לא בכדי, הפכו השקעות נדל"ן בארצות הברית לפופולריות בקרב משקיעים ישראלים – מדובר ברכישת דירות ונכסים במחירים זולים, התשואה עליהם גבוהה, ניתן להשכיר את הנכסים ולהרוויח עליהם סכומי כסף מכובדים בזמן קצר ועוד מגוון רחב של יתרונות. יחד עם זאת, בדומה לכל השקעה שמבצעים, חייבים ללמוד ולהכיר נושאים רבים הקשורים לנכס, לאזור ולשוק הנדל"ן האמריקאי. ניסינו לעזור לכם בשיעורי הבית.
השקעות נדל"ן בארצות הברית
בשנים האחרונות השקעות נדל"ן בארצות הברית, הפכו ללהיט עבור ישראלים המחפשים להשקיע את כספם בנדל"ן מניב. יחד עם זאת, ישראלים הם כידוע עם ספקן, ולפני שהם יתחילו להשקיע כספים, בטח ובטח כאשר מדובר בהשקעות במדינות זרות, הם יעשו בדיקות רבות, יקשיבו לסיפורים ממשקיעי עבר, יקראו את כל המידע על ההשקעה, ורק לאחר מכן יסכימו להשקיע. לא אחת אנו נתקלים במודעות פרסום המזמינות אותנו לרכוש נדל"ן בגאורגיה, פורטוגל, ספרד, ועוד מדינות רבות וטובות.
מה מיוחד דווקא בהשקעות בארצות הברית? מדוע דווקא הנדל"ן בארצות הברית מושך אחריו אלפי ישראלים? הרי, ניתן לכאורה להשקיע כספים ולרכוש נדל"ן בכל מדינה אחרת בעולם. בדיוק לשם כך, הכנו עבורכם מדריך מקיף, שיפרט מדוע כדאי להשקיע בנדל"ן דווקא בארצות הברית. זהו המדריך המתאים גם לאלו מכם שהשתכנעו, או אחרים שחושבים ברצינות לרכוש נדל"ן בארצות הברית, מאחר שבהמשך המדריך נפרט את כל מה שחשוב לדעת לפני רכישת נדל"ן אמריקאי.
איך מתבצעת השקעת נדל"ן בארצות הברית?
חברה קונה נכסי נדל"ן רבים, והיא למעשה משמשת כיזם בפרויקט. היזם מוכר את הנכסים שרכש לרוכשים ישראלים, שנרשמים כבעלים של הנכסים הללו. לאחר הרכישה, אחראית החברה על ניהול הפרויקט, דואגת לשיפוץ ולהשבחת הנכס, לעיתים דואגת למציאת שוכרים, וכך יוכל הרוכש להישאר רגוע בביתו וליהנות מרווחים עתידיים.
ניתן כמובן גם לרכוש נדל"ן בארצות הברית באופן עצמאי, וללא חברה יזמית. אפשר למשל לרכוש נכס שכזה ולאחר מכן להשכיר אותו לשוכרים אמריקאיים. עם זאת, מומלץ לחקור היטב את השוק האמריקאי, על מנת לוודא שמחיר רכישת הנכס הוא מחיר הוגן, מחיר אשר בעתיד ניתן יהיה להפיק ממנו רווחים.
משבר הקורונה עשוי להפחית את מחיר הנדל"ן האמריקאי
החברות שרוכשות נדל"ן בארצות הברית, מציעות לרוכש הישראלי דירות במחירים זולים בהרבה ממחירי הדירות בארץ. הסיבה העיקרית למחיר הנמוך של הנדל"ן בארצות הברית, היא שהמשבר הכלכלי שהתחיל ב- 2008, פגע אנושות בכלכלה האמריקאית, והוביל לשפל חסר תקדים במחירי הדירות. משבר זה משפיע על מחירי הדירות האמריקאיות עד היום.
ישראל התמודדה עם המשבר הכלכלי הזה די בהצלחה – השפעותיו לא הורגשו יתר על המידה, כאשר בשנים האחרונות מחירי הדירות בישראל מצויים בשיא חסר תקדים, והתשואות עבור השקעות נדל"ן נמוכות למדי. כאן המקום לציין את משבר הקורונה, שנכון לכתיבת שורות אלו, אין לדעת מה יהיו השלכותיו.
יחד עם זאת, מומחים עולמיים מעריכים כי בשל התגובה המאוחרת של ארצות הברית בטיפול בווירוס הקורונה, הכלכלה האמריקאית תיפגע באופן משמעותי, כאשר יש המעריכים שהפגיעה תהיה דומה לפגיעה שחוותה הכלכלה האמריקאית במשבר הכלכלי הגדול של 2008 או אף יותר מכך.
