השקעות נדל"ן באוסטריה – האם נשארו שם עוד הזדמנויות?

בשנים האחרונות גדל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זה לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל. אחת המדינות הפופולריות ביותר בהקשר זה היא אוסטריה אשר נמצאת באיחוד האירופי והינה מדינה יציבה מאד כלכלית וביטחונית ולכן ערך הנדל"ן נתפס כיציב ולא מסוכן. מאידך, אוסטריה אינה מדינה חדשה במפת הנדל"ן ולא בטוח כלל שעוד נשארו שם הזדמנויות אמיתיות אשר יניבו תשואה גדולה.

לכן, במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן באוסטריה, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך.

השקעת נדל"ן באוסטריה, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן אוסטרי הביטחון הוא רב במיוחד. השקעות נדל"ן בכלל נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, והדבר נכון שבעתיים כאשר מדובר בנכס להשקעה באוסטריה. זאת מאחר והמדינה המרכז אירופית משלבת בתוכה מספר מאפיינים הנוסכים ביטחון בקרב המשקיעים אשר מחפשים זאת:

1. מדובר במדינה אירופאית מתקדמת אשר הסיכון להפיכות פוליטיות או שחיתות הינו נמוך בשונה מיעדים אחרים להשקעות נדל"ן כמו מדינות במזרח אירופה או אפריקה. לכן השקעה בה נתפסת כבטוחה מבחינה חוקית, הסבירות כי ילאימו את הנכס או שערכו יתרסק בשל מלחמה אינו קיים.
2. המדינה שרדה את משבר הסאב-פריים של שנת 2008 באופן מעורר הערכה, והתאוששה ממנו מהר מאד ביחס למדינות אירופאיות אחרות. כך בעוד מדינות כמו ספרד, אירלנד ויוון אשר ספגו פגיעות משמעותיות יותר והפגינו חוסר יציבות, אוסטריה  הראתה יציבות פיננסית והתנהלות אחראית אשר מעידה כי ערך הנכס ישרוד משברים פוליטיים.
3. המדינה מתפתחת והתיירות והתעשייה בה צומחות באופן חיובי. לרוב במדינות בעלות מדדים חיובים בתחומים אלו, גם ערך הנדל"ן יצמח ויראה תשואה חיובית למשקיעים.
4. התיירות בוינה, באלפים ובערים נוספות באוסטריה נמצאת בעלייה מתמדת, דבר אשר מהווה הבטחה יחסית לכך שניתן יהיה לאכלס את הנכסים אשר יירכשו להשכרה הן למקומיים והן לתיירים וחשוב מכך ככל שהתיירות עולה כך גם המחיר היחסי של כל נכס פנוי. כפי שכולנו יודעים מערים מתוירות במיוחד כמו ברצלונה או לונדון, ככל שישנה יותר תיירות בערים אלו כך השכירות הן לטווח קצר והן לטווח ארוך עולה דבר המתבטא בתשואה הגבוהה יותר של המשקיע.

פרט לביטחון ישנו יתרון נוסף שרבים אינם מודעים לו הוא שהבנקים האוסטרים מציעים מימון של עד 50% עם ריביות קבועות הנעות בין 1.8 ל-3.2 אחוזים.

המחירים של הנדל"ן האוסטרי משתנים ותלויים בראש ובראשונה באזור הנכס, כאשר בשונה ממרבית אירופה אין הדבר תלוי רק בגודל העיר. וינה היא אומנם יעד מבוקש ויקר, אך לצד זאת גם זלצבורג וגם עיירות סקי באזור האלפים הנתפסים כיוקרתיים עולים באופן משמעותי יקר יותר, אך מהווים נכס בעל ערך לאורך זמן, שכן לא סביר שהאלפיים או וינה יחדלו מלהיות יעד מבוקש גם בעתיד.

לצד זאת ישנו עניין שהתשואה הפוטנציאלית באזורים היקרים קטנה יותר אך יציבה, שכן לא סביר שנראה קפיצות מחירים בנכסים אשר כבר כיום נתפסים כיקרים, עם זאת התשואה משכירות וערך הדירה השומר על עצמו מבטיח תשואה איכותית בסיכון נמוך.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק האירופי והאוסטרי בפרט, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי. הדבר נכון לכל השקעת נדל"ן במדינה שאינה מוכרת לרוכש, ולא רק למשקיע הישראלי באוסטריה.

