נדל"ן הוא השקעה מבוקשת במדינת ישראל בכל שנה ובכל עת, זאת בשל עליית המחירים העקבית אשר מובילה לתשואה הגבוהה אשר השקעה מסוג זה מניבה.
זאת לצד היכולת להשכיר את הנכס במחירים טובים כאשר הדירה נמצאת באזורי ביקוש ובכך להרוויח גם במהלך התקופה בה הנכס בבעלותך.
אך כולנו יודעים מהו המוקש, וזהו המחיר הגבוה של הנדל"ן בישראל אשר גורם לכך שמעטים הם הישראלים אשר יכולים להרשות לעצמם נכס מקרקעין בישראל.
בעבור אותם אנשים אשר מעוניינים להשקיע בנכסי מקרקעין אך אין להם את ההון הנדרש לדירות להשקעה, ישנה אלטרנטיבה מעניינת והיא השקעה בנדל"ן מסחרי כמו משרדים ומפעלים, אשר מהווים נכס בטוח ומוחשי ומאידך.
הדבר נכון לכל העולם ולא רק לישראל, לרוב משרדים הינם זולים יותר לרכישה מאשר דירות ומהווים אופציית השקעה נהדרת בעבור רבים.
אך רכישת משרדים להשקעה בשנת 2023 הינה אירוע שונה וחריג אשר דורש ניתוח ייחודי.
במדינת ישראל בדומה ליתר העולם, ישנם כרגע המוני מובטלים לאור משבר הקורונה אשר השפיע ברמה הכלכלית לא פחות מבחינה בריאותית.
בתי עסק רבים פשטו את הרגל או נשארו סגורים ובשל כך הביקוש למשרדים וכן ההון הפנוי הינו קטן מאשר בשנים עברו.
בהתאם לכך מאמר זה יחולק לשלושה חלקים, החלק הראשון יציג מדוע כדאי לרכוש משרדים בשנת 2023, בעוד חלקו השני של המאמר יבחן מדוע מדובר בפעולה פזיזה וחסרת אחריות.
בחלקו השלישי של המאמר אנו נציג את מערך השיקולים אשר צריך להנחות אתכם על מנת להכריע האם מדובר בהימור או שמא בהזדמנות מעולה בעבורכם.
אז למה כן לרכוש משרדים בשנת 2023 למטרות השקעה?
- ירידת מחירי משרדים ביד שנייה – החוק הבסיסי ביותר בכלכלה הוא שהמחירים מונעים מהביקוש וההיצע, כאשר הביקוש נמוך המחירים יורדים. כאשר הביקוש נמוך בשל אירוע זמני כמו משבר כלכלי ולא כתוצאה מחוסר אטרקטיביות של המוצר, יש לראות בכך הזדמנות לקנות את המוצר במחיר משתלם אשר לא יהיה בהמשך, ככל שהדבר ניתן.
כאשר בתי עסק נסגרים באופן זמני או פועלים במתכונת מצומצמת ובשל כך מעוניינים למכור את המשרד, פושטים את הרגל או בוחרים ללכת למשרדים צנועים יותר, הם לרוב ימכרו את המשרדים במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק הראליים בימים כתיקונם בשל הרצון בכסף נזיל מהיר לייצוב העסק או לצמצום הפסדים.
בנוסף ההיצע משרדים המוצעים למכירה גדל שמום ריבוי העסקים המצויים במשבר ובכל כך גם ההיצע גדל אשר תורם לירידת המחירים. בסיטואציה זו ניתן לנצל את ירידת המחירים לשם רכישה בעלויות אשר ייתכן כי לא יוצעו בעתיד.
בהקשר זה נציין כי מחירי משרדים כי מחירי נדל"ן משרדי במרכז הארץ נעו טרם הקורונה במחירים של 12,000 ל-19,0000 ₪ ואף פחות מכך מחוץ לגוש דן והרצליה. כלומר ניתן לרכוש משרד בגודל בינוני באזורי ביקוש במחיר של כחצי מיליון ₪ בממוצע. בהינתן הירידה בביקוש, אף ניתן למצוא מציאות במחירים חסרי תקדים.
