אם יש לכם סכום מסוים של כסף ואתם לא רוצים להשאיר אותו חסר מעש להירקב בחשבון הבנק שלכם, בוודאי עלתה בראשכם התהייה האם להשקיע אותו בנדל"ן או שמא עדיף לכם להשקיע אותו בבורסה, במניות. זה תלוי בהרבה גורמים, כאן אנסה לעשות קצת סדר בבלגן עבורכם.
אעבור יחד אתכם על כל מיני אספקטים והיבטים שאתם צריכים לשקול לפני שאתם עושים את ההחלטה.
אף אחד לא יכול להגיד שנדל"ן עדיף מהבורסה, או שבורסה עדיפה מנדל"ן – בשורה התחתונה זה תלוי בכם, באופי שלכם, בסכומים שיש לכם להשקיע ובהמון גורמים נוספים.
מה שאעשה בכתבה הזו, זה לכתוב לכם את ההבדלים, היתרונות והחסרונות של שני הדרכים הללו להשקיע כסף, ואתם תצטרכו, באמצעות הנקודות שאציין, לעשות את ההחלטה שמתאימה יותר לכם.
רבותיי, ההיסטוריה חוזרת
בשנים האחרונות, זה לא סוד גדול – המחירים בשוק הנדל"ן היו בעיקר במגמת עלייה.
כבר עשרות שנים שמחירים של כמעט כל דירה שנמצאת כמעט בכל מקום, רק עולים. בבורסה, אין קרוב ל-100% מהמניות שנסקו עם עליות באופן כמעט בלעדי.
יש מניות שעלו, יש מניות שעלו המון (בצורה שתביך כל עליה של כל דירה שהיא), ויש גם מניות שנמחקו לחלוטין.
כמובן שיש מניות עם סיכון נמוך, ויש כאלו עם סיכון גבוה יותר, אבל מגמת עלייה כמעט החלטית לחלוטין ובלעדית כמו בשוק הנדל"ן – פשוט אין בבורסה.
יש כלכלנים רבים שיספרו לכם ששוק הנדל"ן הוא בועה שעומדת להתפוצץ, שהמחירים קרובים לרמות השיא המקסימליות שלהן, ושעוד רגע או שניים המחירים יפסיקו לעלות. אותם כלכלנים אומרים את זה כבר שנים, ובנתיים הנבואה שלהם לא מתגשמת והם מתבדים.
אישית, אני מאמין שההיסטוריה תמשיך לחזור ולהשתנות גם בעשר שנים הקרובות לפחות – מחירי הדירות ימשיכו לטפס לפחות עוד עשור לעניות דעתי. זה אולי לא יקרה באופן חד כל כך כמו בעשור שחלף, ואולי לא קרוב ל-100% מהדירות אמנם יעלו כמו שקרה לנו בעשור האחרון, אבל המגמה תמשך לפחות עוד עשור, אם תשאלו אותי. בואו נבהיר – יש "הפתעות" ויש גם דירות שלא מעלות ערך.
בעצמי מכרתי לפני 3 חודשים דירה שקניתי לפני כ-6 שנים, אחרי שבשנה האחרונה היא הורידה את ערכה. במשך 5 שנים השווי שלה עלה וטיפס בשיעור די גבוה, ובשנה האחרונה, נבנו 15,000 יחידות דיור חדשות מעבר לכביש (שבנינו, לא חשבתי שתושלם הבנייה שלהם כל כך מהר), ושווי הדירה שלי התרסק 60,000 ש"ח בשנה, אחרי שעלה יותר מ-80,000 ש"ח בשנה בשנים שקדמו לשנה האחרונה.
גם אם אתם מחזיקים בדירה, זה לא שגר ושכח, היו ערים לשינויים העירוניים מסביבה או לאוכלוסיה שמגיעה לשכונה, כדי שתוכלו לצפות בקלות שינויים שליליים. הסיכוי שערך הדירה שקניתם ירד, נמוך מאוד אם מסתכלים בראי ההיסטוריה, וגם אם זה עלול לקרות – זה בדרך כלל צפוי – כמו במקרה שלי.
