הערת אזהרה – נקודות חשובות

רשם המקרקעין הפך להיות בשנים האחרונות הכתובת לכל אדם אשר מעוניין לרכוש מקרקעין או זכות כלשהי במקרקעין. פונים לרשם, ובודקים האם קיימות על הנכס הרצוי הערת אזהרה. כאשר אין הערת אזהרה על הנכס והוא למעשה 'נקי', ניתן לבצע את פעולת הרכישה. כל הפרטים על רישום הערת אזהרה, בכתבה שלפניכם.     

בדרך לרכישת הדירה..

רכישת דירה או כל נכס מקרקעין, מהווה את אחת מנקודות השיא בחייהם של מרבית האנשים. מאמצים רבים השקיעו הרוכשים החדשים בהשגת הכסף הדרוש למימון רכישת הדירה, מי על ידי עבודה קשה, מי על ידי נטילת הלוואה מהבנק ומי בעזרת שילוב של השניים. כעת, כאשר מגיע הרגע המיוחל ואפשר לרכוש את נכס המקרקעין, חשוב לוודא כי כל הליך רכישת הנכס מתבצע כהלכה, על מנת לפתור סיטואציות בעייתיות בהווה ובעתיד. אחד הפרמטרים החשובים שיש לתת עליהם את הדעת בהליך רכישת הדירה, הוא רישום הערת אזהרה בטאבו. גם לאלו מכם המכירים את המושג, וגם לאנשים שמעולם לא שמעו על 'הערת אזהרה', ואין להם מושג מה זה 'טאבו', מומלץ לקרוא את השורות הבאות על מנת לעשות שיעורי בית ולהגיע מוכנים לרגע החשוב.

מהו רישום הערת אזהרה?

רישום הערת אזהרה הינו הליך פרוצדורלי, במסגרתו נרשמת בפומבי אזהרה שבעל המקרקעין התחייב לקיים עסקה מסוימת בנכס. לחלופין, תיתכן הערת אזהרה שלילית כלפי הנכס, אשר מתארת התחייבות של בעל הנכס שלא לבצע כל פעולה או עסקה בנכס. מומלץ לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום המקרקעין בישראל, על מנת להשלים את רישום הערת האזהרה בצורה מושלמת. ככלל, שתי תכליות לרישום הערת האזהרה בטאבו. הראשונה, להודיע לכל המעוניין לבצע פעולה הקשורה לנכס, כי קיימת התחייבות קודמת מצד בעלי הנכס לביצוע עסקה בנכס או להימנע מביצוע עסקה שכזו. התכלית השנייה, עניינה מניעת עסקה סותרת בנכנס, דהיינו – למנוע מבעל נכס המקרקעין לקיים עסקה בנכס עם צד ב', אשר סותרת עסקה קודמת באותו נכס שהתחייב לקיים עם צד א'. זאת, למעט אם צד א' הסכים לקיום העסקה עם צד ב', או שניתן צו לאפשר את קיום העסקה השנייה על ידי בית משפט.  

שאלות נפוצות בקשר לרישום הערת אזהרה בטאבו 

• איפה נרשמת הערת האזהרה?

הערת האזהרה נרשמת בטאבו. טאבו הוא סוג של כינוי ידוע ומוכר בציבור, המתאר למעשה את לשכת רישום המקרקעין. כדי לברר האם ניתן לבצע פעולות בנכס (כגון קנייה, מכירה והשכרה), פונים לטאבו ומבררים את הסטטוס של הנכס. היה ונרשמה הערת אזהרה על הנכס, לא ניתן לבצע פעולות אלו, בהתאם לכתוב בהערת האזהרה.

• למה מועילה הערת אזהרה על נכס?

הערת אזהרה מונעת מבעלי נכס לבצע שתי פעולות בעת ובעונה אחת הקשורות לנכס. לדוגמא, משה, בעל נכס בגבעתיים, חותם על הסכם מכירת הנכס לראובן, שרשם על הנכס הערת אזהרה לטובתו. כעבור כמה ימים, מקבל משה הצעת מחיר גבוהה יותר עבור רכישת הנכס משמעון. בהינתן הערת אזהרה לטובת ראובן, לא יוכלו משה ושמעון לקיים עסקת מכר הנוגדת את הכתוב בהערת האזהרה שכתב ראובן לטובתו. 

• האם ניתן לרשום שתי הערות אזהרה על עסקאות סותרות באותו נכס?

נניח שראובן רושם הערת אזהרה לטובת עסקת מכר שביצע עם משה, על הנכס שבבעלותו של משה בגבעתיים. כעבור כמה ימים, מגיע שמעון ומעוניין גם הוא לרשום הערת אזהרה על רכישת אותה דירה של משה בגבעתיים. האם שמעון (הקונה המאוחר בזמן) יוכל לרשום הערת אזהרה לטובתו? 

