רבים מבעלי ההון הנצבר מעוניינים להשקיע אותו, במקום שיביא לתשואה הגבוהה ביותר. בשל הריבית הנמוכה במשק, פונים רבים אל עבר השקעות בנכסים פיננסים, המצויות בעיקר בשוק ההון (אג"ח, נדל"ן ומניות). לאחר מיצוי אפשרויות אלו, עוברים משקיעים רבים אל הנכסים המוחשיים, ובעיקרם נדל"ן. בשל התפתחות העולם כ"כפר גלובלי", בו ניתן להגיע לסחור במוצרים בלחיצת כפתור, החלו משקיעים רבים לזנוח את ההשקעה בנדל"ן המקומי ולעבור להשקעות בנכסים המצויים מעבר לים.
רכישת נדל"ן בחו"ל אינה זרה למשקיע הישראלי, והתחום מצוי בגדילה קבועה ומהירה. היקף ההשקעות הצנום בשנת 2007, שעמד על 11 מיליון דולר בלבד, התפתח עם השנים, עמד בשנת 2017 על סך של 900 מיליון דולר, ועד היום הספיק להכפיל עצמו, שכן היקף ההשקעות בנדל"ן מעבר לים לאחר שנה עמד על כמעט 2 מיליארד דולר.
בשל העובדה ששוק הנדל"ן טומן בחובו פוטנציאל כלכלי אדיר, ובשל מעורבות המדינה בנושא, קיימת חובת תשלום מס למדינה בגין רכישה של קרקעות, מבנים וכדומה. השאלה שעולה, בעת השקעה בנדל"ן בחו"ל, למי מגיע אותו תשלום מס, בגין רכישת הנכסים ובגין הרווחים ממנו.
מה אני חייב ולמי
כאמור, ישנו חיוב לתשלום מס על השקעות נדל"ן בחו"ל. תשלום המס האמור יתבצע הן כלפי מדינת ישראל והן כלפי המדינה בה נקנה הנכס. אל חשש, על פי רוב לא מדובר בתשלום מס כפול. הדבר כפוף לקיום אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינה בה נרכש הנכס. משקיע ישראלי, שמשלם מס באותה מדינה בה מצוי הנכס, יהא זכאי לקבל זיכוי מס, בהתאם להסדר המס המצוי בישראל. כמו כן, מס רכישה, הוא המס אותו משלמים בגין רכישת הנכס, יהא תלוי בהסדר החוקי במדינת המקור של הנכס וישולם לאותה מדינה. לדוגמה, בספרד על המשקיע לשלם שיעור של 10% בגין רכישה, בעוד בארצות הברית אין מיסוי בגין הרכישה. על פי רוב, שיעור המס ינוע בין 2% עד 10%. בין המדינות ה"נוחות" יותר, בהן שיעור המס על השקעות נדל"ן בחו"ל נמוך, ניתן למצוא את הונגריה, הולנד, בריטניה, לטביה.
למתחילים בתחום – תשלומי המס בעת רכישת נכס
בניגוד להסדר החוקי בישראל, המצוי בחוק מיסוי מקרקעין, שיעור מס על השקעות נדל"ן בחו"ל יחושב על פי פקודת מס הכנסה. שיעור המס שישולם ייקבע על בסיס הרווחים הריאליים ממכירת הנכס. יש לציין כי ישנו פער בגובה שיעור המס בין נכסים שנרכשו לפני ואחרי תאריך 01.01.2003. נכסים שנרכשו לאחר התאריך המציין, ישלמו שיעור של 25% על הרווח הריאלי. לדוגמה, נניח שקניתי נכס במחיר 100,000 יורו. את אותו נכס, מכרתי לאחר 3 שנים, בסכום של 150,000 יורו. ככל שלא השתנה ערכו הריאלי של המטבע, אחויב בתשלום מס של 25% מהרווח הריאלי שנוצר לי, כלומר אשלם 12,500 יורו (50,000X0.25).
לעומת זאת, תשלום המס בגין מכירת נכסים שנקנו לפני התאריך המצוין יבוצע אחרת. את הרווח שנצבר יחלקו רשויות המס לשני חלקים. חלק ראשון, הוא החלק שנצבר בטרם תחילת שנת 2003, יחויב על מדרגות המס המלאות להכנסות שאינן מעבודה אישית. החלק השני, הוא החלק החדש, יחויב כמוצג לעיל, קרי 25%.
יש לציין כי תחילה ישולם כלל הסכום הנדרש במדינה בה מצוי הנכס. באם נשארו עודפים, ישולם שאר הסכום לרשויות בישראל.
