הישראלי הממוצע אינו מכיר לעומק את אלבניה, הנמצאת בבלקן ובעלת מסורות קומוניסטיות קיצוניות. למעשה פרט לכך שהינה אחת המדינות הבודדות במרחב האירופי, יחד עם קוסבו, אשר לה רוב ממוסלמי אין המדינה ידועה כלל בישראל. עם זאת, בעשור וחצי האחרונות עם זניחת הגישה הקומוניסטית אשר אפיינה את המדינה, החלה לחזר אחר משקיעים זרים בתחומים שונים ובהם הנדל"ן.
אלבניה צמחה כאפשרות להשקעה בשנים האחרונות בשל הרצון הגדל בקרב ישראלים להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמת השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ. בחיפוש אחר יעדים זולים יותר הבטוחים להשקעה בעבור ישראלים, אלבניה נדמית כיעד חריג יחסית אשר נועד לאמיצים או לחלופין לאלו אשר מחפשים השקעות בסכומים נמוכים יותר.
במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן באלבניה, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.
השקעת נדל"ן באלבניה, על מה מדובר ולמה כדאי?
שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן אלבני, כנראה המשקיע שם יותר דגש על ההזדמנות לתשואה גבוהה מאשר על בטחון בהשקעה. זאת מאחר ויעדים במערב אירופה או ארצות הברית הינם עדיפים משמעותית על פני אלו במזרח אירופה, אך טומנים פחות הזדמנויות לזינוק בצמיחה המקומית.
בהתאם לכך, התשואה צריכה להיות אטרקטיבית במיוחד על מנת שתהיה שווה את ההשקעה בעבור המשקיע. עם זאת, אלבניה באופן יחסי היא מדינה בעלת יציבות שלטונית ובשנים האחרונות ביצעה רפורמות רבות במטרה למגר את השחיתות במדינה, כמו כן המדינה לא לקחה חלק בסכסוך הדמים בבלקן ולכן נראית כמדינה אשר יכולה למשוך אמיצים אשר מעוניינים בהשקעה יותר סולידית. זאת בנוסף לכך שהשקעות נדל"ן באופן כללי נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה כמו מקומות אחרים.
לאלבניה מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:
- הנכסים זולים – הישראלי הממוצע צפוי להתקשות להשקיע בנכס במדינתנו, וגם במערב אירופה מחירי הנכסים אינם זולים. באלבניה לעומת זאת, אפשר להשכיר דירות חדשות מקבלן במחירים נוחים באופן יחסי. ניתן למצוא נכסים באזורים מבוקשים כמו טיראנה וערי החוף, במחירים המתחילים מ-30,000 יורו, מחירים תחרותיים משמעותית מהסכומים אותם ישראלים מקשרים להשקעות נדל"ן. כאשר ביעדים מחוץ לטיראנה אפשר אף למצוא נכסים במחירים זולים יותר.
- מדובר במדינה אשר השלטונות בה מעודדת השקעות של זרים, במטרה לצמוח כלכלית באופן הדומה לזינוק הכלכלי אשר התרחש בגיאורגיה ואוקראינה. זאת בנוסף לכך שישנה צמיחה בתל"ג של המדינה בקצב של כ-3 עד 5 אחוזים מדי שנה בשנים האחרונות באלבניה (לא כולל שנת 2020, אשר הינה אנומליה בשל אירועי הקורונה).
- שיטת מיסוי נוחה ופשוטה אשר פועלת לקידום השקעות זרות מהווה יתרון משמעותי למשקיעים זרים, אנו נפרט על שיטה זו בפרק נפרד בהמשך המאמר.
- התיירות החוץ לאלבניה נמצאת בצמיחה, אומנם אין מדובר בפריז או רומא, ויש להימנע מאשליות בתחום זה אך המדינה מושכת תיירים רבים בשנים האחרונות. הטבע הפראי והחופים המהוללים שלה החלו להתגלות על ידי תיירים מרחבי העולם ובהתאם לכך החלה האפשרות גם להשכיר את הנכס לתיירים במחירים גבוהים יותר מאשר לאוכלוסייה המקומית. זאת מבלי להשכיר את הקרבה לאיטליה והיותה זולה משמעותית ממנה, דבר המהווה משיכה לתיירים שונים.