באופן מפתיע, התשובה היא חיובית, אך ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה סותרת בהתקיים אחד משני תנאים, האמורים בסעיף 127 (א) לחוק המקרקעין – תשכ"ט (1969): הסכמת הזכאי (הסכמת ראובן, לטובתו רשומה הערת האזהרה הראשונה) או לחלופין – רישום הערת אזהרה סותרת כאשר ניתן צו של בית משפט בנושא. 

• רשמתי הערת אזהרה על נכס, ולאחר מכן בוצעה פעולה משפטית / מנהלית על הנכס:

סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, קובע הלכה למעשה כי רישום הערת אזהרה גובר על פעולות שבוצעו על הנכס או על בעל המקרקעין המקורי לאחר רישום הערת האזהרה, דוגמת (כפי שכתוב בסעיף 127 לחוק) – עיקול שהוטל על נכס המקרקעין או על הזכות בו, צו פירוק נגד בעלי המקרקעין או בעל הזכות המקרקעין, צו קבלת נכסים בפשיטת רגל נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, ומינוי כונס נכסים על רכוש בעל המקרקעין. 

ככל שהערת האזהרה שרירה וקיימת ולא נמחקה, היא גוברת על כל הפעולות שהוזכרו זה עתה. 

• רכשתי נכס. לפני שרשמתי עליו הערת אזהרה, אדם אחר רשם הערת אזהרה לטובתו. למי שייכת הבעלות על הנכס?

מדובר במצב שכיח למדי, אשר יוצר בעיה. מצד אחד, צד א' רכש את הנכס ראשון, והוא זה שאמור לקבל זכאות עליו. מצד שני, צד א' לא רשם הערת אזהרה על הנכס בטאבו, וכאשר צד ב' הגיע לטאבו הוא גילה כי הדירה נקייה מהתחייבויות וכי אין לגביה רישומי הערות אזהרה. לכן, רשם צד ב' הערת אזהרה לטובתו וחשב לתומו כי הוא רוכש את העסקה.  מי יקבל את הבעלות על הנכס במצב שכזה?

בשאלה זו התעסקה הפסיקה במדינת ישראל. העניין הוכרע בפסק הדין ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל, המכונה בקיצור פסק הדין גנז ונחשב לאחד מפסקי הדין החשובים ביותר בדיני הקניין. בית המשפט קבע כי הבעלות בנכס תהיה שייכת לצד ב' (הרוכש המאוחר בזמן, זה שרשם את הערת האזהרה), בהתקיים שלושה תנאים:

1. על הרוכש השני לפעול בתום לב.
2. הרוכש השני רכש את הנכס בתמורה.  
3. רישום הערת האזהרה על ידי צד ב' התבצע בתום לב.

בנוסף, קיימת דרישה כי הרוכש הראשון השתהה ברישום הערת האזהרה, ועבר זמן סביר בו הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה. הלכת גנז עוגנה בסעיף 9 לחוק המקרקעין, ככתוב: 

התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב –  זכותו עדיפה.

פירושו של דבר הוא, כי ככלל, כל עסקה ראשונה עדיפה על פני עסקה מאוחרת בזמן. זאת, למעט המקרה אותו תיארנו, לפיו הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה תוך זמן סביר, והרוכש השני פעל בתום לב, רכש את הנכס בתמורה ורשם עליו הערת אזהרה בתום לב. במקרה שכזה, ורק במקרה שכזה, נעדיף את זכות הרוכש המאוחר בזמן.

מכאן ניתן להבין כמובן את משמעות רישום הערת האזהרה על נכס מקרקעין, ואת הצורך לרשום אותה מהר ככל האפשר ללא דחיה. רישום הערת אזהרה על נכס שנרכש, מהווה מעין חובה על רוכש המקרקעין, והיעדרה עלולה להוות חוסר תום לב מצידו של הרוכש (עמדת נשיא בית המשפט העליון אהרן ברק בפסק הדין גנז). בהלכה זו, יצרה הפסיקה תמריץ לרשום הערות אזהרה במרשם המקרקעין, בכדי להגביר את מהימנות מרשם המקרקעין. אדם אשר רוכש נכס ולא רושם עליו הערת אזהרה, מסכן עצמו בכך שאדם אחר ירכוש את הנכס בתום לב ובתמורה וירשום עליו הערת אזהרה בלשכת המקרקעין, ובהתאם להלכת גנז אף יקבל עליו בעלות.  

מומלץ לכל אדם אשר רוכש נכס או רוכש זכות כלשהי בנכס, לרשום הערת אזהרה לטובתו ברשם המקרקעין מהר ככל הניתן. לשם כך, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בנושא ולהסתייע בו לפני הרישום.