנה הצפוי של הבניין אשר יוקם או קיים, הרחבות מותרות וכיוצא בזה.
למען שלמות התמונה נציין כי המונח תב"ע בדומה למונחים אחרים בתכנון והבנייה אינו מופיע בחוק התכנון והבניה ולעיתים מתייחסים לתב"ע כתכנית מתאר או תכנית מפורטת.
אך בכל מקרה מאחר והמונח תב"ע הוא המונח המוכר בקרב הציבור כאשר תבקשו זאת מהגורם הרלבנטי הוא יבין את הכוונה ויספק לכם את התכנית הרלבנטית לשטח המבוקש על ידיכם.
במידה וישנם מספר תכניות לשטח הרלבנטי, חשוב כי תבקשו את התכנית הקובעת לאותו תוואי שטח רלבנטי אשר נמצאת בראש היררכיה. לרוב התכנית הקובעת הינה תכנית המתאר הארצית של אותו שטח.
חשיבות תכנית בניין עיר בעבור רוכשים פוטנציאלים של נכס מקרקעין
אחד הפערים המרכזיים בין המוכר לרוכש הוא פערי הידע. המוכר מכיר את הנכס אשר מצוי ברשותו, את יתרונותיו וחסרונותיו השונים. כך שבעוד הוא משווק באופן טבעי את היתרונות של הנכס, את החסרונות הוא לא בהכרח יטרח לציין ואף לעיתים יסתיר זאת באופן מכוון מן הרוכש הפוטנציאלי.
מנגד, ייתכן כי מוכר הנכס אינו יודע דברים כמו זכויות בנייה שאינן מנוצלות או תכניות של העירייה לשפר את האזור באמצעות שיפור התחבורה הציבורית, הקמת מבנים ציבוריים או החלפת תשתיות וכיוצא בזה.
לכן תכניות בניין עיר הן כה משמעותיות.
הן מסייעות לנו בעת רכישת הדירות לצמצם את פערי הידע המובנים של רוכש הקרקע למול המוכרים אשר כבר בקיאים בנכס משום שהחזיקו בו תקופה ארוכה ואף במקרים לא מעטים לגלות מידע אשר נסתר גם מן המוכרים.
באמצעות כך אנו יכולים להחליט החלטות מושכלות יותר בנוגע לשווי של הנכס העומד על הפרק וכן על שוויו. בעוד במידה ולא נשתמש בתב"ע ככלי עזר אנו תלויים בהגינות ובידע של המוכר לקבלת המידע הרלבנטי וגם זה לא בהכרח במידה וישנן סוגיות החשובות לנו כמו תכנית להקמת בתי כנסת למשל אך לא למוכר.
בהקשר זה נציין כי לעיתים ישנם רוכשים בטוחים בעצמם אשר חושבים כי הניסיון חיים שלהם מסייע להם לזהות עסקה טובה ולכן אינם מאוימים מפערי המידע המצויים בין המוכר לרוכש, אנו ממליצים לכם בחום להימנע מטעות זו אשר חושפת חוסר ניסיון של הרוכש ולא להיפך כפי שחשב. פערי המידע תמיד קיימים שכן אינכם מכירים את השטח ואתם לא הבעלים שלו, לכן חשוב שתנצלו את המידע המצוי ברשות הרבים ותצמצמו זאת.
חשוב לדעת כי תכניות עתידיות המופיעות בתב"ע אינן בהכרח יוצאות אל הפועל, ולא כל דבר אשר מפורט בתשריט אכן יתממש, שכן ישנם התנגדויות, פשיטות רגל של קבלנים המתכננים פרויקט פינוי בינוי, שינוי ייעוד וכיוצא בזה. לכן חשוב לקחת מידע עתידי המופיע בתב"ע בעירבון מוגבל תוך הבנה כי מדובר בציפייה כלשהי של תכנית אשר אושרה ברמה המוניציפלית ולא בעובדה מוגמרת.
בהתאם לכך ישנן גם בקשות לשינוי תב"ע לעיתים אשר נובעות מכך שאנשים מבקשים אישורים לתוספות בנייה של חנייה, מרתף וכדומה אשר זהו המקרה הנפוץ ביותר, בקשות לשנות את ייעוד הקרקע ובקשות לשנות את גבולות המבנה והשטח הבנוי. אנו לא נעסוק במאמר זה בבקשות לשינוי תב"ע, אך חשוב להבין מכך 2 מסקנות:
- גם לאחר שבדקתם את התב"ע יתכנו שינויים בעתיד וחשוב מעת לעת להתעדכן בנושא זה.
- במידה וישנו משהו אשר אינו מתאים לכם כמו היעדר אישורים למרפסת או כל דבר אחר, לא צריך להתייאש ולוותר על הנכס אלא אפשר לשקול לרכוש אותו ולהגיש בקשות מתאימות לשינוי התב"ע.
מהן הפעולות האופרטיביות אשר ניתן לנצל באמצעות בדיקת תכנית בניין עיר?
לאחר שהבנו מהי תכנית בניין עיר ומהי חשיבותה בעת הרכישה, מגיע החלק החשוב ביותר והוא כיצד מיישמים ומשתמשים במידע אשר נתקבל מן התב"ע של השטח הנבדק על מנת להבטיח לרכוש את הנכס מקרקעין המוצלח ביותר במחיר המשתלם ביותר. חלק מן היישומים האופרטיביים לאחר צילום התב"ע הינם אינטואיטיביים וחלקם פחות ברורים מאליהם, ובהתאם לכך הם מפורטים כדלקמן:
1. ויתור על נכס או בחירה לרכוש אותו – הפעולה המתבקשת במידה ומתגלה מידע מחדש בעבורכם כתוצאה מבדיקת התב"ע היא החלטה מושכלת יותר בנוגע לשאלה האם אתם מעוניינים בנכס העומד על הפרק.