- אלבניה מועמדת מאז שנת 2014 לכניסה לאיחוד האירופי, במידה ומועמדות זו תתקבל כפי שאנליסטים שונים מעריכים הדבר עתיד להביא לזינוק במחירי הנדל"ן שלה ולהאצה כלכלית עצומה. רכישת נדל"ן שנייה לפני ההצטרפות לאיחוד יכולה להתגלות כהימור מוצלח במיוחד.
- בטיראנה, בשונה מיתר אלבניה, ישנה בניה רבה בניסיון לפתח את העיר ולהנגיש אותה לעולם המערבי. בתאם לכך ישנן הזדמנויות רבות של נכסים חדשים אשר יכולים להניב תשואה יפה בשנים הקרובות.
- כחלק מהניסיון לעודד השקעות באלבניה, הבנקים המקומיים מציעים משכנתאות בתנאים נוחים המכסים עד 80% מערך הדירה, ובכך אינם דורשים הון עצמי גבוה.
- חשוב לציין כי אחת הרתיעות ממדינה זו בקרב משקיעים ישראלים היא היותה בעלת רוב מוסלמי. אך בפועל הדת הוצאה מחוץ לחוק בתקופה הקומוניסטית וכתוצאה מכך מרבית התושבים הינם אתאיסטים והמסגדים כמו כל בית תפילה אחר הינם ריקים. לדת אין שום חשיבות וישנה הפרדה מלאה בין דת למדינה, אין חשש ממדינה זו כי תהפוך לרדיקלית ותגרש משקיעים בגלל שהם ישראליים.
מחירי הנדל"ן באלבניה כפי שפירטנו ביתרונות המושכים משקיעים, הינם זולים, הם כמובן משתנים ותלויים בגודל הנכס וסוג הנכס, אך ככלל ניתן למצוא נכסים טובים ב-30,000 יורו באזורים מבוקשים. בהקשר זה נציין כי חשוב כאשר בוחרים נכס למצוא נכסים חדשים, ולא דירות יד שנייה, זאת מאחר ובאלבניה הדירות הישנות נמצאות באיכות מאד נמוכה והן אינן מבוקשות וודאי לא על ידי תיירים, אך גם לא על ידי מקומיים אמידים.
אנו ממליצים להגביל את ההשקעות באלבניה לעיר הבירה טיראנה ועיירת הנופש דורס, שכן סיכון המצוי במדינה כמו אלבניה, וכך גם התשואה במידה ויהיה מדובר בהשקעה מוצלחת הינם גבוהים גם כך ואין סיבה להסתכן אף יותר בנכסים אשר נמצאים בשולי המדינה ואינם זוכים לפיתוח רב או לתיירות.
ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הבלקני והמזרח אירופי, על מנת להכיר את האלטרנטיבות השונות וכן יסייעו בחוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה קטנה ולא מוכרת זו אשר לה מסורות שאינן מערביות. עם זאת, לא מומלץ לפנות לחברות אשר מתמחות רק בשוק האלבני, לפחות לא בשלב המחקר, שכן ייתכן וישנם שווקים עדיפים וכי הסיכונים לא ישוקפו לכם באופן אידיאלי.
סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:
ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים באלבניה. הממוקדות בדירות למגורים בטיראנה הבירה או נכסים המתמקדים בתיירים בחופי הים האדריאטי. בהתאם לכך, עיקר ההשקעות מתנקזות בהתאם ל-2 סוגים וכן ל-2 סוגים נוספים אשר הינם פחות פופולריים אך נתייחס אליהם:
- דירות למגורים בטיראנה – הבירה האלבנית נהנית מעלייה חדה במספר היתרי הבנייה בשנים האחרונות כחלק מניסיונות פיתוח, ולקדם את המדינה אשר גם לדעת השלטונות נמצאת בשלב זה ברמת פיתוח נמוכה של בתים. בשל כך המחירים יחסית נוחים, המימון הבנקאי המוצע הוא בריביות נמוכות וישנו רצון של השלטונות לפתח מעמד ביניים חזק וצרכני אשר יוכל לשכור את הנכסים החדשים אותם אתם מעוניינים לרכוש לשם השקעה. עם זאת, חשוב לזכור שרצונות לחוד ומציאות לחוד, רבות המדינות אשר מעוניינות להפוך את עצמן למדינות מערביות בעלת מעמד ביניים חזק, התוכניות הללו לא תמיד מצליחות.
