קבוצת רכישה – חיסכון עם כאבי ראש

הריבית הנמוכה במשק הוציאה משקיעים רבים אל שוק הנדל"ן. בשל כך, מחירי הדירות עולים והאזרח הפשוט נתקל במחירי דירות מרקיעי שחקים. קבוצת רכישה יכולה להוזיל את עלויות רכישת הדירה עד 20%, תוך שיתוף חברי הקבוצה בהליך. אולם, לדרך זו חסרונות וסיכונים לא מבוטלים. בחנו בעצמכם, האם זוהי דרך החיסכון המתאימה לכם.  

בשל מחירי הדירות העולים, ובשל הרצון העז למצוא את העסקה הטובה ביותר, רבים מאיתנו מחפשים פתרונות זולים יותר מאשר רכישת דירה חדשה מקבלן. בעוד חלק מעדיף לרכוש דירות ישנות ולשפצן, חלק מהקונים מתאגדים, ומרכיבים לעצמם או מצטרפים, אל קבוצת רכישה.

קבוצת רכישה מורכבת ממספר אנשים, שהחליטו לחבור יחדיו לשם הקמת מבנה או פרויקט מגורים. לצורת התארגנות זו מספר סיבות, ובניהן חיסכון כספי, בחירת שכנים ועוד. למרות שמדובר שחלופה שמוזילה את עלויות הדירה המיוחלת, שכן עמלת המתווכים בדרך קטנה, בפרויקט מסוג זה עלולות לצוץ לא מספר בעיות, שכן מדובר בהקמת מבנה מגורים למספר אנשים רב. בין הבעיות ניתן למצוא התנהלות לא נכונה, מפאת חוסר מקצועיות, הליכים בירוקרטיים מתישים ועוד רבות עליהן יבואר בהמשך.

סוגי הקבוצות

ישנם היום מספר דרכים להתאגד לשם רכישת דירות בהיקפים גדולים. הראשונה, קבוצת רכישה אמיתית, היא כזו שמאגדת מספר רוכשי דירות פוטנציאלים. רק לאחר גיבוש של מספיק חברים, רוכשת הקבוצה קרקע וחותמת חוזי מכר מקרקעים בין חברי הקבוצה לבין בעל הקרקע. קבוצת קנייה מתארת קבוצת אנשים שהתאגדה לשם רכישת דירות מוזלות מקבלן. קבלנים לרוב ישמחו להעניק הנחה לקבוצות אלו, שכן מדובר מבחינת חברת הבנייה בחיסכון הן בעלויות השיווק והן בעלויות המימון.

קבוצת רכישה, היא נושא המאמר, עובדת באופן שונה. בצורה זו, רוכשים יזם וקבלן קרקע מסוימת. לאחר תכנון המבנה, מוכרים השניים את הקרקע לקבוצת רכישה, ומתחילים לבנות את המבנה המיועד. קבוצת הרוכשים יכולה להתגבש על בסיס מניעים כלכליים או על בסיס מניעים חברתיים.

המדריך לבוחר – נקודות חשובות

תחילה, יש לעמוד על שתי דרכים להצטרפות יחיד לקבוצה. הראשונה היא הצטרפות אל קבוצה מתגבשת והשנייה היא יצירת קבוצה באופן עצמאי. לכל אחת מהדרכים היתרונות והחסרונות שלה. כך, לדוגמה,  קבוצה אקראית תחסוך זמן, שכן כבר קיים מוביל בקבוצה, אך מנגד, יכול שתתקלו בקשיים עם חברי קבוצת הרכישה ותעדיפו ליצור אחת משלכם. חשבו טוב מהי הקבוצה העדיפה בשבילכם, לפי מאפייניכם האישיים. נתונים שתיאלצו לקחת בחשבון בשלב זה, יהיו בנוגע למחיר הנכס, מוניטין של המוביל או חברי הקבוצה, גודל הקבוצה ועוד.