Show me the money – הכנסות משכירות
כפי שצוין לעיל, במצב בו ישנה אמנה למניעת כפילות מס, לא ניאלץ לשלם מס גם במדינה בה מצוי הנכס וגם בישראל. בנוסף, נשלם את כספי המיסים תחילה למדינה בה מצוי הנכס, ורק לאחר מכן למדינת ישראל. בכל הנוגע לתשלום מס בגין שכירות, יש הבדל בין המסלולים המצויים לרשות משקיעים פרטיים לבין החברות שמשקיעות בתחום. נפרוס אותם להלן:
משקיעים פרטיים
למשקיעים פרטיים עומדים שני מסלולי מיסוי. יש לציין כי המסלולים אינם קבועים, ומשקיע יכול לשנות את אופן תשלום מס על השקעות נדל"ן בחו"ל מידי שנה.
המסלול הראשון הוא מסלול המס השולי, או הרגיל. בדרך זו, יהא על המשקיע לשלם מס העולה לכדי שיעור המס השולי של אותו משקיע, בגין כלל סכום השכירות המשולם, לאחר ניכוי דמי ניהול, אחזקה, פחת והוצאות נוספות. מדרגת המס שתיבחר היא אותה מדרגה להכנסה שאינה אישית. ככל שקיימת אמנת מניעת כפל מס, יזכה אותו יחיד בזיכוי מס בגין אותם תשלומים.
המסלול השני הוא מסלול מיסוי מופחת, או בשמו השני, מסלול 15%. דמי השכירות במסלול זה יחויבו בתשלום מס בשיעור של 15%. בניגוד למסלול לעיל, במסלול זה לא ינוכו הוצאות דוגמת ניהול ואחזקה, אלא ינוכו הוצאות פחת בלבד. כמו כן, בניגוד למסלול לעיל, בו קיימות אמנות למניעת כפל מס, במסלול זה אין את הפריווילגיה האמורה, ולא יינתן כל זיכוי בגין מס מוגבר ששילם היחיד.
החזקת נכס על ידי חברה
בדומה לאמור לעיל, גם בנוגע לחברות ישנם שני מסלולי תשלום, התלויים במקום מושבה של החברה.
באם החברה ממוקמת בארץ, תיאלץ החברה לשלם שיעור מס לפי השיעור שנקבע לחברות בישראל, שעומד השנה על שיעור של 23%. בדומה לחלופת המס השולי לעיל, גם במקרה זה תוכל לקבל החברה זיכוי מס בגין תשלום מס חורג. יש לזכור כי תשלום מס זה יכניס את הכסף לכיסה של החברה, ובאם היחיד שואף לקבל כספים אלו, ייאלץ לשלם מס נוסף בשיעור של 25%, מה שיגביר את סך התשלום לכדי 50.5%. בשל העובדה שלעיתים המס שמשולם במדינות הזרות נמוך מהמס במדינת ישראל, טווח תשלום המס על השקעות נדל"ן בחו"ל יעמוד על הטווח בין 43.75 לבין 50.5%.
במצבים בהם מדובר בחברת חוץ (חברה בבעלות ישראלי שמקום מושבה מחוץ לארץ), על פי רוב יחויבו החברות בשיעור מס שלא עולה על 25%. הדבר מוביל לכך שבניגוד לחברה ישראלית המחזיקה בנדל"ן מעבר לים, שמשלמת הן מס חברות והן מס בגין הרווח, ישלמו בעלי חברות החוץ פחות מס על השקעות נדל"ן בחו"ל. הבעיה היחידה עם דרך פעולה זו, היא החובה לשלם בגין הרווחים, גם אם אלו טרם חולקו לבעלי המניות.
סוף דבר
השקעות בנכסים ריאליים מעבר לגבולות המדינה מהוות אפיק השקעה נפוץ בקרב המשקיעים הישראלים. לפיכך, מומלץ לרוב המשקיעים לבחון כיצד ניתן להפחית את עלויות המס. היתרון הגלום בהשקעה כיזם פרטי מגולם בשתי האפשרויות, מהן ניתן לבחור את הדרך הכלכלית והכדאית בכל שנה הנתונה. ככל שמדובר בחברות, הדרך המומלצת היא על ידי רישום החברה מעבר לים, שכן חברות אלו נמנעות מתשלום מס נוסף, המגולם במס החברות המושת על כל חברה היושבת בישראל. עצת הזהב, בכל הנוגע לתשלום מס על השקעות נדל"ן בחו"ל, היא לבחון את רשימת המדינות להן אמנה למניעת כפל מס עם ישראל, זאת לשם הזרמת כלל הכספים הנדרשים לישראל ופיתוח המשק הישראלי, כי את אלו תשלמו בכל אופן. בהצלחה!
