תוכנית מחיר למשתכן – כל מה שצריך (ורצוי) לדעת

במסגרת התוכנית הממשלתית, עשרות אלפי דירות חדשות ייבנו בערים וביישובים מרכזיים ופריפריאליים כאחד ויימכרו בהנחה העומדת על בין 200-400 אלף שקלים. כמו כן, התוכנית איננה מבצעת בנייה של בתים פרטיים אלא בניית בניינים בלבד.

 

כיצד התוכנית עובדת?

הממשלה יוצרת מכרזים אטרקטיביים לקבלנים, לפיהם ניתן לרכוש קרקע במחיר של עד 80% מערכה הרגיל. כל קבלן שמציע את עצמו, מתחייב בתמורה למכור את הפרויקטים למגורים והדירות החדשות במחיר נמוך מערכו הנוכחי של השוק. לאחר שהקבלן מקבל את היתר הבנייה ומשרד הבינוי מתוודע ליכולותו ונכונותו לעמוד בתנאים, הוא פותח את הרישום לאותו פרויקט על בסיס הגרלה. 

הממשלה שמודעת לכך שבפריפריה שווי הקרקע הינו נמוך ממילא (מה שעשוי להכניס את הקבלן למחירי הפסד משמעותיים), מעניקה לכל רוכשי הדירות באזורים אלה מענק של 40-60 אלף שקלים נוספים ובנוסף מסבסדת את מימון פיתוח התשתית תוך מסירת תשלום לרשות הארצית בסך 40,000 ₪ עבור כל קונה. בנוסף יצרה המדינה הנחיה שלפיה יהיו זכאים ציבור הרוכשים למשכנתא בתנאים מיוחדים ומטיבים. 

 

איך משתתפים בהגרלות?

כל אדם שמעוניין לקנות דירה במחיר למשתכן יבדוק את זכאותו להשתתפות בהגרלות דרך אחת החברות המפעילות את הפרויקט מטעם התוכנית: אלונים, עמידר או מילגם. הקונה יצטרך לבחור את החברה ולקבל ממנה תעודת זכאות שתקפה לשנה אחת מיום שהונפקה. בחלק גדול מהמקרים ניתן לרכוש את התעודה אינטרנטית, על ידי מילוי שאלון מקיף ושליחת פרטים מזהים ופרטי תשלום. בחלק אחר מהמקרים תתבצע פגישה פרונטלית עם נציג. 

לאחר מכן יש להיכנס לאתר התוכנית כדי לברר היכן נמצאים הפרויקטים ומי הקבלן של כל פרויקט. מועדי ההגרלות מפורסמים באתר וניתן להתעדכן בהם בקלות רבה. 

נכון להיום (אוגוסט 2019), לא קיימות הגרלות חדשות. 

 

בחירת הזוכים ומספר בחירת הדירה

ניתן להירשם דרך האתר וללא תשלום למספר הגרלות ומחשב מיוחד לכל פרויקט יבצע את ההגרלה. הזוכים יקבלו הודעה בציון מספרם בבחירת הדירה. מהרגע שחלה זכיה בפרויקט מסוים, הזוכה ייפסל מכל הגרלה אחרת שנרשם אליה. על פי המועד שחברת הבניה תעדכן בו, יש לבחור את הדירה הרצויה בפרויקט המגורים בהתאם למספר שהתקבל. לדוגמה – אם בפרויקט ישנם 150 זוכים בעבור 150 דירות ומספרכם בהגרלה הינו 98, תהיו הרוכשים ה-98 בתור לבחור את דירתם. המשמעות היא שהזוכים מקווים שמספרם בהגרלה יהיה נמוך ככל האפשר על מנת שהיצע רב יותר של הדירות בפרויקט יעמוד לרשותם. 

 

מי זכאי להשתתף?

הזכאים להשתתפות צריכים לעמוד בתנאים הבאים: 

יחידים (רווקים, גרושים, אלמנים), זוגות נשואים בכל הגילאים ובני 35 ומעלה. 

אינם בעלי דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות, בארץ או בעולם.

לא שכרו דירה בהתאם לחוקי הגנת הדייר ב-6 השנים האחרונות

לא בעלי זכויות כלשהם ליחידת דיור בשטח חקלאי, יישוב קהילתי או חווה

לא בעלי זכויות לדירה הנמצאת בהליכי בנייה.

 

ומי עוד זכאי? (חריגים)

הורים יחידים לילד אחד או יותר מתחת לגיל 21 המתגוררים עמם באופן קבוע, כולל הורים יחידים בעלי זכויות של עד 50% מדירה שנמכרה בעקבות גירושים או הורה נשוי שמכר את זכויותיו לפני הגירושים ללא זכויות נוספות על פי ההגדרות שמעל ל-6 שנים לפני המועד. 

בעלי מוגבלויות מגיל 21 שרשומים במשרד הבריאות כבעלי שיעור מוגבלות קבוע של 75% ומעלה, או המחזיקים בכיסא גלגלים.

 

תנאים נוספים לתוכנית ומימושה 

העדיפות תינתן למי שחי באזור הפרויקט במשך שלוש השנים האחרונות ומעלה, או במשך 4 שנים מתוך העשור האחרון. 