להערכתנו, די סביר להניח שמחירי הדירות בארצות הברית יגיעו לשפל נוסף בקרוב, וזה בדיוק הזמן לרכוש נדל"ן בארצות הברית. אין לדעת כיצד יושפע שוק הדירות הישראלי עקב משבר הקורונה, אולם לפחות לעת עתה נדמה כי מדינת ישראל פעלה בזמן, ולכן סביר כי שוק הדירות הישראלי יפגע באופן מינורי בהשוואה לשוק האמריקאי. לפיכך, ולכן כדאי לנצל את מחירי הדירות בארצות הברית בזמן הקרוב.
מדוע דווקא ארצות הברית?
ארצות הברית נחשבת למקום יציב, אטרקטיבי, בטוח ומוכר. נוסף על כך, העובדה כי ישראלים מכירים את השפה האנגלית בה משתמשים האמריקאים, מקלה בכל הנוגע להתנהגות עתידית עם שוכרים ומוכרים. כך לדוגמא, ישראלי בעל דירה בארצות הברית יוכל בקלות לתקשר עם השוכרים העתידיים שישכרו את הנכס שבבעלותו. לעומת זאת, השכרת דירה ביוון לדוגמא תהיה קשה פי כמה, בטח ובטח אם השוכר הפוטנציאלי לא מבין אנגלית. כמו כן, מחירי הדירות והנדל"ן בארצות הברית נחשבים זולים למדי.
התשואות המתקבלות מנדל"ן בארצות הברית גבוהות, והמשטר האמריקאי מאוד יציב ואמין. נוסף על כך, חברות ישראליות רבות פועלות בתחום הנדל"ן האמריקאי, והופכות את ההשקעה של רוכשים ישראלים לפשוטה. החברות מאתרות נדל"ן עם פוטנציאל להפקת רווחים כלכליים, רוכשות אותו, משווקות אותו לציבור הישראלי ולאחר מכן מסייעות לרוכשים בעניינים בירוקרטיים, ניהוליים וכדומה. כך, נעשית פעולה הרכישה לפשוטה למדי עבור הרוכש הישראלי. החברות הללו יודעות גם כיצד להשביח את הנכס ולנהל אותו בצורה היעילה ביותר, וכך הלקוח יכול להיכנס בראש שקט להשקעה.
סוגי נדל"ן בארצות הברית
ככלל, שוק הנדל"ן בארצות הברית, מורכב ממספר סוגי בתים ודירות, כאשר חלקם שונים מעט מהסוגים אליהם אנו רגילים לראות בישראל. איתרנו את שלושת סוגי הנדל"ן הנפוצים בארצות הברית. כעת ננסה לפרט עליהם מעט:
Multy Family
'מוליטי פמילי', הוא בניין דירות, הנמצא בבעלות יחידה. הדירות הללו מיועדות, ברוב המקרים, להשכרה. הבעלים הרשום, יכול שיהיה משקיע יחיד שבחר לרכוש את בניין הדירות, או לחלופין קבוצת משקיעים שהפקידו בידי נאמן או חברת ניהול את ניהול בניין הדירות. אם מדובר בחברה, משלמים המשקיעים דמי ניהול ועמלה עבור תחזוקת הדירות, והחברה היא האחראית למעשה על השבחת הדירות, השכרתן וניהולם. בעיני החוק האמריקאי, הבעלים הרשום הוא חברת הניהול, כך שאין למשקיע אחד עדיפות על פני משקיע אחר, ולכן אין ייחוס של דירה כלשהי למשקיע מסוים.
בעיני החוק האמריקאי – כל המשקיעים שווים לחלוטין, ולכן אם אחת הדירות לא מושכרת למשל, כל המשקיעים יתחלקו בהפסד בגין אבדן דמי השכירות. היתרון בהשקעה בבניין דירות מסוג מולטי פמילי, הוא העובדה שניתן להיכנס לקבוצת ההשקעה בהשקעה של סכום לא גבוה.
Single Family
'סינגל פמילי', הוא בית צמוד קרקע פרטי, שנועד לרוב למגורים של משפחה יחידה, ומכאן שמו. בית זה מנוהל על ידי גוף מנהל אחד, והוא רשום על שם בעלים אחד. לכן, כל הזכויות והחובות הנוגעות לבית מיוחסות לבעלים הרשומים. היתרון המרכזי ברכישת בתים אלו, הוא שניתן למצוא בתים רבים ב'מחיר מציאה'. הסיבה לכך, נובעת מכך שבעלי דירות שלא הצליחו לעמוד בתשלום המשכנתא, נאלצו למסור את ביתם לבנק. הבנק רוצה למכור את הבית מהר ככל הניתן, ולכן מעמיד אותו למכירה באופן מיידי, לעיתים במחיר הנמוך בהרבה משווי הבית בשוק.