- ירידת מחירי משרדים חדשים – גם משרדים חדשים אשר נרכשים מקבלן צפויים להיות זולים יותר, מאחר ולפחות אנשים יש כסף פנוי להשקעה בנדל"ן ומעטים בתי העסק המוקמים בימים אלו או אשר מחפשים לעשות רכישות דרמטיות כמו רכישת משרד חדש. בנוסף לכך, הקבלנים אשר מושפעים משוק הדיור הדליל בתקופת הקורונה מציעים מחירים אטרקטיביים על מנת להגדיל את מכירותיהם ובכך אף מגדילים את אפשרויות הרכישה של המשקיע בתקופת הקורונה.
- מחירי משרדים ביחס לדירות – עוד טרם הקורונה מחירי המשרדים הינם משמעותית זולים יותר מאשר מחירי דירות למגורים, לכן אלו אשר מעוניינים להשקיע בנדל"ן פיזי אך אינם יכולים לרכוש דירה להשקעה, דירות משרדים מהווה אפשרות מוצלחת.
- תשואה גבוהה לאחר תקופת הקורונה – בשנים האחרונות התשואה אשר הייתה קיימת בגין משרדים להשקעה הייתה של 6 עד 8 אחוזים. מדובר בתשואה גדולה יותר מאשר בשוק הדיור וודאי בשוק ההון במידה וההשקעות הינן סולידיות. אומנם תשואה זו נעצרה בתקופת משבר הקורונה, אך משקיעים אופטימיים יכולים לטעון במידה רבה של צדק, שהתשואה לאחר ההתאוששות מהמשבר תהיה אף גדולה יותר בשל ירידת המחירים, ובכך אף תעצים את התשואה אשר הייתה מאד גבוהה עוד טרם המשבר.
- המדינה אינה צפויה להיאבק להורדת מחירי המשרדים – ידוע כי הממשלה מנסה להילחם נגד עליית מחירי הדירות, זאת באמצעות תוכניות כמו מס דירה שלישית ומיסוי מוגבר על נכסי מגורים הנרכשים להשקעה, פרויקטים מוזלים לאנשים אשר אינם מעוניינים בדירות להשקעה כמו דיור למשתכן וכן האצת בניה במטרה להוריד את מחירי הדיור בישראל. עם זאת בניינים אשר נועדו למשרדים אינם במוקד אותם תכניות והתשואה עליהם לא צפויה להיפגע בגין יוזמות ממשלתיות. לכן, גם אם בטווח הקצר יהיה קושי באיתור שוכרים פוטנציאלים יתכן כי בטווח הרחוק הדבר משתלם יותר מאשר אלטרנטיבות בתחומי ההשקעה.
- עסקים מעדיפים לשכור משרדים על פני רכישת משרדים – שיקול נוסף אשר יש לקחת בחשבון הוא כי בתקופות המתאפיינות בחוסר וודאות כלכלית, בתי עסק רבים מעדיפים להימנע מרכישות משמעותיות אלא בוחרים לשכור משרדים ולא לרכוש אותם. כך למעשה כתוצאה מהמשבר יתפתח שוק של שכירות משרדים אשר לא היה טרם תקופה זאת ויגדיל את הביקוש לשכירות משרדים ובכך יקטינו את החשש מכך שלנכס לא יהיו שוכרים.
- על אף המשבר הכלכלי, הביקוש לא קטן – טרם המשבר הכלכלי 90% מהמשרדים באזור המרכז המוצעים להשכרה, הושכרו בפועל, ונעשה בהם שימוש על ידי בתי עסק שונים. בהתאם לכך, על אף הפגיעה הקיימת כיום כתוצאה ממשבר מגפת הקורונה, מרבית הנכסים צפויים להמשיך להיות מושכרים, גם אם במחיר נמוך יותר מאשר בעבר.
אז למה לא לרכוש משרדים בשנת 2023?
- משבר הקורונה והשפעתו על ביקוש שכירות של נדל"ן מסחרי – אנליסטים מדברים על כך שהמשבר הכלכלי אשר יצר נגיף הקורונה צפוי להישאר איתנו לפחות עד לסוף 2021. גם זו תחזית אשר אינה בטוחה כלל וייתכן לאור גלים נוספים של המגפה, כי המשבר ילווה אותנו תקופה ארוכה מאד.