אם אתם משקיעים בבורסה אתם חייבים להיות מחוברים בצורה הדוקה יותר לשינויים ולעדכונים בנוגע למניות שבהן אתם סוחרים.
מינוף כסף שלא שייך לכם
עוד יתרון בולט לכיוון הנדל"ן דווקא קשור בנושא המינוף. תראו, כשאתם קונים דירה, ברוב המקרים אתם מלווים בהלוואת משכנתא את רוב הסכום.
אתם למעשה ממנפים לטובתכם כסף שהוא לא שלכם. בבורסה, ממש לא נהוג לבקש הלוואה להשקעה (וממש לא נהוג שזה יאושר לכם גם אם תבקשו מהבנק הלוואה שכזו), כל הכסף הוא שלכם – מה שיש לכם הוא מה שיכנס תחת כנפיי ההשקעה.
צריך להבין שאם ערך של דירה עלה ב-10%, הערך עלה ב-10% ממחיר הדירה הכולל, והרווחתם למעשה כסף כאשר רוב כסף ההשקעה לא היה בכלל שלכם אלא של הבנק.
אני אתן דוגמא כדי להבהיר את הנקודה הזו היטב: קניתם דירה שמחירה מיליון ו-400 אלף ש"ח, כאשר 400 אלף ש"ח מכיסכם, מיליון ש"ח הבנק השלים לכם על ההון העצמי אותו הפקדתם.
כעבור 5 שנים, ערך הדירה טיפס לכדי מיליון ו-800 אלף ש"ח, גידול של פלוס מינוס 30%, גידול שנחשב סטנדרטי מאוד בשנים האחרונות על פני תקופה של 5 שנים (במיוחד אם מדובר בדירה חדשה מקבל"ן או דירה באזור שהיה זול ולפני עליית מחירים צפויה).
400 אלף שקל זה הרבה כסף, וזה הרבה כסף מאחר והדירה העלתה את השווי שלה ביחס למחיר הכולל שלה, שהוא הרבה יותר גבוה מסכום הכסף אותו השקעתם.
כאשר תמכרו את הדירה, תצטרכו לסגור את המשכנתא שכנראה נשאר ממנה רק 900-950 אלף עד זמן זה, וישארו לכם בערך 900 אלף שקלים – הרווחתם כ-400-500 אלף ש"ח כאשר ההשקעה הראשונית שלכם הייתה 400 אלף ש"ח.
הגידול באחוזים הוא מתוך המחיר הכולל של הדירה, למרות שלא זו ההשקעה שנדרשתם לה בתחילת הדרך, שכן הבנק עזר עם המשכנתא.
מה שאני מנסה להגיד, הוא שכשאתם קונים דירה הבנק משתתף אתכם בהוצאה, אך כשהגיע הזמן למכור אותה הבנק לא אוכל לכם יותר מידי מההכנסה, גם אם מכניסים למשוואה את הריביות של הבנק מהמשכנתא.
סכום ההשקעה הראשוני – אם אין לכם הרבה, העדיפות להשקעה בבורסה גדלה
בשוק הנדל"ן, המינימום כדי להכנס למשחק הוא מאות אלפי שקלים (עבור מגרש או קרקע), ורוב הנכסים כמובן חוצים את רף ה-7 ספרות בימינו, כך שההון הראשוני שתצטרכו גם במקרה כזה הוא כמה מאות אלפי שקלים.
במקרה של מניות בבורסה – אפשר להשקיע גם סכומים הרבה יותר קטנים. אם אין לכם מאות אלפי שקלים להשקיע, ככל הנראה שנדל"ן בכלל יורד מהפרק אפילו אם חשקה נפשכם לקנות נכס פיזי.
במקרה כזה הבחירה במניות היא הכרחית, או שאתם יכולים גם לחפש אפיקי השקעה אחרים, אבל נדל"ן ירד מהפרק עבורכם.
אם אתם לא חסכנים בקצב מהיר, תוכלו להשקיע בבורסה גם בלי לחסוך שנים על גבי שנים, מאחר ורף הכניסה נמוך בהרבה מרף הכניסה להשקעה בנדל"ן.
