פינוי שוכר – מתי מותר, ואיך עושים את זה יעיל

אם אתם משכירים דירה, אתם נהנים מהכנסה טובה קבועה חודשית, בהמון מקרים, במידה והדירה במצב טוב ולא זקוקה לתחזוקה רבה, זוהי הכנסה כמעט פאסיבית לגמרי. אחזקת דירה והשכרתה זו דרך מעולה לחיות חיים נוחים, ולהכניס כסף קבוע כמעט נטול דאגות או טיפול לחלוטין. לפעמים, החלום הורוד הופך לסיוט – במידה ושוכר הדירה מתחיל להערים עליכם, המשכירים, קשיים.

גולת הכותרת של הקשיים היא ללא ספק סרבנות לפינוי. לצערי הרב, המצב שבו השוכר מפסיק לשלם דמי שכירות ובמקביל לא מוכן לפנות את הדירה, או לא מוכן לפנות את הדירה בסיום תקופת השכירות, נפוץ. בנוסף, יכולות להיות בעיות נוספות מול השוכר כגון הפרעה לשכנים, הרעשה חזקה בחלקים גדולים מתוך היממה ובשעות לא סבירות, פגיעה בציוד בדירה או בתקינות הדירה עצמה, ועוד.

מהסיבה הזו במצבים כאלו, בא החוק להגן על בעלי הדירות, ולאפשר להם לפנות את השוכר מן הדירה בכפייה על פי חוק, אם מתקיימים כמה קריטריונים. פינוי שוכר כאשר הפינוי מוצדק הוא תהליך זריז ויעיל, אחרת, אין בו שום טעם – אם יקח למשכיר חודשים לפנות את השוכר כל העניין חסר כל הגיון, לכן החוק מייעל את התהליך והופך אותו לפשוט, נוח, והכי חשוב – מהיר.

תוהים האם מותר לכם להתחיל תהליך של פינוי שוכר מהדירה שאתם משכירים לו? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת.

מתי ניתן לפנות שוכר מהדירה שברשותי?

הבסיס של הבסיס לשאלה הזו מצוי בחוזה השכירות שנחתם על ידי המשכיר והשוכר, החוזה הוא זה שאחראי להגדיר את הכללים שחלים בין המשכיר לשוכר וברגע שיש הפרה של אחד מהסעיפים המצויים בחוזה, מתחילה העילה הסבירה לפינוי השוכר מהדירה. בהקשר הזה, חשוב לציין שאת חוזה השכירות חשוב לנסח באופן מקיף ומותאם אישית לכם, המשכירים, ולנכס הספציפי המושכר.

משכירים רבים משתמשים בחוזה סטנדרטי אחיד שגרתי שמישהו העביר לידיהם, או שהורידו מהאינטרנט, וזוהי טעות חמורה. חשוב מאוד לבנות את חוזה השכירות מול עורך דין שיכיר אתכם, את הצרכים שלכם, את כל מה שחשוב לדעת לגבי הנכס המושכר, ושחוזה השכירות יהיה מותאם לכם ולנכס. בבוא היום – חוזה השכירות יהיה הבסיס לסנקציות שתוכלו להפעיל נגד השוכר במידה והוא יערים עליכם קשיים, ולכן חשוב שהחוזה יהיה מקיף ומותאם אישית. ישנם סעיפי חוזה שכירות המעוגנים בחוק, וגם אם לא מופיעים בחוזה באופן מפורש, הם מצטרפים לחוזה כאילו היו חלק ממנו עבור כל חוזה שכירות שנחתם במדינת ישראל, לכן במידה ואתם נתקלים בבעיה מול השוכר שלכם וחוזה השכירות לא מאפשר לכם להפעיל סנקציות כנגדו במקרה המדובר, בדקו האם החוק מגבה אתכם למרות שלא ציינתם מפורשות בחוזה השכירות סעיף נגד המקרה הספציפי.

ברוב המקרים, יהיה מדובר ברצון המשכיר להפעיל פינוי כפוי של השוכר כשהסתיימה תקופת השכירות והשוכר לא מעוניין להתפנות, או במקרים בהם השוכר לא משלם את דמי השכירות למשכיר ולא מעוניין לפנות את הנכס למרות זאת. בפחות מקרים, אך גם זה קיים, ישנן סיבות נוספות שתחתיהן ירצה המשכיר לפנות את השוכר: הריסה או גרימת נזק לנכס, הטרדת השכנים או הרעשה לשכנים, שינוי מבנה הנכס ללא קבלת היתר מהמשכיר, הפעלת מסיבות או משחקי הימורים בנכס, שימוש עסקי בנכס המיועד למגורים בלבד, וכדומה.

נשמע שהשוכר שלי עומד בתנאים לפינוי – איך עושים את זה?

