דמיינו לעצמכם את הסיוט הבא: הלכתם לבחון פרויקט נדל"ן חדש, התיישבה מולכם אשת מכירות מפולפלת ואמרה לכם את כל הדברים הנכונים כדי להדליק אתכם על הפרויקט. ערך הדירה יעלה, אתם תהנו מדירה ברמה גבוהה עם תשתיות יציבות ואמינות, והכל יבוצע לפי סטנדרט גבוה ובמחיר משתלם. התרשמתם והחלטתם ללכת על זה. מכאן, תצטרכו להתחיל להעביר לקבלן הבניה כספים שיכסו את עבודתו סביב הפרויקט ויראו כי אתם רצינים (מעבר לחתימה, כמובן, על החוזים מולו).
מדובר במאות אלפי שקלים במקרים רבים, מבלי שקיבלתם את המוצר – כלומר הדירה עוד לא מוכנה, לא רשומה על שמכם ואין לכם אפשרות להכנס ולהתגורר בה. ואז, באמצע הדרך ישנה בעיה בירוקרטית כלשהי, אישורים חוקיים שהקבלן לא מקבל, סיבוך כלכלי שגורם לו לפשיטת רגל, או כל דבר אחר שימנע ממנו לסיים את העבודה.
חתיכת סיוט, הא? מסרתם מאות אלפי שקלים ולא תקבלו את הדירה בסופו של דבר. כאן נכנס לפעולה חוק המכר שקובע כי הקבלן צריך לספק לכם ערבות על הכסף הרב ששילמתם. הסיוט הזה, תתפלאו, לא תלוש לחלוטין מהמציאות שכן בשנת 2009 חברת הבניה חפציבה קרסה ופשטה רגל, בזמן שמתנהלים דרכה פרוייקטי בניה פעילים. ערבויות לטובת הרוכשים בפרוייקטים היו אמורים, אם כי לא ניתנו, ואנשים רבים איבדו כסף רב יחד עם נפילת החברה. באותו זמן צפה המודעות לגבי ערבות חוק מכר דירות והמושג קיבל רענון בקרב כל היזמים, הרוכשים והציבור עקב הסיבות המצערות.
איך בדיוק ערבות חוק מכר עובדת?
היה ושילם הרוכש 7 אחוז ומעלה מהעלות הכוללת אותה הוא צריך לשלם לקבלן, על הקבלן להגן על זכויות הרוכש ולספק לו סוג של ביטוח עבור הכסף אותו הוא שילם. הוא מספק לו ערבות בנקאית על הכסף, וזאת כדי שכספי הרוכש לא ילכו לאיבוד במידה ומסיבה כלשהי הפרויקט לא יושלם והרוכש לא יקבל את הדירה. צריך להבין, עד מועד מאוד מתקדם בבנייה (ואפילו לאחר שהבנייה הושלמה והדירה נמסרה לרוכש במקרים מסויימים) הדירה היא עדיין תחת שייכות הקבלן, על הנייר היא עדיין הרכוש שלו ולא של רוכש הדירה.
הדירה נחשבת של הקבלן כל עוד אין הערת אזהרה לטובת הרוכש בטאבו, או לפני שיש הסכם חכירה חתום בין רשות מקרקעי ישראל ובין הרוכש. כדי למנוע מצב מביך ולא הוגן שבגינו הרוכש איבד את כל הכסף שהשקיע והעביר לקבלן, והקבלן אינו חייב לו דבר בתמורה שכן הדירה עדיין לא שייכת באופן רשמי לרוכש, קיימת ערבות חוק המכר.
הקונספט הזה אינו חדש, החוק קיים כבר מאמצע שנות ה-70, אבל בתחילת העשור, בשנת 2011, נכנסו תקנות חדשות שמגדירות את הנוסח של הערבות הבנקאית עבור הרוכשים על כספם שהושקע, וזאת אחרי המקרה שהוזכר לעיל של חברת חפציבה שפשטה רגל ולקחה איתה מיליוני שקלים של רוכשי דירות שהושקעו לטמיון.
באילו מקרים תגן עליי הערבות הבנקאית מהיזם לפי חוק המכר?
בואו נבהיר משהו כבר מעכשיו, לצערם הרב של רוכשי הדירות, במקרה שמסירת הדירה שקניתם מתעכבת (גם אם הרבה מעבר לתקופה שמוגדרת בחוזה מול הקבלן), במקרה שבו יש הפרות חוזה מכל סוג (לדוגמא: קיבלתם מפרט סופי בסטנדרט נמוך יותר ממה שהובטח, הורכב עבורכם ריצוף לא נכון וכדומה) – ערבות חוק מכר לא תגן עליכם בשום צורה. הערבות נועדה באופן אקסלוסיבי למקרים שבהם הקבלן לא מספק בסופו של דבר את הדירה בכלל, בדרך כלל זה בגלל שהוא הופך לפושט רגל באמצע הפרויקט או נכנס להליך פירוק חברות.
שימו לב: מומלץ מאוד לוודא שהערבות תינתן לכם ושהקבלן מחויב לספק לכם אותה מיד לאחר שתשקיעו לפחות 7 אחוז מסך הכספים שאתם אמורים לתת לו סך הכל, במידה והקבלן מתחמק, מתנהג כלא מכיר את הנושא, או כל דבר אחר – זוהי סיבה מספקת וראויה לא להיכנס לעסק הזה ולסגת מהעסקה. אם הקבלן מנסה להתחמק מערבות חוק מכר (שזהו מהלך אינו חוקי על פי כל אמת מידה אפשרית), יתכן והוא יודע, מרגיש או חושש שיתכן והפרויקט לא יגיע לכדי סיום והדירה לא תמסר לכם בסופו של דבר. יתכן כי מדובר בקבלן עם בעיות תזרים מזומנים, בעיות אישורים עסקיים, ויש לו סיבה להתנגד למה שהוא חוקית מחויב לספק ולא לאפשר לכם את הערבות על כספכם.
דברים נוספים שחשוב לדעת לגבי ערבות חוק מכר
- ערבות חוק מכר מחייבת גם קבלנים במקרים של התחדשות עירונית או תמ"א 38.
- במידה ומדובר בקבוצת רכישה – אין ערבויות חוק מכר, הדירות בכזה מקרה למעשה מוקמות על ידי חברי קבוצת הרכישה ולא על ידי הקבלן.
- במידה ומצוין בחוזה שהקבלן רשאי להחליף את הערבות, לאחר שבניית הדירה הושלמה וחזקת הדירה הועברה לידיכם כרוכשים – הקבלן ינצל את זכותו החוקית להחליף את הערבות.
- היה והקבלן לא מספק לכם ערבות למרות שהוא מחויב לכך על פי חוק, על הרוכש להגיש תלונה נגדו, מול הממונה על חוק המכר.
- אם הקבלן בוחר להגן על כספיכם שהושקע באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו, שיעבוד הדירה או העברת בעלות על הדירה על שמכם, אתם זכאים כי מועדי התשלום המצוינים בחוזה שלכם מול הקבלן "ידרסו", והמועדים החדשים יתאימו לפי קצב הבניה בפועל ולא לפי מועדים אחרים שיתכן כי מצוינים בחוזה. התייעצו עם עורך דין מטעמכם ובדקו האם ניתן לעכב תשלומים מעבר לתאריכים הנקובים בחוזה בכאלו מקרים.