על פי תנאי התוכנית, אם חלפו 12 חודשים ממועד ההגרלה ללא רכישה של כלל הדירות על ידי הזכאים, יימכרו הדירות שנותרו במחיר מוזל תחת תנאים מסוימים. 

דירה שנמכרה במסגרת תוכנית המחיר למשתכן איננה ניתנת למכירה או העברה לצד ג' למשך חמש שנים ממועד מסירת הדירה על פי חוזה הרכישה, או שבע שנים מיום ביצוע ההגרלה (המוקדם מביניהם). עם סיום התקופה, יהיה ניתן למכור את הדירה כרגיל, על פי מחירי השוק המקובלים. 

 

האם מפרט הדירה נפגע עקב המחיר הנמוך? 

למרות הנטייה לחשוב שהפחתת המחירים נובעת מחומרי בנייה זולים יותר ומפרט דליל, משרד השיכון והבינוי מבטיח אחרת. תנאי התוכנית מפרטים סטנדרטים קפדניים שנקבעו לקבלנים בחוק כך שהפרויקטים לא יושפעו ממחירם הנמוך. ניתן לצפות במפרט הפרויקטים בחוברת הרישום של אותו פרויקט או באתר האינטרנט המתאים. על הקונים נאסר לבצע שינויים ותוספות לאורך שלב הבניה. 

 

מחיר למשתכן: היכן התוכנית עומדת כיום והאם היא בכלל הצליחה?

בסוף דצמבר אשתקד (2018) דיווחו העיתונים הכלכליים על סגירת העשור הקשה ביותר בשוק הדיור כשהסובלים העיקריים הם הזוגות הצעירים שלא מצליחים למרות שינויי החקיקה ושפע הרפורמות להגיע לדירה ראשונה. בקרוב ייסתם הגולל גם על שנת 2019 ועל פי הנתונים המחירים נותרים גבוהים במיוחד, אך הציבור כבר הפסיק להתרגש מהם ואפילו התחיל להשלים עם המצב. מדד מחירי מאי-יוני השנה לדוגמה, היה מרוחק בגובהו רק 0.2% ממדד יולי-אוגוסט 2017, הגבוה ביותר בכל הזמנים, מה שלא השפיע על כמות העסקאות הגבוהה יחסית שבוצעה בחציון הראשון של השנה. 

 

למעלה ממחצית רוכשי הדיור ב-2019: הזוגות הצעירים

נתונים חדשים בתחום הנדל"ן מצביעים על שינוי תקדימי שלפיו יותר מ-50% מציבור רוכשי הדירות הם הזוגות הצעירים שעד כה נתקלו בקשיים עצומים בנושא. הדבר גורם ליזמים להמשיך ליצור דירות מוזלות שמשווקות לזוגות צעירים (על חשבונם של משפרי הדיור, המשקיעים ומוכרי הדירות מיד שניה אבל זה כבר למאמר אחר) וללגיטימציה מתחדשת לגבי קניית דירה ראשונה בעלות שעד כניסת 2019 נחשבה לשערורייתית. ייתכן שזה קורה בעקבות תהליכי הבחירות ומדיניות הממשלה וההסתגלות למחירים, אולי גם בשל הריבית על המשכנתא שהולכת ומתמתנת, אך גם לא מעט בזכות תוכנית המחיר למשתכן, שמהווה יותר משליש מהעסקאות בשוק הדיור בשנה החולפת. 

 

סטטוס עדכני במצב התוכנית

על פי נתוני התוכנית (המעודכנים מיום 25.08.19), מספר הזכאים לדירה בפרויקטים השונים הינו 173,860, חלקם הגדול נמצא כעת בשלבי עריכה וחיתום החוזים (ב-22 ערים ויישובים וביניהם באר שבע, נתניה, ראשון לציון, ראש העין, רעננה, טירת הכרמל, עתלית והרצליה), כאשר בבית דגן כבר מבוצע בימים אלה שלב "בקרה לאחר אכלוס" (עבור למעלה מ-300 זכאים) ובפרויקטים הנוספים מתבצעים כעת תהליכי בחירת הדירות ופרסום תוצאות ההגרלה האחרונות שהתקיימו עד לשלב זה.

 

יצירת תנאי ביקוש חדשים גם בשוק הפרטי

תוכנית מחיר למשתכן ידעה לא מעט תהפוכות ביחס לדימוי הציבורי שלה, אבל נכון להיום נראה שהיא מצליחה לעמוד במטרת העל שלה לא רע בכלל עבור הזוגות הצעירים, תוך שהיא יוצרת תנאי שוק חדשים המכתיבים ביקוש ליותר דירות "מהניילונים" לעומת אלה שמיד שניה. החתימה על העסקאות במסגרת התוכנית עתידה להגיע לשיאה עד לסוף השנה ובמקביל, גם מספר העסקאות הכללי שלא במסגרת התוכנית. נתונים מראים שלאחר "פיק" של סבב הגרלות ומכירה במחיר למשתכן, נוצר ביקוש גבוה בהתאמה בשוק החופשי ובפער עלויות סביר למדי. כך זוג שהפסיד בהגרלות יוכל במאמץ נוסף ולא גדול מידי (תמורת השקעה של 10%-20% בדרך כלל) לקנות דירה חדשה גם בלי ההנחה שמספקים במחיר למשתכן.