בהתאם לכך, בתי עסק רבים נסגרים והביקוש למשרדים קטן בהתאם. לכן, מאד יתכן כי לאחר רכישת הנכס, הוא יוותר מיותם משוכרים במשך תקופה ארוכה ולא תהיה הכנסה מההשקעה כלל במשך תקופה של מעל שנה. בהקשר זה חשוב לזכור כי בעוד אנשים חייבים להתגורר במקום מסוים ולכן שוק הדיור יחסית חסין מהחשש כי לא יהיו שוכרים כלל, אנשים אינם חייבים להשכיר משרדים ובהתאם לכך הפגיעה בביקוש של שכירות זו הינה דרמטית יותר.
הדבר אף עלול להיות בעל השלכות שליליות מאד במידה ונדרש לקחת הלוואה לשם רכישת הנכס אשר נועד להשקעה, בסיטואציה זו אין הכנסות מהנכס אשר אינו מניב, ומאידך התשלומים הנדרשים לפירעון ההלוואה ממשיכים כסדרם.
- ירידת המחירים הצפויה אינה בעלת תאריך מוגבל בזמן – בנוסף לחשש כי לנכס לא יהיו שוכרים, איננו יודעים מה ההשלכות לטווח הרחוק של משבר הקורונה, גם משקיע אשר אינו חושש מהאפשרות כי הנכס לא יושר בטווח הזמן המיידי, עלול לגלות כי השווי של הנכס שלו ירד כחלק מירידה של כלל המחירים בישראל כתוצאה מעומק המשבר. ראשית בתקופת הזמן הקרובה ייתכן כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לרדת ולכן בטווח הזמן הקצר ייתכן כי נראה לא רק תשואה אפסית אלא אף תשואה שלילית על הנכס על אף המחיר הנמוך שהוא ירכוש את הנכס כעת ביחס לעבר.
אך גם בטווח הזמן הרחוק יותר, משברים כבדים כמו זה שנוצרה בעקבות מגפת הקורונה עלולים לשנות לחלוטין את מפת מחירי הנדל"ן בישראל ועלול להוביל שכם לאחר סיום המשבר הערך של הנכס ישאר קטן יותר מערך הנכס כיום.
- בתי עסק רבים פושטים את הרגל ועלולים לא לשלם שכירות – כאשר אנשים שוכרים משרדים, הגורם המשלם לרוב הוא בית העסק אשר מהווה חברה בע"מ. בעיתות משבר ישנו חשש כי בתי עסק ישלמו צ'קים אשר לא יפרעו וכן יפשטו את הרגל באופן שלאחר מכן לא ניתן יהיה לגבות את השכירות בעבור הנכסים האמורים. בשל האישיות המשפטית הנפרדת של חברה בע"מ, לא ניתן יהיה לגבות את השכירות מבעלי החברה אלא רק מהחברה עצמה, ובמידה והיא פושטת רגל ייתכן כי המשכיר לא יראה את כספי השכירות לעולם או רק לאחר.
- עודף היצע של משרדים בשל בנייה רבה של משרדים – במדינת ישראל בנו ב-5 השנים האחרונות נדל"ן מסחרי רב, בסדר גודל של מיליון וחצי מ"ר. ישנו חשש אמיתי שבשל הבנייה הרבה אשר נועדה להתמודד עם היצע דל בעבר יוביל להיפוך הסיטואציה ולשוק בו ההיצע גדול מהביקוש דבר אשר ישליך הן על מחיר הנכס והן על הסכומים בהם הנכס יושכר. סיטואציה אשר כמובן תועצם לאור משבר מגפת הקורונה והביקוש הנמוך בשוק זה בשל כך.
אז למי כדאי לרכוש ב-2023 משרדים להשקעה?
המסקנה מהניתוח הזה היא ששתי התשובות נכונות, השקעה במשרדים יכולה להיות הימור מסוכן אך גם הזדמנות מעולה לרכישת נכס במחיר מציאה.
אך המשתנה המרכזי הוא זהות הרוכש, אנחנו כמובן איננו יודעים מי אתם ומה הגורמים אשר בגינם אתם מעוניינים להשקיע ומהן התכניות שלכם בעבור אותו נכס.
לאור הנתונים אשר הצגנו בעבורכם אתם יכולים להחליט החלטה מושכלת ולדעת האם בעבורכם השקעה במשרדים היא הימור או שמא הזדמנות.
