מיסוי דירות נופש – כל המספרים

השקעות נדל"ן הפכו פופולריות במיוחד בשנים האחרונות, לאור צמיחת השוק והתשואה המכובדת שניתן להפיק ממנו. בין ההשקעות הנפוצות הן השקעות בדירות מגורים להשכרה, דירות מגורים למכירה, השכרת שטחים מסחריים וכיוצא בזאת, אך בעת האחרונה נראה כי תחום ההשקעה בדירות נופש להשכרה צובר תאוצה בארץ ובעולם. 

דירת נופש, בין אם בארץ ובין אם בחו"ל, מאפשרת לרוכש להשכירה במשך מרבית ימות השנה לתיירים, ולשהות בה בעצמו לתקופה קצרה בכל זמן אחר שיחפוץ. לכן, הרוכשים בדרך כלל יהיו תושבי חוץ למדינה בה מצוי הנכס להשקעה, אך לא תמיד – פעמים רבות גם תושבים מקומיים בוחרים לרכוש דירות במיקומים מושכי תיירים. 

מדינה כמו ישראל, בעלת מזג אויר נוח במשך מרבית ימות השנה, מוקדי תיירות רבים, היסטוריה ומשמעות דתית לשלוש הדתות המרכזיות, היא אידאלית להשקעה בדירות נופש. בשל הביקוש הכמעט תמידי, יכול הרוכש להשכיר את דירת הנופש במשך רוב ימות השנה לתיירים במחירים גבוהים וכך להפיק ממנה הכנסה מכובדת. בארץ, לרוב נראה השקעה בדירות נופש הממוקמות בערי החוף החביבות על תיירים כמו תל אביב, אילת או הרצליה.

מהי דירת נופש?

הגדרת סוג הדירה – דירה למגורים או לנופש – תלויה בשאלה מהו השימוש העיקרי בה? דירה שעושים בה שימוש מעורב, הן לצרכי מגורים והן למטרות נופש, תוגדר לפי השימוש העיקרי בה. עם זאת, פסיקת בית המשפט קבעה כי דירת נופש אינה יכולה לענות להגדרה של דירת מגורים, גם אם בחלק מהזמן עושים בה שימוש כזה, שכן מבחינה תכנונית לא נועדה לשמש לצורך זה. פסיקה זו עולה בקנה אחד עם קביעת רשות המיסים לפיה דירת נופש היא דירה שאינה משמשת למגורים של רוכשיה כדרך קבע – מגורי קבע הם מגורים של הרוכשים בדירה במשך לפחות שישה חודשים בשנה. 

מיסוי דירת נופש

הואיל ודירת נופש בהגדרתה אינה מהווה דירת מגורים, היא אינה מזכה בהטבות המס השמורות למכירה והשכרה של דירת מגורים.

מס הכנסה

כל הכנסה המופקת לנישום (האדם החייב במס) מהשכרת דירת נופש, חייבת במס בהתאם לחוק. סיווג ההכנסה תלוי באופי הפעילות, המוגדר בין היתר על פי תדירות ההשכרה, כמות הדירות בבעלות הנישום, היקף ההכנסות מהדירה ביחס לכלל הכנסותיו של הנישום וכן הלאה. ככל שיש יותר אינדיקציות המצביעות על כך שהשכרת הדירות היא הכנסתו העיקרית של הנישום, תתייחס לכך רשות המיסים כהכנסה מעסק.

לעומת זאת, אם תתרשם רשות המיסים כי מדובר בהכנסה שולית שאינה נובעת מפעילותו העיקרית של הנישום, תראה בה הכנסה מדמי שכירות. לסיווג מקור ההכנסה יש משמעות כלכלית עבור הנישום, שכן החוק קובע אופן מיסוי שונה לכל מקור הכנסה.