אם אתם אוהבים נזילות, תוכלו להשקיע רק חלק מהכסף שיש ברשותכם בבורסה מבלי לחנוק את החשבון.
שווי דירה לעולם לא יגיע לאפס – שווי מנייה דווקא עלול להתאפס
בגדול, לא מומלץ לשים את כל הביצים בסל אחד, ואם כבר לשים את כל הביצים בסל אחד, אז שיהיה מפלדת אל-חלד. רוב המשקיעים בנדל"ן כן שמים את כל הביצים שלהם בסל אחד, אבל אכן מדובר בסל מפלדה – שכן המחיר של דירה יכול לרדת, אבל לא סביר בתנודה שלילית חזקה ומהירה ולעולם הוא לא יתאפס או יתקרב לאפס.
דירה שקניתם היום במיליון וחצי ש"ח, פשוט לא תהיה שווה תוך שנתיים 200 אלף ש"ח, זה לא יקרה, ואם משהו כזה יקרה – גם ככה זה אומר שהשקל נפל והכלכלה מתמוטטת בכל הארץ.
מניה יכולה להימחק תוך יום אחד בודד. חשבו על הנושא הזה כשאתם עושים החלטה – ובכל מקרה – אני ממליץ לא להשקיע במניה אחת בלבד ובטח שלא להשקיע את כל הכסף שייעדתם להשקעה במניה אחת בלבד.
התנודתיות בשוק הנדל"ן עצלה ואיטית ביחס לתנודתיות שמוכרת לנו לעתים מהבורסה, קחו את זה בחשבון והיו זהירים.
עד כמה אתם מביני עניין?
רכישת דירה זה משהו שכמעט כל אחד עושה לפחות פעם אחת בחיים, לפחות בדור הבוגרים הנוכחי והקודמים לו.
השקעה במניות, למרות זאת, דורשת מעט יותר ידע והתמצאות, ולכן פחות אנשים משקיעים במניות.
קשה מאוד להבין לבד איך להשקיע, איפה זה נכון ואיפה צפוי רווח, ויש אפילו קורסים שלמים בנושאים האלו וכיתות התלמידים מלאות.
קניה ומכירה של דירה זה משהו שדורש קצת פחות ידע, ואת הידע שזה דורש רוכשים "על הדרך" תוך כדי התהליך, ואיפה שזקוקים ל"השלמה" נעזרים באנשי מקצוע כגון עורכי דין, מתווכים וכדומה.
אם אתם לא מתמצאים או מבינים לפחות ברמה בסיסית בשוק ההון, מניות, בורסה וכדומה – השקעה בבורסה תהיה מבחינתכם סוג של הרפתקה – כזו שתצטרכו להתכונן אליה לפני ולעשות שיעורי בית היטב לפני היציאה לדרך.
אם הרפתקאות והשכלה כלכלית זה לא בשבילכם, עדיף שתלכו יותר לכיוון נדל"ן, אין ספק.
המיסוי – עדיפות חזקה לכיוון נדל"ן
אם ברשותכם לא יותר מ-10 דירות, המיסוי על הכנסות כתוצאה משכר דירה הן 0% עד סכום של 5,000 ש"ח לחודש, ועד 10% עבור סכומים גבוהים מ-5,000 ש"ח בחודש – אבל מיסוי על הכנסה משכר דירה סובל מאכיפה לוקה בחסר, המצב במציאות הוא שכמעט אף אחד לא משלם שקל בודד לרפואה מס על הכנסה משכר דירה.
גם המיסים בעת מכירת דירה נמוכים ובהמון מקרים זוכים בנקודות מס והטבות לפי הגיל שלכם, המצב שלכם, וכמות הדירות שיש ברשותכם.
בשורה התחתונה – המיסים על מכירה של דירה או רווח חודשי משכירות – נמוכים עד כדי אפסיים. רווח על הכנסה מהשקעה במניות הוא בין 15-25 אחוזים, כבר החל מהשקל הראשון.