הדרך לפינוי מתחילה בניסיון להשיג פשרה לא משפטית. חשוב שתבינו, מדובר בתהליך לא נעים בכלל שלא רק השוכר לא ירצה שתכנסו אליו, אלא גם אתם כמשכירים לא בהכרח מעוניינים בו. אם ניתן לפתור את המחלוקת בדרך של שלום – העדיפו את זה מאשר להכנס להרפתקה משפטית לא פשוטה ולא נוחה. אם ניתן לקיים תקשורת מול השוכר, להסביר לו את מעשיו ולהבהיר לו שהוא מפר חוזה כתוב ושיש לכם את האפשרות להפעיל כנגדו ערכאות משפטיות, עשו זאת קודם לכן. בהרבה מקרים יש הפרות חוזה שמתבצעות בתום לב או כתוצאה מאי הבנות ביניכם לבין השוכר.

במידה והשוכר מבין היטב כי הוא מפר חוזה ואין אי הבנה, והוא מסרב להפיק תועלת מתקשורת לא משפטית ולהגיע לכדי פשרה והבנה מולכם, עוברים לשלב הבא – ניסוח בכתב של הטענות שלכם נגדו. עליכם לשלוח לשוכר מכתב אזהרה שיהיה חתום על ידי עורך דין ומנוסח על ידי עורך דין, שבו מפורטת הפעילות מפרת החוזה שלו.

במכתב תדרשו שיתקן תוך 7 ימים את כלל הפרות החוזה אותן הוא מבצע כעת, ותכילו גם אזהרה: במידה ולא יתקן את כלל הפרות החוזה בזמן שהוקצב, תחילו בתהליך פינוי כפוי מהנכס מולו. אם יש לכם מהשוכר צ'ק בטחון – זה הזמן לנצל את זה ולהזכיר זאת במכתב האזהרה, או אפילו להפקיד אותו בפועל. השוכר יראה הפקדה של צ'ק הביטחון ויבין שאתם רציניים.

שימו לב – חלק מהשוכרים הפכו את עניין הפרות החוזה וסרבנות הפינוי לאמנות של ממש, ויפעילו מניפולציות ותחבולות רבות כדי להרגיע אתכם, למשוך זמן ולתמרן אתכם ואת הנפש שלכם בתוך כל הסיפור הזה – היו חדים וענייניים (לצערי, אני אומר את זה מניסיון אישי).

אם השוכר מקבל את המכתב שלכם, שטוען נגד אי תשלום דמי שכירות, והוא אומר לכם ש"בראשון לחודש אשלם לכם הכל", זה עוד סביר. מגיע השני לחודש ואתם לא רואים העברה של כסף, והוא אומר ש"תוך שבוע" הוא יקבל סכום כסף מהוריו וישלים את התשלום, זה כבר פחות סביר. אם עובר עוד שבוע ואתם מתקשרים לברר מה קורה, הוא לא עונה, אתם שולחים לו הודעה כתובה מאיימת והוא בתגובה מוסר ש"הוא כרגע בדרך לבנק לבצע העברת כסף", חשדו וקחו אותו בערבון מוגבל.

חשוב להבין! במרבית המקרים הוא מנסה למשוך זמן ולהתיש אתכם, והוא לא "בדרך לבנק" ולא "ישלם עוד שבוע", אלא הוא פשוט מתחמק באלגנטיות מהתשלום. זה הזמן שלכם להפוך להיות חדים ועניינים ולזרז תהליכים, ולהפסיק לשמוע לשקרים שלו מולכם.

מכתב התראה לפינוי השוכר

את מכתב ההתראה אני ממליץ בחום שתשלחו באמצעות שירות משלוחים פיזי ולא בדואר או דואר רשום, ובכל מקרה, לא משנה איך אתם מעבירים לו את המכתב, שיהיה בידיכם אישור מסירה. אם אתם מוסרים לו את מכתב האזהרה בעצמכם, דאגו שיהיה תיעוד שלו מקבל את המכתב שכן בהמשך הדרך שוכר ערמומי ינסה לטעון שמעולם לא קיבל את המכתב.

עברה תקופת החסד שהגדרתם במכתב וההפרות לא הוסדרו, ויתרה מכך, נראה כי השוכר לא התרשם מאזהרותיכם ומתכוון להתעלם מהמכתב ומהתוכן שלו ולהמשיך בהפרות החוזה? כדאי מאוד שתתקדמו לשלב הבא:

הגשת כתב תביעה לבית המשפט עבור צו פינוי של השוכר מהנכס.

בשלב הזה, החוק בא לטובתכם ולהקלתכם, מדובר בתביעה מיוחדת ומזורזת – כפי שהוסבר מקודם במידה וההליך היה ארוך ומייגע לא היה בו שום טעם, ולכן החוק מטפל במהירות בכתבי תביעה שמטרתם השגת צו פינוי שוכר.

כשהתקבל צו הפינוי ואושר, יהיו לשוכר שלכם לכל היותר חודשיים לפנות את הנכס אחרת הוא כבר לא רק מפר חוזה, אלא מפר חוק.