יתרון נוסף ברכישת 'סינגל פמילי' בתור השקעה, טמון בפרטיות של הבית. מאחר שמדובר בבית פרטי, אין ועד בית, אין צורך לעמוד בתקנון כלשהו, ולכן הבעלים לא תלוי בגורמים אחרים, ויכול למכור או להשכיר את הדירה בתנאים המועדפים עליו ולאנשים אותם הוא בוחר. מחירי ה'סינגל פמילי' ירדו באופן משמעותי עקב המשבר הכלכלי של 2008, אך חשוב לציין שהם עדיין יקרים בהשוואה למחירי דירות. אנשים רבים בוחרים לרכוש 'סינגל פמילי' להשקעה, מתוך מחשבה שמשפחות אמריקאיות רבות, אשר לא יכולות להרשות לעצמן לרכוש בית מסיבות כלכליות, יעדיפו לשכור בית שכזה.
Condominium
'קונדו' (condo) היא דירה המהווה חלק מבניין דירות, בדומה לבנייני הדירות אותם אנו מכירים בישראל. לכל דירה בבניין הדירות בעלים משלה, והוא האמון על ניהול הדירה ואחזקתה. יש תקנון לבניין הדירות, וכל המתגוררים בבניין מחויבים לציית לו. וכן נדרש תשלום ועד בית חודשי, עבור אחזקה שוטפת של הוצאות הבניין, דוגמת חצר הבניין, מעלית, חדר כושר, בריכה ועוד.
היתרון הגדול ברכישת 'קונדו' להשקעה, הוא המחיר הזול יחסית של דירות אלו. יחד עם זאת, כדאי לזכור כי לעיתים תקנון הבניין עלול לפגוע באפשרויות להשביח את הנכס ולהרוויח ממנו. כך למשל, ישנם תקנונים האוסרים על שיפוץ הדירות; ישנם בניינים אשר לא מאפשרים כניסת דיירים מתחת לגיל מסוים ועוד. לכן, חשוב לקרוא ולהבין היטב את תקנון הדירה, לפני רכישת דירת 'קונדו' שכזו.
כיצד נבחר את הנדל"ן להשקעה?
קיבלתם החלטה להשקיע בנדל"ן בארצות הברית. כדי שתוכלו לאתר נכס כדאי להשקעה, הכנו עבורכם רשימה הכוללת פרמטרים שעל כל משקיע פוטנציאלי בנדל"ן אמריקאי לבדוק:
מחירי הנדל"ן והשכירות
נניח נבנה שני בתים זהים לחלוטין. את הראשון נמקם בצפון תל אביב, והשני ימוקם בנהריה. מטבע הדברים, מחירה של הדירה בתל אביב ודמי השכירות שיגבו עליה, יהיו גבוהים בהרבה בהשוואה למחיר ודמי השכירות של אותה דירה בנהריה. זאת, מאחר שלמיקום הנכס יש השפעה רבה על השווי שלו. בדומה לכך, גם מחירי נכסים בארצות הברית נקבעים, בין היתר, בהתאם לשווי הנדל"ן באזור. לכן, חשוב לבחון היטב את מחירי השכירות באזור הנכס המוצע לרכישה, וכן את דמי השכירות המקובלים באזור זה. כך תוכלו לחשב האם אכן מדובר בהשקעה כדאית.
חוקי מס באזור הנכס
נושא חשוב בכל הנוגע להשקעות בנדל"ן, הוא המס. לכל מדינה בארצות הברית יש מערכת מס משלה, ולכן חשוב לבחון מהם חוקי המס שיחולו על הכנסותיכם מהדירה. יתכן כי בשל חוקי המס, לא יהיה רווחי להשקיע במדינות מסוימות בארצות הברית.
האם יש ביקוש לשכירות ולרכישת דירות באזור?
כאשר רוכשים נכס להשקעה, ומתכוונים למכור או להשכיר אותו בטווח הקרוב, חשוב לוודא כי אכן יש ביקוש לשכירות או רכישת דירות באזור הנכס. ככלל, אין מדד מדויק שמצביע על ביקוש בשכונה כלשהי, אך בעזרת מעקב קצר אחר שוק הדירות באזור, תוכלו לגלות פחות או יותר את רמת הביקוש. כמו כן, אפשר להיעזר בבחינת רמת תפוסה ממוצעת של דירות ובתים באזור זה. על פי רוב, דירות הממוקמות קרוב לבתי חולים ואוניברסיטאות, נחשבות דירות מבוקשות. אפשר לחפש שכונות בהן מתוכנן להיבנות בקרוב בית חולים, אוניברסיטה וכדומה, וכך לרכוש נכס שעתיד להיות מבוקש למדי כעבור זמן קצר.