כך למשל אם ראיתם כי הנכס אשר אתם מתלבטים לגביו מרוחק מכל בית ספר ולא צפויים לקום בשנים הקרובות בתי ספר באזור לפי התב"ע תוכלו להבין כי הנכס אינו רלבנטי בעבורכם
מאחר ויש לכם ילדים קטנים או מאחר ואתם מתכננים להקים משפחה ומעוניינים בבית ספר סמוך.
2. עמדת מיקוח טובה יותר למול המוכרים של הנכס – זיהוי נקודות חולשה או חסרונות הקיימים בנכס המוצע, יסייע לכם לדרוש הטבות שונות או הנחות במחיר לאור המידע הקיים. במידה וגיליתם מידע אשר פוגע בערכו של הנכס, בין אם המוכר היה מודע לו או לא, הדבר יאפשר לכם להגיע למשא ומתן בעמדה יותר טובה כאשר פערי המידע קטנים יותר והתמונה אודות הנכס שלמה יותר מאשר לפני כן.
3. איתור וגילוי בנייה בניגוד לאישורים – כאמור התקנון וכן התשריט כוללים בתוכם גם תיאור של הבניינים, הגבולות של השטח וכיוצא בזה. בהתאם לכך המידע המצוי שם יכול לחשוף בניות אשר אינן מאושרות על ידי בעלי הנכס הקודמים, השתלטות על שטח שאינו שייך בפועל לנכס המקרקעין וכדומה.
לגילוי מסוג זה ישנה חשיבות כפולה, ראשית היא יכולה לסייע במיקוח למול המוכרים במהלך המשא ומתן או לחלופין לוותר על הנכס בו צריך להרוס או לשנות דברים. אך בנוסף לכך, במקרים רבים אנשים רוכשים נכסים מבלי לדעת שהנכס אשר בבעלותם מפר את החוק דבר אשר יכול להוביל למורכבויות משפטיות אותם לא צפו בעתיד כאשר הם בעלי הנכס מקרקעין הרלבנטי. לכן ישנה חשיבות מיוחדת לבחון את התב"ע לזיהוי מקרים מסוג זה.
- זיהוי שרלטנים ומוכרים מפוקפקים טרם ביצוע העסקה – כאשר אדם מסתיר מכם מידע משמעותי, דבר אשר במקרים מסוים יש לו חובת גילוי חוקית, מעבר לנקודת מיקוח טובה יותר ייתכן כי יגרום לכם לשקול את סוג האנשים עימם אתם מעוניינים לעשות עסקים בנוגע לדבר משמעותי כמו רכישת נכס מקרקעין.
בהתאם לכך, במידה ומתגלה מידע בתב"ע אשר הוסתר מכם, הדבר יכול להאיר באור חדש את הצד השני לעסקה ולהחליט באופן מושכל יותר לא רק בנוגע לנכס אלא גם בנוגע למוכר הנכס או המתווכים.
סיכום והמלצות
לסיכום, תכנית בניין עיר או בקיצור תב"ע היא תוכנית אשר מוחזקת למרבית השטחים המוניצפלים, ודאי כאלה בהן נעשתה בנייה בעשורים האחרונים.
התב"ע כוללת תשריט גרפי ותקנון מילולי אשר מפרטים בנוגע לעתיד השטח, תכניות מוניציפליות ופרטיות מאושרות אשר צפויות להיבנות בו, יעוד הקרקע, פירוט של השטחים הפרטיים וגודלם, גודל הבניין המאושר לבנייה וכדומה.
בעת רכישת דירה ישנה חשיבות רבה כי בטרם מתחייבים בחוזה לאתר את התב"ע הרלוונטית לנכס העומד על הפרק בקישור של רשות מקרקעי ישראל אשר הובא בגוף המאמר, ולאחר מכן ללכת למחלקת הבינוי של הרשות המוניציפלית הרלוונטית או לאתר האינטרנט הרלבנטי ולצלם את התב"ע הקיימת על אותו שטח.
זאת על מנת לקבל מידע רלבנטי בנוגע לנכס אשר יצמצם את פערי המידע שלכם למול המוכרים אשר עלולים לנצל את אותו פער מידע על מנת למכור את הנכס ביוקר או לחלופין להסתיר ממכם חסרונות אשר היו מובילים אתכם לוותר על רכישת הנכס במידה והייתם מודעים להם.
לאחר בדיקת התב"ע ככל שמזוהים על ידכם אי התאמות או נתונים מפתיעים תוכלו לפעול באופן מושכל ומעמדת כח שוויונית יותר למול הגורמים אשר מוכרים את נכס המקרקעין, בין אם זו דירת מגורים או קרקע חקלאית להשקעה אשר אתם מעריכים כי ייעוד הקרקע שלה ישתנה בעתיד או כל נכס מקרקעין אחר. כמו כן אתם תוכלו לגלות מידע אשר לעיתים בעל הקרקע אינו מודע לה ולגלות כי הנכס הוא למעשה אטרקטיבי יותר מאשר חשבתם.
בהתאם לכך, אתם תוכלו לקבוע כי לאור המידע הנכס לא רלבנטי בעבורכם, המוכרים אינם אנשים ישרים, לבקש הורדת מחיר המבטאת את המידע החדש אשר גיליתם או לחלופין להבין כי הנכס העומד על הפרק מהווה הזדמנות חד פעמית אשר כדאי לנצל. לכן ישנה חשיבות רבה לבחון את התב"ע בטרם אתם פועלים בעסקה בעלת משמעות כה הרת גורל כמו רכישת דירה.