מעבר לאלו המצוינות לעיל, המהוות נקודות חשובות לקראת מקום מגוריכם העתידי, בו אתם משקיעים מזמנכם וממיטב כספכם, עליכם לבחון שלוש נקודות נוספות:

• חברי קבוצת הרכישה – מעבר ליחסים ביניכם, המהווים גורם חשוב, היות ואלו יהיו השכנים החדשים שלכם, יש לבחון האם בין חברי הקבוצה יש הסכמות בסיסיות בנוגע לשטחים משותפים. כך, אדם המגדיר עצמו כשומר מסורת על הספקטרום הדתי, יעדיף בסביבתו אוכלוסייה שומרת שבת (או לכל הפחות מכבדת אותה), שכנים שיהיו נכונים ליצור סוכה משותפת ועוד דוגמאות רבות. לנקודה זו חשיבות מכריעה לגבי תחושתכם הכללית במקום המגורים החדש.
• ליווי מקצועי – על פי רוב, מומלץ שבראש קבוצת הרכישה יעמוד איש מקצוע מעולם הבנייה, זאת לשם עמידה איתנה אל מול חברת הבנייה. הנדסאי, קבלן או מהנדס יהיו מועמדים ראויים, שכן אלו מעורים בתחום ויכולים לסייע לקדם את ההליך באופן מהיר יותר. בנוסף, יש לבחון מהו הליווי המקצועי שקבוצת הרכישה מחליטה לשכור. ליווי של עורך דין, לדוגמה, יכול לסייע מבחינה משפטית, שכן יהיו לו כל הנתונים אודות ההליך במקרה של תקלה.
• הקרקע הנרכשת – מעבר לחלום של רובנו לרכוש דירה על הים, ישנם נתונים נוספים שיש לבחון בעת בחירת הקרקע. תחילה, יש לוודא שהקרקע משוחררת מכל שיעבוד או הערת אזהרה, שכן רכישת קרקע שעליה מוטל אחד מאלו יכול להוביל להתדיינות משפטית ארוכת שנים, שתהיה יקרה ומסורבלת. בנוסף, יש לבחון את תוכניות הפיתוח סביב הקרקע. מעבר לעליית ערך הנכס, גנים ציבוריים, כבישים חדשים, מרכזי קניות ומבני חינוך יכולים להקל על ההתנהלות המשפחתית וליצור אזור אידאלי למגורים.

אז מי משלם על זה?

כפי שהוסבר לעיל, קבוצת רכישה נועדה לשם הקמת בית מאפס. היות ומדובר בהוצאה כספית שאינה מבוטלת, יש לפנות למקור מימון חיצוני, הוא, על פי רוב, הבנק.

הבנק, תחילה, יוודא כי הקרקע, כפי שאנו בדקנו לעיל, נקייה משעבודים, הערות אזהרה, או כל רבב אחר שיכול להביא לסיבוכים משפטיים. הבנק הוא גוף כלכלי, והוא מחשב את צעדיו בזהירות מוקפדת, בטרם מעניק כספים. לאחר מכן, יבחן הבנק את יכולתם הכלכלית של כל אחד מחברי הקבוצה בנפרד. כאמור, כגוף כלכלי רוצה הבנק להגן על כספיו, ולכן לא יוותר על מקור חלופי להחזרתו במקרה הצורך.

לאחר שמצא הבנק כי קבוצת הרכישה עומדת בתנאיי המינימום שהוא הציב לשם תמיכה בפרויקט, הוא יחל להזרים כספים. על פי רוב, הזרמת התקציב תיעשה על פי הערכת שמאי, שיבחן את קצב התקדמות הפרויקט ויפסוק מהם הצרכים הכלכליים בכל שלב.

הדבש והעוקץ – יתרונות וחסרונות 

כפי שצוין לעיל, לקבוצת רכישה ישנם יתרונות רבים, אך לעומת זאת ישנם גם חסרונות וסיכונים המרחפים מעל לחברי הקבוצה. 

הדבש – כסף ושקט נפשי 

היתרון הראשון המסור לחברי קבוצת הרכישה הוא החיסכון הכלכלי העצום. מדובר בחיסכון שיכול להגיע עד 20% ממחירי הדירות שנרכשות מקבלן. להנחה המדוברת יש סיבות רבות. על הקרקע לא צריך לשלם מס ערך מוסף (בשל העבודה שקבוצת הרכישה היא גוף פרטי), היעדר צורך בתשלום ליזם או מתווך, חיסכון על הוצאות שיווק הדירות ועוד סיבות רבות מובילות לחיסכון לעיל.