על מנת לתת מענה ניסחנו מספר שאלות אשר יוכלו לסייע לכם להכריע האם השקעה זו מתאימה לכם לאור הסיכויים והסיכונים הקיימים בשוק זה בשנת 2023:
- האם אתם צריכים או מחפשים נכס אשר יניב בטווח הזמן הקצר? במידה ואתם מחפשים השקעות בטוחות בטווח הזמן הקצר אשר יכניסו כסף באופן מהיר, למשל מאחר ואתם זקוקים לשלם את ההלוואות בגין אותה השקעה, או לחילופין מאחר ואינכם מעוניינים בהשקעה לטווח זמן ארוך השקעה זו פחות מתאימה ורבים הסיכויים כי הנכס לא יושכר באופן מהיר. מנגד, במידה ויש לכם סבלנות ואורך רוח כלכלי לחפש משכירים בטוחים ומהימנים כלכלית גם על חשבון מהירות השכרת הנכס, רכישה זו מתאימה יותר בעבורכם.
- האם בכוונתם להחזיק במשרד להשקעה לפרק זמן ארוך? ככל שפרק הזמן אשר בכוונתכם להחזיק במשרד הינו ארוך יותר כך נזקי המשבר הכלכלי הנוכחי הינם שוליים יותר והרווח כתוצאה משוק המחירים הקיים הינו גדול יותר. מנגד, במידה ואתם מעוניינים בנכס אשר מיועד להשכרה לטווח זמן קצר ולאחר מכן למכור אותו ולהפיק רווחים, ייתכן והשקעה מסוג זה הינה פחות מתאימה לאור היעדר הצפי הברור לסיומו של המשבר הכלכלי.
- האם אתם מכירים שוכרים פוטנציאלים או היכרות עם סוג מסוים של בתי עסק הזקוקים למשרדים? ניתן לצמצם את הסיכונים הקיימים בתחומים אלו במידה ואתם מכירים בתי עסק אשר מעוניינים להשכיר נכס או שאתם בקיאים ומכירים אנשים רבים הפועלים תחום הזקוק למשרדים כמו למשל ראיית חשבון, נדל"ן או עריכת דין ובכך להגדיר את הפוטנציאל שלכם להשכיר את הנכס במהירות ולא ליפול למוקשים של שוכרים ללא יכולת פירעון.
- האם אתם מחפשים השקעות בטוחות יותר או סיכון בעל אפשרות לתשואה גבוהה במיוחד? ככל שאתם מוכנים לקחת סיכון על חשבון השקעותיכם לטובת תשואה גדולה במיוחד, כך יותר מתאים לכם לקנות נכסי נדל"ן מסחרי בתקופה זו אשר מתאפיינת בחוסר וודאות ומחירים נמוכים. מנגד, במידה ואתם שונאי סיכון אשר מעוניינים בהשקעות סולידיות בלבד, ייתכן כי זהו לא הזמן המיטבי להשקעה בסוג זה של נכס.
לסיכום
תחום הנדל"ן המסחרי מציע הזדמנות משום המחירים הנמוכים בשל המשבר הכלכלי, אך מנגד מדובר בתחום בו הביקוש לשכירת נכסים אלו נמצא בשפל אשר לא ברור מתי יסתיים. בהתאם לכך, מדובר בסיכון בעל פוטנציאל להוביל לתשואה רבה בטווח הזמן הרחוק יותר.
בהתאם לכך, ההחלטה להשקיע בנדל"ן מסחרי ומשרדים בפרט צריכה להיות לאור רצונותיכם בנוגע לסוג ההשקעה.
ככל שאתם מעוניינים בהשקעה לטווח זמן רחוק וכו יכולים להפגין אורך רוח בנוגע למועד תחילת הכנסותיכם מההשקעה כך השקעה זו כדאית ומהווה הזדמנות לניצול המחירים הזולים של הנכסים בשנה זו, מנגד במידה ואתם זקוקים לוודאות ולהכנסות מהירות ואינכם פועלים לשם מציאת נכס בו תחזיקו זמן רב, הסיכונים הקיימים לאור משבר הקורונה גדולים מדי והופכים השקעה זו ללא מומלצת בעבורכם בשנת 2023 ואף לא בשנת 2021.