ראש שקט – כמה צריך "לעבוד" בשביל הכסף בכל אחת מההשקעות?
נזילות, כשלים, צבע מתקלף, משהו התקלקל, סתימות באינסטלציה – אתם תוקפצו לסדר, לתקן, לשפץ ולטפל בכל תופעה ובכל מקרה שכזה.
להשכיר דירה זה לא בדיוק "ראש שקט", ובהתאם לגיל הדירה ולמצב שלה בעת ההשכרה, אתם עשויים להגיע לדירה הרבה ולשלם לאנשי מקצוע על תיקונים ושיפוצים במקרה הצורך.
אפילו במקרים של דירה חדשה – המון פעמים יש בעיות תשתית ונזילות, ואין איך לברוח מזה – השוכר דורש תיקון ואתם חייבים להרים טלפונים, להזמין אנשי מקצוע, להגיע לדירה, לראות את הכשלים ולטפל בבעיות.
מעבר לזה – שוכרים המון פעמים "עושים צרות" – צ'קים חוזרים, תשלומים שלא עוברים, דירות שלא נשמרות כראוי כתוצאה מהשחתה (מכוונת או ברשלנות), והכל יפול עליכם – בעלי הדירה.
לאלו מכם שיבחרו בהשקעה בבורסה – הראש שלכם יהיה שקט הרבה יותר.
נכון, עדיין תצטרכו לעקוב באופן הדוק אחרי שווי המניה או המניות בהן אתם משקיעים (עבור מניות סולידיות – פחות), אבל אפשר לעשות את כל זה בכל מקום שבו תהיו, בזמן שנוח לכם, מהסלולרי או מהמחשב בבית, כשאתם לבושים בתחתונים ויושבים מתחת למזגן.
לא צריך להתרוצץ, להתקשר, להתנייד, לשלם לאנשי מקצוע או באופן כללי לעבוד קשה סביב ההשקעה שלכם.
אם עליתם על דרך המלך בבורסה – הרווח הוא עצום – רווח על הרווח
כאשר אתם משקיעים במניות, עם עליתם על סוס מנצח – הוא ייקח אתכם עד קו הסיום. אם שווי המניה עלה, עשיתם רווח.
אם הוא עלה שוב, עשיתם רווח שוב – ועשיתם את הרווח מתוך הסכום שהשקעתם פלוס הרווח שהרווחתם מעליית ערך המניה הראשוני. הכל על בסיס ריבית דה ריבית, רווח על הרווח.
משיכת הרווח – עדיפות ברורה לכיוון הבורסה
רכשתם דירה. חתמתם על משכנתא (או לא). ערך הדירה עלה ושיחקתם אותה, ועכשיו הגיע הזמן למכור אותה ולממש את הרווח הזה.
הזמנת לקוחות פוטנציאליים לנכס, הצעות מחיר, חתימות, מסמכים, עורכי דין, מתווכים – עסקה פשוטה בתחום עשויה לקחת לכם כמה חודשים טובים של ביורוקרטיה, התרוצצויות וכאבי ראש.
מי מכם שבחר במקום זאת להשקיע את הכסף במניות בבורסה, ושיחק אותה גם כן עם עליות ערך ורווחים יפים – יוכל לממש את הרווח שלו תוך דקות בודדות, בכמה קליקים עם העכבר על המחשב שלו.
אין התרוצצויות – כמה קליקים והכסף אצלכם בחשבון.
לסיכום – השקעה בנדל"ן והשקעה במניות בבורסה הם דברים שונים מאוד באופי, בסכומים, בסיכון ובתנודתיות, ואין "נכון" או "לא נכון", אתם צריכים להחליט לפי מה שנכון יותר עבורכם.
בכל מקרה אני אאחל לכם רווח עצום, לא משנה באיזה כיוון השקעתי תלכו, זכרו להיות זהירים ואם אתם עושים המון כסף – לא לשכוח ליצור קשר עם מי שכתב כתבה שעזרה לכם להחליט ולשקול להפריש עבורו מעשר כאות תודה על ההכוונה.