שנית, יש לציין את היתרון הגלום באחריות מלאה של הקבלן, שמוביל לשקט נפשי מבחינה ניהולית. לאחר שתכננן את המבנה ומכר את הקרקע, כלל אחריות הבנייה מוטלת על כתפיו. משמע, ברגע של פשיטת רגל, ניתן להחליף את הקבלן המבצע ולהמשיך בביצוע העבודה. מעבר לכך, קבוצת הרכישה מקבלת גישה נוחה לוועדת התכנון, השתתפות חברי הקבוצה כוועד וההוצאות המשפטיות והמקצועיות הקטנות, הופכות את התנהלות הפרויקט לנוח ופשוט.

העוקץ – אחריות אישית ומשחקי כוחות 

תחילה, יש להבין שאין וודאות מובהקת בנוגע להליך הבנייה. בתחום הבנייה יכולים לעיתים לצוץ פגמים בהליך שיחייבו תוספת תשלום, והן שינויים שיאלצו להמתין עד לקבלת האישורים הרלוונטיים. בשל כך, אי הוודאות המדוברת מתייחסת הן לסך התשלומים של כל חבר בקבוצה והן לתאריך היעד הסופי, בו תקבלו את הדירה.

שנית, עלולות לצוץ מספר בעיות קריטיות אל מול שאר חברי קבוצת הרכישה. הראשון הוא חוסר ניסיון של מנהלי או מארגני הקבוצה. בעיה זו ניתנת לפתרון יחסית פשוט, זאת על ידי שימוש בבעלי המקצוע הרלוונטיים. בעיה שניה, שיכולה להוות מטרד יותר חמור, היא היעדר יכולת להתנתק מהקבוצה עד השלמת המבנה. כל התנתקות לפני השלמתו מחייבת את ברכת הקבוצה בכללותה. לפיכך, יכולים להתגלע סכסוכים פנימיים רבים על רקעים שונים, זאת מבלי לאפשר יציאה בחלק מהמקרים. בניגוד לאמור, במקרים של קשיים כלכליים ישנו מנגנון הגנה מטעם הבנק, שממלא את מקומו של השותף היוצא ומקבל את כספו לאחר מכירת הדירה. הבנק מסייע בשל האינטרס האישי שלו, שעניינו השלמת המבנה מהר ככל הניתן והשבת הכספים.

בנוסף, ישנם סיכונים רבים בהם עלולים להיתקל מצטרפי קבוצת רכישה. הסיכונים בהם נתמקד לא יהיו אלו הנגרמים מידי אדם, אלא אלו היכולים להיגרם בשל התנהלות לא נכונה. עם זאת, חשוב לציין כי יש לבחון בקפידה עם מי אתם "נכנסים למיטה". מדובר בהון רב, ולפיכך ישנו סיכוי לא מבוטל לניגודי עניינים, הונאות ועוד.

תחילה, יש לוודא כי הקבוצה אינה גדולה מידי. קבוצת רכישה שכוללת יותר מדי שותפים יכולה להוביל לבעיות ניהול בשל אי הסכמות. אלו יאטו את קצב התקדמות הפרויקט ועלולות לפגום בהתקשרויות מול גופים שונים, בשל חוסר החלטיות. בנוסף, יש לוודא כי הקרקע שנרכשה היא בעלת היתר בניה. בהיעדר היתר זה, לא תהא וודאות בנוגע לזמן הכניסה לבית, כמו גם וודאות בנוגע לגודל הקבוצה הנכון. ייתכן שתתגבש קבוצה של 20 חברים, אולם בהיתר הבנייה, שינתן לאחר רכישת הקרקע, יותרו לבנייה רק 9 דירות.

קבוצת רכישה – האם כדאי?

אז כאמור, קבוצת רכישה היא אפשרות כלכלית מצוינת, שיכולה לחסוך לנו המון כסף בדרך לתקיעת יתד בעולם. היא מאפשרת רכישת דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, וכוללת יתרונות וחסרונות. מחד, החיסכון הכלכלי וההתנהלות השקטה. מנגד, חוסר הוודאות בנוגע לנכס ולתשלומים, וכן אפשרות לעוקץ ולטעויות שיכולות להוביל להליכים משפטיים. לאחר קריאת המאמר, עליכם לבחון האם אתם מקורצים מהחומר האנושי שמסוגל להתמודד עם קשיים בדרך לשם יעילות. באם כן, קבוצת רכישה יכולה להוות פתרון מצוין.