מס רכישה 

החוק קובע שעבור דירה שאינה משמשת למגורים, יהיה הרוכש חייב במס רכישה בשיעור 6% על כל סכום הרכישה. על דירת מגורים לעומת זאת, מס הרכישה מוחל בצורה מדורגת – עד 1.6 מליון ₪ הרוכש פטור ממס, ורק מעל לסכום זה חלה חובת תשלום מס במדרגות של 8% ו-10%.

מס שבח מקרקעין

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר למוכר בעת מכירת דירה, אך הוא חל רק על מי שבבעלותו יותר מדירה אחת. מס השבח גוזר נתח משמעותי מרווחיו של המוכר, ושיעורו עומד כיום על 25% מהרווח על המכירה. עם זאת, ניתן לקבל פטור ממס שבח בנסיבות מסוימות, למשל אם הדירה שנמכרה שימשה למגורים במשך שנה וחצי לפחות, בין אם המוכר התגורר בה בעצמו ובין אם השכיר אותה לדיירים אחרים. כמו כן, דירות שניתנו בירושה פוטרות את היורש ממס שבח, בכפוף לתנאים מסוימים, וכן מכירת דירה לצורך שיפור דיור פטורה ממס שבח.

אם כן, מהו הדין לגבי דירות נופש? הפסיקה קבעה כי דירת נופש אינה עונה להגדרת דירת מגורים, ואינה זכאית לפטור ממס שבח בעת מכירתה. עם זאת, ישנו יתרון הנובע למי שבבעלותו דירת נופש ודירת מגורים. בשל העובדה שדירת נופש אינה נמנית על דירות המגורים שבבעלות המוכר, היא לא תמנע ממנו קבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת המגורים שלו, אם היא דירת מגורים יחידה בבעלותו.

ארנונה

הארנונה הנגבית בפרויקטים שהוקמו לצרכי נופש ותיירות גבוהה באופן משמעותי מארנונה הנגבית עבור דירות מגורים, מה שמכביד על הוצאותיו של המשקיע בנדל"ן תיירותי. ישנם מקרים חריגים, למשל באזורים בהם הוקמו פרויקטים למטרות נופש אך בפועל משמשים כיום למגורים, בהם מוטלת ארנונה בשיעור דומה לדירות מגורים. הסיבה לכך היא שהרשות המקומית ורשות התכנון הכירו בעובדה שהפרויקט לא הגשים את ייעודו אלא משמש לצרכי מגורים. עם זאת, מדובר כאמור במקרים חריגים, ואילו במרבית המקרים מוטלת ארנונה גבוהה, ויש להתחשב בכך במסגרת שיקולי ההשקעה.

סיכום

רכישת דירת נופש והשכרתה יכולה להיות השקעה משתלמת בהחלט, בין היתר לאור הביקוש הגדל של תיירים לסוג אירוח זה על פני מלונות, כמו גם העובדה שניתן לעשות בה שימוש עצמי בחלק מימות השנה ולחסוך עלויות נופש אישיות. כמו כן, העובדה שניכרת עלייה בערך הנדל"ן בשנים האחרונות מהווה יתרון נוסף בהשקעה בדירת נופש ותורמת לסיכוי להפיק תשואה גבוהה מההשקעה.

יחד עם זאת, חשוב לשקול את כלל ההיבטים השונים הכרוכים בהשקעה כזו, כגון רכישת ריהוט לדירה, תחזוקה שוטפת, השקעת זמן פרטי בניהולה. בייחוד, יש לשקול את היבטי המיסוי המכבידים על ההוצאות הכרוכות באחזקת דירת נופש. לאחר מכן יש לבחון האם התשואה הצפויה מהשכרת הדירה משתלמת דיה, וזאת בהתחשב היקף ההכנסות המשוער השנתי (ולא רק בעונת התיירות), לעומת כלל ההוצאות השנתיות. לצורך קבלת ההחלטה באופן המיטבי, מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע מומחים בתחום, כגון יועצי השקעות, רואי חשבון ועורכי דין, שיוכלו לספק את התמונה המלאה של הסיכויים מול הסיכונים הכרוכים בהשקעה.