סוגי הנכסים אשר ניתנים להשקעה והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים באוסטריה:

• השקעה בנכסים באזור האלפים – השקעה ייחודית לאוסטריה היא השקעה בנכסים הנמצאים באזור האלפים, הן בעיירות קטנות והן בעיר אינסבורק הסמוכה לה. מדי שנה עשרות אלפי תיירים אמידים באופן יחסי מגיעים לחופשות סקי וספורט חורף במהלך החורף. במהלך הקיץ והאביב מגיעים תיירים רבים לטרקים שונים אשר סובבים את האזור הנקרא "מון בלאן". בשל כך אנשים רבים משקיעים בנכסים אלו מתוך תפיסה כי ניתן להרוויח כסף רב יותר מהשכרת הנכסים לטווח קצר לטובת תיירות באזורים המבוקשים על ידי אוכלוסיות אמידות מרחבי העולם. עם זאת השקעה זאת דורשת תשומת לב רבה יותר, וכמעט ולא ניתן להשכיר את הנכסים לטווח זמן ארוך כך שבמידה והתיירות נפגעת כמו בימי הקורונה אשר לא ברור מה יהיו השלכותיה, היכולת להפיק תשואה מהנכס נפגעת באופן משמעותי.
• רכישת נכסים בערים הגדולות – האופציה המרכזית להשקעה הינה רכישת דירות להשקעה בוינה וזלצבורג. 

וינה אשר מהווה מרכז אירופי מתקדם ויעד לתיירות אורבנית מבוקש באירופה. וינה מארחת 14 מיליון תיירים מדי שנה אשר חלקם אנשי עסקים. בשל כך, התשואה הממוצעת בנכסים אלו נעה בין 3 ל4.5 אחוזים, המשתנה בהתאם למיקום הנכס, תשואה נמוכה באופן יחסי המשתקללת עם סיכון אשר כמעט לא קיים שכן מדובר בעיר ומדינה מאד יציבות.

אפשרות השקעה נוספת – הינה זלצבורג הינה העיר הרביעית בגודלה באוסטריה, אך קרבתה לגבול הגרמני והיותה מרכז עסקי משגשג הופך אותה ליעד האורבני השני להשקעה בכדאיותו וביקושו באוסטריה.  

בנכסים מסוג זה, ניתן הן להשקיע בטווח ארוך והן לטווח קצר בתצורה של AIRBNB ולא השכרה לטווח ארוך, שכן ישנו זרם קבוע של תיירים ואנשי עסקים לערים אלו, כאשר הרווחים הצפויים משכירות במודל זה הינה גבוהה יותר בכ-80% משכירות לטווח ארוך (אך כמובן דורשת יותר עבודה בהשכרת הנכס). 

• השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים בוינה היא תופעה קיימת, אשר נהנית מתשואה סבירה של כ-4.5-5%. למעשה, משרדים במרכז העיר הינם מבוקשים במיוחד ומביאים תשואה ממוצעת של 7%, אך ישנו קושי במציאת נכסים פנויים להשקעה באזורי הביקוש. זאת מאחר שהעיר וינה בנויה כך שהמשרדים משולבים באופן אורגני באזורי המגורים, ומעטים השטחים במרכז העיר שניתן לרכוש לשם מסחר שאינם תפוסים ויש בניה חדשה מועטה. קומפלקסים חדשים המיועדים למסחר ותעשייה מצויים בשולי העיר, ושם בסיכון גדול יותר והתשואה נמוכה יותר, שכן האוסטרים הינם שמרניים באופן יחסי בנייתם לעסקים מחוץ למרכז העיר.

העיר וינה מבחינה מסחרית הינה העיר החמישית המבוקשת באירופה, עם זאת מדובר בעיר קטנה. לכן במידה ואתם מעוניינים להשיג נכס להשקעה לצרכי מסחר ותעשייה במרכז העיר, ייתכן ותצטרכו לעבוד קשה ולחפש הזדמנויות, עם זאת הן כאמור מבטיחות תשואה בטוחה וגבוהה.

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס באוסטריה:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו. לאור המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה. עם זאת ייתכן והקורנה אף יצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד אך הדבר פחות סביר בכלכלה מבוססת כמו זו האוסטרית אשר לא נפגעה באופן משמעותי כמו איטליה או צרפת ממשבר הקורונה.