חשוב לדעת – התביעה המזורזת והמיוחדת לפינוי מהיר ויעיל של השוכר לא יכולה להכיל דרישה של כסף על נזקים בדירה או עגמת נפש, אלו יצטרכו להמתין לתביעה נוספת (קצת פחות מזורזת) נפרדת, ההליך המיוחד המזורז הוא רק עבור קבלת צו לפינוי השוכר מהדירה.

לאחר הגשת התביעה המיוחדת המזורזת מטעם משכיר הנכס, תהיה אפשרות לשוכר להגיש מנגד כתב הגנה לבית המשפט תוך חודש לכל היותר מהרגע שבו קיבל את כתב התביעה (שוב, מומלץ תמיד לתעד ולהשתמש באישורי מסירה מפורשים).

כתב הגנה של השוכר

בית המשפט יבחן את כתב התביעה של המשכיר ואת כתב ההגנה של השוכר ויקבע מועד לדיון בנוכחות שני הצדדים, לכל היותר חודש אחרי שקיבל את כתב ההגנה מהשוכר, או לכל היותר חודשיים אחרי שקיבל את כתב התביעה מהמשכיר, במידה והשוכר לא הגיש ב-30 היום הקצובים לו כתב הגנה. חשוב גם לדעת שבמידה והשוכר לא הגיש לבית המשפט כתב הגנה, המשכיר יכול לדרוש מבית המשפט להכריע ללא דיון, ומומלץ שהמשכיר אכן יעשה זאת.

לאחר הדיון בנוכחות שני הצדדים (או העדר הדיון במידה והשוכר לא הגיש כתב הגנה בזמן) בית המשפט יתן הכרעה במחלוקת תוך שבועיים. במידה והצדק עם המשכיר, סביר מאוד שיתקבל צו פינוי, והשוכר מחוייב לציית להכרעה של בית המשפט ולפנות את הנכס. צו הפינוי יכיל מועד מקסימלי לביצוע הפינוי, או שלא יכיל מועד מקסימלי – וברירת המחדל היא 15 ימים. במידה והשוכר לא היה נוכח בזמן שניתנה הכרעת בית המשפט, הוא יקבל על כך הודעה ו-15 הימים שלו יתחילו ממועד קבלת ההודעה.

בנקודת זמן זו, הרבה מהשוכרים ש"השקיעו" והגיעו עד כאן לא יחדלו ולא יוותרו, ולא יצייתו להכרעת בית המשפט וישארו גרים בנכס. זה הזמן שבו המשכיר עובר להפעלת הוצאה לפועל נגד השוכר.

משחלף מועד המקסימום המוגדר בפסק הדין של בית המשפט, או משחלפו 15 ימים בהעדר ציון מועד מקסימלי, יוכל המשכיר להגיש בקשה לאכיפת פסק הדין של בית המשפט מול רשות ההוצאה לפועל.

רשות ההוצאה לפועל תשלח התראה כתובה לשוכר ותזהיר אותו שיש לו 20 יום נוספים לביצוע פסק הדין ופינוי הנכס, אחרת יתחיל כנגדו תהליך (לא נעים, יש לומר) של הוצאה לפועל. חלפו 20 הימים האלו? המשכיר יקבל מרשות ההוצאה לפועל צו פינוי, שתוקפו וחומרתו מצו הפינוי שקיבל מבית המשפט רבים פי כמה. עם צו הפינוי הזה רשות ההוצאה לפועל תבצע את הפינוי בכפייה, ותפנה את השוכר מהנכס, ובשעה טובה יגאל המשכיר מצרותיו בנושא זה.

נשמע לא נעים, לא כיף, ארוך, בירוקרטי ומתיש. איך להמנע מזה?

אם אתם מושכרים שמעוניינים להתחיל בתהליך, יש סיכוי שקראתם עד לכאן את הכתבה ואין לכם חשק להכנס להרפתקאה הזו. מהצד הראשון, כפי שאמרתי כבר מקודם, עדיף מאוד בתחילת הדרך לנסות לפתור את כל העניין בדרך של שלום ותקשורת. אם השוכר שלכם מנסה לקבל תנאים מקלים, נסו לעזור לו ולהגיע איתו לפשרה מבלי להתחיל בתהליך כולו.

בנוסף, עצה נוספת חשובה שאני יכול לתת לכם היא מראש לא להכניס לנכס דייר שמועד לפורענות. נסו להתרשם מהדייר היטב לפני שחותמים על חוזה שכירות, לנסות להבין האם הוא ישר והגון באמצעות הפעלת אינטואיציות ולפי התקשורת איתו לפני שהוא נכנס לגור בנכס שלכם. אתם יכולים גם לבקש מהדייר "ממליצים", כלומר, פרטי יצירת קשר של אנשים שהשכירו לו את הדירה בעבר, לשוחח עימם טלפונית או בהודעות כתובות ולבדוק האם היו להם צרות מולו, ולתחקר אותם לגבי התקשורת וההשכרה שלהם מולו.