השקעה בנדל"ן באוקראינה – סקירה

בעבר, היה שכיח לראות ישראלים משקיעים בנדל"ן בישראל ומניבים תשואות יפות. אך מחירי הנדל"ן עלו לאין שיעור, וכיום למעמד הביניים אין דיי הון עצמי כדיי להשקיע בנדל"ן בארץ. לכן, הוא פונה לשווקי דיור במדינות אחרות, שם מחירי הנדל"ן זולים משמעותית, כאשר אוקראינה היא אחד היעדים המבוקשים. לפני שרצים להשקיע שם, כדאי לקרוא מדריך קצר זה, הסוקר את השוק.

קצת על אוקראינה

אוקראינה היא מדינה עצומה במזרח אירופה, ולשעבר חלק מברית המועצות. אוכלוסייתה מונה כ- 45 מיליון אנשים, ועיר הבירה היא קייב, בה מתגוררים כ- 3 מיליון אנשים. אוקראינה מצמצמת פערים עם העולם המערבי, וכיום שיעור הצמיחה הכלכלית הממוצע בה הוא 3% בשנה.

נתונים על שוק הנדל"ן באוקראינה

כאמור, באוקראינה חיים כ- 45 מיליון בני אדם, כך שזהו שוק גדול מאוד. הערים המרכזיות להשקעה הן קייב (הבירה) ואודסה. התשואה הממוצעת על נכס בשוק היא בין 7% ל- 10%. דמי השכירות במדינה נעים בין 500$ ל- 900$.  מבחינת מיסים, המס על רכישה, שמשולם בעת רכישת נכס, עומד על 2%. מס ההכנסה על שכירות ממגורים עומד על 20%, ומס השבח עומד על 18%.

מצב שוק הנדל"ן באוקראינה

בשנים האחרונות חווה שוק הנדל"ן ירידה מתמשכת במחירים. זוהי תוצאה ישירה של שני אירועים משמעותיים שאירעו בשנים האחרונות. הראשון הוא המיתון העולמי בשנת 2008, אז נחתכו מחירי הדירות באוקראינה בקרוב לחצי. לאחר כמה שנים של דשדוש, הגיע אירוע עצום נוסף, פלישת רוסיה לחצי האי כרים. הפלישה הרוסית יצרה חוסר יציבות במדינה, והרחיקה משקיעים זרים. בנוסף, פיחות המטבע גרם לבנק המרכזי להעלות את הריבית במדינה, וגרם לצינון עמוק של שוק הנדל"ן. עם כל זה לא מספיק, בנקים באוקראינה החלו לקרוס, ונכסיהם נמכרו בהנחות משמעותיות בפירוק נכסים.

באופן כללי, נראה שחוסר היציבות היא הנקודה המסוכנת ביותר בהשקעה באוקראינה. מדובר במדינה מזרח אירופאית שעד לפני שלושה עשורים עוד הייתה קומוניסטית. הפוליטיקה במדינה הפכפכה, ההסדרים הדמוקרטיים לא יציבים כמו במדינות מערב אירופה, וחמור מכל, עימות צבאי עם רוסיה הוא תמיד אפשרות סבירה. סיכון זה הוא משמעותי במיוחד נוכח אופי ההשקעה בנדל"ן, שכן מדובר בנכסים פיזיים, המוחזקים למספר שנים. כך שמלחמה בהחלט יכולה לפגוע הן פיזית בבית, והן בירידת ערך בעקבות התרחקות משקיעים. זאת בניגוד למניות לדוגמא, שניתן למכור יחסית במהירות, לפני ירידת מלוא ערכן.

מנגד, אחרי שנים שבהן ירד הביקוש לדירות וההיצע דווקא גדל, אפשר לראות תחילה של התהפכות מגמה. ההיצע לא גדל כבעבר, ולא מצליח להדביק את הביקוש שגדל, עם כי לאט. קשה לצפות אם לא יהיה עוד אירוע גדול שיפגע במדינה, אך כרגע זה כן נראה ככר פורה להתפתחות שוק הנדל"ן.