- השקעות בעיר הנופש דורס – אלבניה החלה למשוך תיירים רבים בשל הטבע שלה, כאשר עיירת הנופש דורס הנמצאת לחופי הים האדריאטי ומתאפיינת בחופים מהיפים באירופה היא גולת הכותרת. זאת בנוסף לכך שדורס מהווה עיר נמל משמעותית למסחר. בשל כל אלו, יש לעיר את היכולת למשוך תיירים לטווח קצר, כאשר Airbnb מספק תשואה גבוהה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח הינה אפשרות מפתה במיוחד. הדבר אף יהיה נכון שבעתיים אם דורס תחווה פריחה תיירותית כמו ערים אחרות לחופי הים האדריאטי חוו, כאשר הבולטות שבהן הן דוברובניק בקרואטיה וונציה באיטליה העמוסות תיירים. החיסרון בעיר זאת, היא שישנו הבדל עצום ביכולת להשכיר את הנכס ובמחירים שלו בקיץ, עונת התיירות, לבין שאר העונה.
- השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – נציין כי ישנה אפשרות שלישית של רכישת משרדים בטיראנה, אך זו פחו פופולרית שכן בסופו של דבר העסקים עדיין לא בנויים בצורה מערבית דיה, אלא מתאפיינים בשווקים ואזורים עממים יותר, ולכן מדובר בהימור מסוכן ולא מתגמל כמו אלו האחרים אשר ציינו.
- ערים נוספות – ישנן ערים נוספות אשר משקיעים מגיעים אליהם כמו סרנדה בדרום אלבניה המהווה מוקד עסקי מסוים וקרבה ליעדים תיירותים שונים, וכן וולורה ,עיר נופש הנהנית מעלייה מטאורית בערך הנדל"ן שלה. נכסים אלו עולים החל מ-20,000 יורו, אך מושכרים במחירים מצחיקים של כ-30 יורו לדירת סטודיו בסרנדה. לדעתנו, מדובר בסיכונים מאד גדולים שכן אין בערים אלו את הביטחון כי לא מדובר בטרנד חולף אשר לאחריו ערך הנכסים לא יתרסק משמעותית ובנוסף יעדים אלו טרם הוכיחו עצמם תיירותית כמו דורס.
מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס באלבניה:
ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, אשר הגיע גם לאלבניה. המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לכלכלה בשנים הקרובות ובהקשר האלבני גם בנוגע לתיירות הזרה. סימני שאלה אלו צפויים להתבטא בהאטה בתיירות הכה חשובה לנדל"ן האלבני ויש לתת לכך משקל בבחירה להשקיע במדינה הבלקנית הזו.
אלבניה אומנם אינה מדינה קומוניסטית כיום והשלטונות מעודדים השקעה זרה, אך עד לפני זמן לא רב היא התאפיינה בקומוניזם מהקיצוניים בעולם, אשר דמה לזה הרצחני של מהפכת התרבות הסינית שקיצוני משמעותית מזה של קובה או ברית המועצות. הבחירה בקומוניזם כזה ורעיונות אלו, לא נעלמים רק בשל החלפת שלטון, וסביר כי עדיין יש כר פורה לרעיונות מסוג אלו במדינה, ובשל כך קיים סיכון כי יתרחשו הלאמות קרקעות בעתיד או הקשחת תנאים ומיסוי לבעלי קרקעות זרים.
הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה ממשי אף יותר במדינה כמו אלבניה, אשר עד לא מזמן התאפיינה בסיאוב שלטוני רב, ולכן אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה.
חוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין שאינם מאלבניה הבקיאים בשוק זה אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. מומלץ לבחון את הניסיון של החברות הללו וכן לשוחח עם משקיעים שלהם בטרם בוחרים בגורם מתווך כלשהו.
מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן באלבניה:
פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.
ככלל אלבניה היא מדינה נוחה למשקיעים מבחינת מיסוי ואף נהנית מהטבה ייחודית לפיה מיסוי על נדל"ן נהנה מפטור בשלוש שנים ראשונות. המיסוי באלבניה בשונה ממקומות אחרים מצוי כמעט אך ורק בגין הרווחים אשר הנכס יפיק ולא בעת הרכישה של הנכס או מכירתו. להלן המיסים המרכזיים הקיימים באלבניה, וכן אלו אשר אינם קיימים:
- מס רכישה – באלבניה אין מס רכישה בעת רכישת הנכס, וגם עלויות נוספות בגין הרכישה כמו נוטריון וכדומה הינן נמוכות במיוחד ולא צפויות להגיע ליותר מ-3% ממחיר הנכס.
- מס שבח – המס הנגבה בגין הרווחים שנוצרו כתוצאה מעליית מחיר הנכס הוא 15% מהפער בין מחיר המכירה למחיר הקנייה של הנכס, כאשר מסכום זה מפחיתים עלויות נוספות בגין רכישת ואחזקת הנכס.
- מס רכוש – מס הרכוש הוא מוניציפלי ונגבה בעבור בניית נכסים חדשים וגובהו תלוי במיקום של הנכס. במידה והנכס בטיראנה המס הנגבה הוא 2-4%, במידה וזה מחוץ לטיראנה המס הוא בין אחוז בודד ל-3%.
- מס הכנסה מהשכרת הדירה (מס אישי) לזרים – המס המרכזי בגין השכרת הנכס הוא 15% מהסכום אשר נגבה על ידי המשכיר. עם זאת ישנן מספר פרצות כמו השכרת נכס לטובת עסקים וכדומה אשר יוכלו לזכות בפטור מתשלום מס זה.
- מס חברות – במידה ותחליטו להקים חברה באלבניה אשר תנהל את ההשקעה שלכם, אתם תשלמו 15% מס חברות בעבור הנכס. עם זאת, המס האישי אינו גבוה ולכן אין סיבה אמיתית להקמת חברה במידה וכל השקעותיך הן רכישת נכס בודד והשקעה בו, אלא הוא מיועד למשקיעים כבדים יותר אשר בונים בניינים ובהתאם חשופים להוצאות נוספות.
פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא ביעד כמו באלבניה, בו הישראלי הממוצע לא מכיר את השפה או את התרבות רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת.
נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והיתרון המצוי במיסוי הנמוך עדיין עומד בעיינו.
לסיכום
השקעה באלבניה הינה השקעה אשר באופן טבעי מסוכנת יותר ממדינות מערביות ואף יותר ממדינות אחרות בבלקן כמו קרואטיה לה תיירות רבה, עם זאת אלבניה היא מסוג ההימורים אשר יכולים מאד להשתלם. מדובר במדינה יציבה שלטונית, שלטונות המעודדים השקעה ונמנעים ממלחמות עם שכנותיה לבלקן, בעלת אפשרות ממשית להצטרף לאיחוד האירופי, תיירות בצמיחה בשל טבע מרשים ומחירים זולים של הנכסים.
במידה ואלבניה תעשה קפיצת מדרגה כפי שרבים צופים שתעשה הפוטנציאל שלה ושל טיראנה הבירה ושל עיירת הנופש דורס הוא עצום. לכן ייתכן שלחלק מקהל הקוראים ההימור על סכום השקעתי התחלתי יחסית נמוך מ-50,000 יורו והפוטנציאל לתשואה גבוהה משתלם ומדובר בהשקעה נהדרת. לאלו המחפשים השקעות נדל"ן סולידיות נמליץ על יעדים אחרים.