הסיכון הנוסף הוא שהמחירים יעמדו במקום או של ימצא נכס אטרקטיבי. כ-40% מהדירות בוינה נמצאות בבעלות זרה, זאת בנוסף לכך שאוסטריה אינה מדינה אשר סבלה מבעיות כלכליות קשות ישנו החשש כי התשואה תהיה מאכזבת ביחס לאלטרנטיבות אחרות כמו פורטוגל או אוקראינה. בנוסף ישנו קושי אמיתי למצוא נכסים באוסטריה שכן הביקוש גדול מההיצע באזורים המבוקשים כמו מרכז העיר וינה.

חשוב בנוסף להתייחס לקושי הקיים לאזרח זר להשקיע בנדל"ן באוסטריה. במידה ואין אדם מחזיק בדרכון אוסטרי הוא נדרש לקבל אישור על ידי הרשויות לרכישת הנכס, בין אם הדבר לצרכי מגורים ובין אם לצרכי השקעה. על מנת לקבל את האישורים נדרשים מסמכים ובירוקרטיה אשר הגופים העוסקים בתחום מסייעים בה אך היא נמשכת מספר חודשים ועולה כסף, דבר אשר צריך לבוא בחשבון.

הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים.

סיכון זה כאמור הינו קטן משמעותית באוסטריה המערבית בעלת שלטון יציב ורשויות מתפקדות, אך עדיין החוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. בתוך הקשר זה נציין כי ישנן חברות ישראליות המתמחות בשוק זה, ומומלץ לבחון את הניסיון שלהן וכן לשוחח עם משקיעים שלהם כאשר בוחרים בגורם מתווך כלשהו.

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן באוסטריה:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך. 

המיסוי האוסטרי כולל נדבך הנוגע לרכישה של נכס ובגין הרווחים אשר הנכס יפיק. להלן המיסים המרכזיים:

1. מס רכישה – בדומה לישראל כאשר אדם רוכש נכס ישנו מס רכישה אשר עומד באוסטריה על 4.6% מערך הנכס.
2. מס רווחי הון – כאשר אדם משכיר את הנכס או עושה רווח כלשהו באמצעות הנכס עליו לשלם מס מהרווחים אותם הוא מפיק, המס הוא 30%. כלומר התשואה בגין השכרת הנכס צריכה לקחת בחשבון שהיא מופחתת ב-30% אשר משולמים לממשל האוסטרי. 
3. מס תאגידים – אלטרנטיבה אשר לעיתים קרובות הינה זולה יותר, היא הקמת תאגיד באוסטריה. אך ניתן לצמצם את תשלום המס ל—25% במידה ומשלמים במקום מס רווחי הון מס חברות, זאת על ידי הפיכת ההשקעה לתאגיד. מומלץ לדבר על אפשרות זו עם הגורמים המסייעים להשקעה ובכל מקרה לקחת זאת בחשבון כאשר מחשבים את ההכנסות הצפויות מהנכס והזמן אשר יידרש להשבת ההשקעה הראשונית.

מסיכום נתונים אלו ניתן להבין כי בממוצע אדם ישלם 4.6% נוספים משווי הדירה בעת הרכישה והתשואה נמוכה יותר באופן הנע בין 25 ל30 אחוזים, תלוי באופן בו הוא מתנהל למול הרשויות. בנוסף לכך, מאחר ומציאת נכסים בשפה הגרמנית ובעוד באזורים מבוקשים הינה מאתגרת יש לקחת בחשבון את עמלת התיווך שסביר כי תשלמו לחברה אשר סייעה במציאת הנכס ועלולה להגיע אף ל-10% מערך הנכס.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה.

סיכום:

לסיכום, השקעה באוסטריה הינה השקעה אטרקטיבית מאחר והיא מאופיינת בתשואה גבוהה ובטוחה. עם זאת, הקושי האמיתי כפי שרמזנו בכותרת מצויה במציאת נכס אטרקטיבי להשקעה. באוסטריה רב הביקוש לנכסים בשל התשואה היציבה ולכן למציאת נכס נדרשת השקעה רבה. מרגע מציאת הנכס האטרקטיבי, התשואה אמורה להיות יציבה מעל 5% ככל ומתנהלים נכון. אך מכך יש להוריד את ההוצאות הנוספות אותן תיארנו כמו מיסוי, בירוקרטיה ועמלות תיווך אשר לעיתים יובילו אדם לבחון שווקים פחות רווים ויותר מסוכנים.