קייב

קייב היא כאמור עיר הבירה של אוקראינה והעיר הגדולה ביותר בה. בעיר מתגוררים באופן רשמי כ- 3 מיליון בני אדם, ועוד כמיליון בני אדם נכנסים אליה מדיי יום למטרות עבודה. נתונים אלו יוצרים ביקוש גבוה לדיור להשכרה. לכך, יש להוסיף זרם של זרים שנכנס לעיר הן בשל התיירות הענפה, והן מטעמי עבודה. התיירים פיתחו מאוד את שוק ה- air BNB בעיר, והזרים שהגיעו לעיר מחפשים בדרך כלל דירות איכותיות במרכז העיר. כיוון שמדובר בהיצע מוגבל יחסית, הם מוכנים לשלם יותר עבור דירות שכאלה.

לצד העלייה המתונה והעקבית בביקוש לדיור בעיר, נוצר עיוות במחירי הדירות בעיר, והמחירים זולים יחסית, ומאפשרים תשואה של בין שמונה לעשרה אחוזים בשנה משכירות. לכך יש להוסיף רווח ממכירת הנכס, שגם יכול להגיע לעשרות אחוזים.

מבחינת מחירים, במרכז העיר מחיר למטר רבוע עומד על כ- 1350$, וככל שמתרחקים מהמרכז המחיר יורד. במחוז דנסה, הזול ביותר בעיר, המחיר למטר רבוע הוא כ- 815$.

אודסה

אודסה היא עיר נמל בדרום המדינה, לחופי הים השחור. העיר מונה כמיליון בני אדם, והיא מרכז סחור גדול מאוד, באוקראינה ובאירופה בכלל. מבחינת מחירי הדיור, לאחר עליה חדה בתחילת שנות האלפיים, המחירים חוו ירידה משמעותית החל משנת 2008. לכן, יש הטוענים שהמחירים כיום לא משקפים נאמנה את השווי הפוטנציאלי של הדירות בעיר, כלומר יש פוטנציאל לעליית מחיר. מנגד, העיר שוכנת לא רחוק מחצי האי כרים, ורוסיה השכנה, כך שיציבות אינה מאפיין מרכזי כאן.

מיסוי באוקראינה

שיטת המס באוקראינה יחסית נוחה למשקיע. אומנם עבור משקיע זר, שיעור המס על השקעה עומד על 19% מהרווח, אך במידה ומבצעים את ההשקעה דרך חברת ניהול מקומית, המס עומד על 5% בלבד. בנוסף, מכירת נכס מלווה אומנם במס שבח גבוה כפי שצוין, אך אם החזקת בנכס למעלה משלוש שנים, הינך פטור ממס שבח. לבסוף, בין ישראל לאוקראינה יש אמנת מס, ולכן אין כפל מס. כלומר, אדם שמשלם מס באוקראינה לא יצטרף לשלם את מלוא המס שוב בישראל, אלא רק את ההפרש במידה והמס בישראל גבוה יותר.

לסיכום

אם מסתכלים על נתוני שוק בלבד, נראה ששוק הנדל"ן באוקראינה ובייחוד בקייב נמצא בדיוק בתחילת ההתאוששות שלו, וזה נתון קורץ למחפשים להשקיע. מצד אחד, מחירי הנכסים זולים משמעותית בייחס לישראל- דירה בלב תל אביב תעלה יותר מכפול מדירה בלב קייב. בנוסף, התשואה משכירות בלבד היא יחסית גבוהה. נכסים שמניבים תשואה דומה לזו שבקייב, יצריכו בישראל הון עצמי רב הרבה יותר. כמו כן, יש צפי להמשך עליית מחירים, כך שכולל הרווח מהמכירה של הנכס, מדובר בתשואה גבוהה. מאידך, מדובר במדינה פחות יציבה ממדינות מערביות, ותמיד קיים החשש שהשוק יקרוס, כפי שכבר קרה פעמיים בעבר. מבחינת מיסוי, ככל שפועלים דרך חברת ניהול מקומית, ומחזיקים בנכס למעלה משלוש שנים, מדובר בשיעורי מס נמוכים, וכן אין חשש לכפל מס בשל אמנת המס בין המדינות.