מצב ההגירה באזור
מצב הגירה באזור מסוים עשוי להצביע על הביקוש לשכירות. אזור בעל אחוז הגירה חיובי, דהיינו – יותר אנשים עוזבים את האזור מאשר אנשים המצטרפים אליו, עלול להוות אינדיקציה לקשיים עתידיים בהשכרת הנכס, וכן ההיפך: אזור בעל אחוז הגירה שלילי, דהיינו – יותר אנשים מצטרפים לאזור מאשר אנשים העוזבים אותו, עשוי להוות אינדיקציה לביקוש לשכירות, ולהעלאת מחירי השכירות והדירות באזור.
מצב הנכס
ערך נכס אינו תלוי רק במיקומו או במספר החדרים שבו. לעיתים הנכסים הנמכרים הינם נכסים ישנים, הזקוקים לשיפוץ, החלפת מערכות וכן הלאה. גם אם הנכסים הללו יימכרו במחירי מציאה, ייתכן כי השיפוץ הדרוש יעלה סכומים רבים, שיהפכו את ההשקעה ללא רווחית. שלא תבינו לא נכון – פעמים רבות מומלץ לרכוש נכס הדרוש שיפוץ. יחד עם זאת, עליכם לקחת בחשבון, כחלק משיקולים תקציביים שתערכו, את התיקונים הנדרשים. כמו כן, חשוב לוודא מראש מי עתיד לבצע את השיפוץ, וכן חשוב שתקבלו תעודת אחריות לשיפוצים העתידיים שיבוצעו, מאת החברה שתהיה אחראית עליהם.
טיפים אחרונים לפני שיוצאים לדרך
כל השקעה, בטח ובטח השקעת נדל"ן במדינה זרה, כרוכה בהימור וסיכון מסוים. אמנם, אין מדובר בהשקעה גבוהה בדומה לרכישת מניות בבורסה, אולם עדיין קיים סיכון מסוים, כאשר לצד סיכון זה, נמצאת כמובן האפשרות לרווח כלכלי גבו . לכן, חשוב ללמוד היטב על ההשקעה בארצות הברית לפני שנכנסים לתהליך. אחד היתרונות המרכזיים בהשקעת נדל"ן דווקא בארצות הברית, הוא שקיפות המידע על נכסים באזור הרכישה, והקלות בה ניתן לאתר מידע זה. כדאי לנצל את המידע ולוודא מעל לכל ספק שמדובר בהשקעה כדאית ובעלת פוטנציאל רווחי.
כמו כן, חשוב שאופן וסכום ההשקעה יותאם אליכם, המשקיעים. אל תתפתו לשלם סכומים שאין ביכולתכם להשקיע, אם אתם לא משוכנעים שתוכלו לעמוד בהם, גם אם מדובר בהשקעה בעלת פוטנציאל רווחי עצום. הכנו עבורכם מספר שאלות שכדאי שתשאלו את עצמכם לפני תחילת ההשקעה בנדל"ן האמריקאי:
- מהו סכום ההשקעה שאתם מוכנים להשקיע? זכרו שמדובר בסכום נזיל שעליכם להשקיע.
- האם אתם רוצים להיעזר בחברת השקעות, או שמא אתם מעדיפים לרכוש נדל"ן באופן עצמאי?
- האם אתם מעוניינים לקחת הלוואה מהבנק או מגורם מימון אחר?
- באיזה סוג נדל"ן אמריקאי אתם מעוניינים להשקיע? דירת מגורים, בית פרטי או נדל"ן מסחרי (דוגמת רכישת מחסנים).
- באיזה אזור בארצות הברית אתם מעוניינים להשקיע?
- האם אתם מעוניינים לרכוש את הנכס, להשביח אותו, ולמכור אותו בטווח הקרוב?
- האם אתם מעוניינים להשכיר את הנכס בטווח הקרוב?
חשוב בנוסף לחשב את גובה הרווח הצפוי מפרויקט ההשקעה, בין אם מדובר בהשקעה ברכישת בנדל"ן לטובת מכירה קרובה שלו, או לחלופין כדי ליהנות מדמי השכירות שישולמו לכם. נסו לזהות מבעוד מועד, את המוקשים והאתגרים שעלולים לצוץ לאורך הדרך, והכי חשוב, אל תפחדו לשאול ולהיעזר באנשים המבינים בתחום.
